Эконномическая экспертиза

На основании  осмотра объекта оценщик предположил, что оцениваемое здание можно использовать в любое время года при наличии рабочей системы отопления, водопровода и канализации.

На момент осмотра все системы находятся  в рабочем состоянии. На прилегающей  территории к зданию, где расположен оцениваемый объект, имеется заасфальтированная подъездная дорога, пешеходные дорожки, стоянка для автомобилей.

Вышеперечисленные факторы позволяют данному участку вписаться в характер спроса и предложения на рынке.

Возможные ограничения и сервитуты: оценщик не располагает информацией об ограничениях целевого назначения зданий. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения возможно при согласовании с органами местной администрации.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения; во-первых, действующего законодательства; во-вторых, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.); в-третьих, перспективных решений по районной планировке участка и, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований местного населения. Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые условия площадки и ландшафтные возможности. При этом определяется размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность и т. д. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, строения какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

Как производственного: здание находится в центре общественных и жилых строений, что накладывает некоторые ограничения на возможные варианты использования. Например, недопустимо использование здания, связанное с повышенным уровнем вредных выбросов, пожароопасности.

В качестве склада: удаленность здания от удобных  подъездных путей, в том числе  железнодорожных, делает использование  в качестве склада нерациональным.

В качестве торгового и офисного: этот вариант использования более привлекателен, так как объект находится на границе жилой застройки и делового центра города, также объект расположен вблизи от остановок общественного транспорта и транспортных магистралей.

Рельеф участка ровный, спокойный. Территория освоена в отношении инженерного обеспечения, так как район расположения объекта оценки находится в центре общественных и жилых строений. Рассматриваемая площадка имеет форму прямоугольника. Имеет подъездную дорогу к объекту.

На основании  вышеизложенных факторов, а именно, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, рыночный спрос, технологическая и финансовая обоснованность, оценщик пришел к выводу, что наиболее целесообразным является использование земельного участка и расположенного на нем объекта в текущем назначении – торгово-офисное здание.

 

4.10. Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Осмотр объекта.
2. Интервью с руководителем, бухгалтером организации и другими специалистами.
3. Работа с технической и финансовой документацией.
4. Маркетинговые исследования.
5. Обоснование методов определения рыночной стоимости.
6. Работа специалиста по определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
7. Составление развернутого письменного отчета.

 

4.11. Процедура оценки объектов недвижимости

Обычно используется три подхода  к оценке, предусмотренные стандартами оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

На последнем этапе  выполняется согласование результатов  оценки объекта.

 

4.11.1. Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве зданий и сооружений, аналогичных по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений минус, накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде стоимости воспроизводства объекта оценки и стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Стоимость воспроизводства либо стоимость  замещения объекта недвижимости без учета накопленного износа (стоимость нового строительства) определяется в целях настоящей работы как полная стоимость воспроизводства (стоимость замещения), при этом полная восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения издержками на создание объекта аналога.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости  улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием и комбинацией этих факторов.

Физический  износ определяется посредством  экспертной оценки и является результатом эксплуатации объекта недвижимости, который приводит к образованию дефектов и повреждений, т.е с частичной или полной потерей элементами объектов недвижимости своих первоначальных технических качеств. Физический износ определяется на основе оценки технического состояния оцениваемого объекта.

Физический  износ здания в целом определяется как сумма износа отдельных частей здания или по укрупненным таблицам.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивный или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных стандартов.

Признаки  функционального износа в оцениваемом  здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Стоимостным выражением функционального  износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Стоимость воспроизводства (стоимость  замещения) определяется в три этапа:

1. Определение полной стоимости воспроизводства (стоимости замещения).
2. Определение физического износа.
3. Определение стоимости воспроизводства объекта оценки с учетом износа.

В рамках затратного подхода к оценке недвижимости выделяют следующие основные методы определения стоимости воспроизводства объекта недвижимости или стоимости замещения:

1. Метод сравнительной единицы, по которому текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

2. Поэлементный  метод расчета стоимости объекта  (метод разбивки на компоненты), который заключается в определении  стоимости отдельных единиц объекта  или стоимости всего объекта  из поэлементных составляющих фондов.

3. Сметный  метод расчета стоимости объектов  недвижимости, который заключается  в составлении объектных и  сводных смет строительства данного  объекта, как если бы он строился  вновь.

4. Индексный метод заключается  в определении стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №12223 от 25.11.1993г., а также последующими постановлениями правительства РФ по переоценке основных фондов.

4.11.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В рамках сравнительного подхода наиболее часто применяемым в оценочной практике при оценке недвижимости является метод сравнения продаж. Он применяется при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведения ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

4.11.3. Доходный подход

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанной на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, использующую предположение, что рыночная стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект.

Наиболее часто применяемым  при оценке рыночной стоимости объекта  является метод прямой капитализации  дохода. Метод капитализации доходов  используется, если: потоки доходов  стабильны длительный период времени  и представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Он применяется к оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости.