Эконномическая экспертиза

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2013 в 10:19, доклад

Краткое описание

Заданием на оценку является определение рыночной стоимости четырёх этажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26 по состоянию на 01.05.2012 г.
Цель оценки: определение рыночной стоимости торгово-офисного здания для передачи в управление.
Объект оценки: объект недвижимости – четырёхэтажное торгово-офисное здание, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26.

Скачать в ZIP архиве (169.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

4. Экономическая экспертиза.docx

— 174.00 Кб (Скачать файл)

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования  участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

 

В результате исследования рынка собраны данные по трём сделкам  с земельными участками, которые  аналогичны оцениваемому. Информация о сделках получена со специализированного сайта www.rosrealt.ru и посредством телефонных звонков на номера, указанные в объявлениях.

Данные о сделках по продаже прав земельных участков представлены в таблице 4.11.4.4.

Таблица 4.11.4.4

Сравнительная характеристика объекта оценки и  объектов-аналогов

Характеристика

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена без НДС

–

30 000 000

20 000 000

26 500 000

Площадь участка, м2

185

2300

1086

1700

Местоположение

Центр

ул. Емельянова

ул. Пуркаева

ул. Поповича

Категория земель

Земли поселений

Земли поселений

Земли поселений

Земли поселений

Ограничения и обременения

Нет

Нет

Нет

Нет

Коммуникации

На границе участка

На границе участка

На границе участка

На границе участка

Особенности участка

Нет

Нет

Нет

Нет

Условия сделки

Продажа

Предложение

Предложение

Предложение

Дата продажи

01.05.2012 г.

01.12.2011 г.

15.11.2011 г.

20.12.2011 г.

Ссылка на объявление

  

http://www.rosrealt.ru/Juzhno_Sahalinsk/uchastok/66990

http://www.rosrealt.ru/Juzhno_Sahalinsk/uchastok/62792

http://www.rosrealt.ru/Juzhno_Sahalinsk/uchastok/66780


 

 Корректировки на выявленные отличия представлены в таблице 4.11.4.5.

Таблица 4.11.4.5.

Таблица корректировок по сравниваемым продажам

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог3

Цена, руб.

30 000 000

20 000 000

25 500 000

Площадь, м2

2300

1086

1700

Цена 1 м2 площади, руб.

13 043

18 416

15 588

Корректировка на площадь

0,9

0,95

0,93

Скорректированная цена, руб.

11 739

17 495

14 497

Корректировка на местоположение

1,1

0,95

0,95

Скорректированная цена, руб.

12 913

16 620

13 772

Корректировка на категорию земель

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

12 913

16 620

13 772

Корректировка на ограничения и обременения

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

12 913

16 620

13 772

Корректировка на коммуникации

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

12 913

16 620

13 772

Корректировка на особенности участка

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

12 913

16 620

13 772

Корректировка на условия сделки

0,95

0,95

0,95

Скорректированная цена, руб.

12 267

15 790

13 083

Корректировка на дату продажи

1,03

1,03

1,03

Скорректированная цена, руб.

12 635

16 263

13 476

Средняя арифметическая цена за 1 м2, руб.

14 124

Площадь объекта оценки, м2

185

Стоимость объекта оценки, руб.

2 613 113


 

Корректировка на площадь  введена из расчёта, чем больше площадь  земельного участка, тем больше его  стоимость. На основании анализа  рынка земельных участков, относящихся  к землям поселений

Корректировка местоположения для объекта-аналога № 1 – 1,1, так как объект-аналог № 1 находится в спальном районе города, что говорит о меньшей коммерческой привлекательности земельного участка. Для объектов-аналогов № 2 и № 3 введен понижающий коэффициент – 0,95, так объекты-аналоги расположены в центре города, что влияет на их спрос в сторону его повышения.

Корректировки, предложенные на цену предложения между оцениваемым объектом и аналогами, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики. В среднем цена предложения снижается при продаже на 5 %, поэтому для всех аналогов применяется корректирующий коэффициент 0,95.

Корректировки на дату продажи для всех объектов-аналогов введена повышающая – 1,03. Так как инфляция в период, предшествующей оценке, составляла около 3 %.

 

 

 

 

На основании вышеприведенных  расчетов рыночная стоимость земельного учатска равна:

2 613 113

(два миллиона шестьсот тринадцать тысяч сто тринадцать) рублей без НДС.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным  методом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Восстановительная стоимость объекта  оценки с учётом стоимости земельного участка составляет:

 

40 945 988

(сорок миллионов девятьсот сорок пять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) рублей без НДС.

 

4.11.5. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

При применении этого подхода стоимость объекта  оценки определяется по сравнению с  ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода  является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Каждая  сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существующие различия между ними.

При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж предпринимаются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

-сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение объекта-аналога с оцениваемым объектом;

- корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

- согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка были собраны данные по трем сделкам с объектами, сопоставимыми с объектом оценки. Информация о сделках приобретена на специализированном сайте о недвижимости сахалинского региона [30], а также посредством телефонных звонков на номера, указанные в объявлениях.

 Информация о сделках представлена в таблице 4.11.5.1.

Таблица 4.11.5.1.

Характеристики объекта  оценки и объектов-аналогов

 

Характеристика

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Назначение

Торгово-офисное

Офисное

Офисное

Торгово-офисное

Цена без НДС

–

19 000 000

35 000 000

45 000 000

Общая площадь, м2

668

520

652

440

Местоположение

г. Южно-Сахалинск, ул. Невельского

г. Южно-Сахалинск, ул. Инженерная

г. Южно-Сахалинск, ул. Крюкова

г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская

Материал наружных стен

Кирпич

Газобетон

Шлакоблок

Шлакоблок

Состояние здания

Отличное

Отличное

Хорошее

Среднее

Наружная отделка

Стекло, вентилируемый фасад

Вентилируемый фасад

Штукатурка, окраска

Штукатурка, окраска

Транспортная доступность

Отличная

Хорошая

Средняя

Отличная

Электроснабжение

Имеется

Имеется

Имеется

Имеется

Водоснабжение

Центральное

Скважина

Центральное

Центральное

Теплоснабжение

Центральное

Автономное

Центральное

Центральное

Вентиляция

Имеется

Имеется

Не имеется

Не имеется

Сигнализация

Имеется

Имеется

Имеется

Не имеется

Видеонаблюдение

Имеется

Имеется

Не имеется

Не имеется

Парковка

Имеется

Имеется

Не имеется

Имеется

Этажность

4

3

2

2

Количество входов

1

2

2

1

Благоустройство территории

Асфальт, тротуарная плитка

Тротуарная плитка

Асфальт в плохом состоянии

Асфальт

Количество санузлов

6

2

4

3

Условия сделки

Продажа

Предложение

Предложение

Предложение

Прочие особенности

Использование стекла при отделки фасада

-

-

-

Дата продажи

01 мая    2012 г.

21 февраля    2012 г.

02 марта   2012 г.

12 апреля 2012 г.

Ссылка на объявления

  

http://dom.sakh.com/business/sell/2529/

http://dom.sakh.com/business/sell/1512/

http://yuzhnosakhalinsk.olx.ru/iid-49686717


 

Поправки  к цене на различия, которые имеются  между оцениваемым и сравниваемыми  объектами, приведены в таблице  4.11.5.2. (таблица включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемым объектом).

Таблица 4.11.5.2

Таблица корректировок по сравниваемым продажам

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог3

Цена, руб.

19 000 000

35 000 000

40 000 000

Площадь, м2

520

652

440

Цена 1 м2 площади, руб.

36 538

53 680

90 909

Корректировка на назначение

1,10

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

40 192

53 681

90 909

Корректировка на площадь

1,02

1,00

1,03

Скорректированная цена, руб.

40 996

53 681

93 636

Корректировка на местоположение

1,15

1,05

0,85

Скорректированная цена, руб.

47 146

56 365

79 591

Корректировка на материал наружных стен

1,03

1,03

0,96

Скорректированная цена, руб.

48 560

58 056

76 407

Корректировка на состояние

1,05

1,05

1,00

Скорректированная цена, руб.

50 988

60 959

76 407

Корректировка на наружную отделку

1,02

1,04

1,04

Скорректированная цена, руб.

52 007

63 397

79 464

Корректировка на транспортную доступность

1,05

1,02

1,00

Скорректированная цена, руб.

54 608

64 665

79 464

Корректировка на электроснабжение

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

54 608

64 665

79 464

Корректировка на водоснабжение

1,05

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

57 338

64 665

79 464

Корректировка на теплоснабжение

1,05

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

60 205

64 665

79 464

Корректировка на вентиляцию

1,03

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

62 012

64 665

79 464

Корректировка на сигнализацию

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

62 012

64 665

79 464

Корректировка на видеонаблюдение

1,02

1,02

1,00

Скорректированная цена, руб.

63 252

65 958

79 464

Корректировка на парковку

1,06

1,02

0,96

Скорректированная цена, руб.

67 047

67 278

76 285

Корректировка на этажность

0,99

0,98

0,98

Скорректированная цена, руб.

66 376

65 932

74 759

Корректировка на количество входов

0,99

0,99

0,96

Скорректированная цена, руб.

65 713

65 273

71 769

Корректировка на благоустройство территории

1,01

1,05

1,01

Скорректированная цена, руб.

66 370

68 536

72 487

Корректировка на количество санузлов

1,03

1,01

1,01

Скорректированная цена, руб.

67 648

69 221

73 212

Корректировка на прочие особенности

1,03

1,03

1,03

Скорректированная цена, руб.

69 715

71 998

75 408

Корректировка на условия продажи/переложения

0,95

0,95

0,95

Скорректированная цена, руб.

66 229

67 733

71 637

Корректировка на дату продажи

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

66 229

67 733

71 637

Средняя арифметическая цена за 1 м2, руб.

68 546

Площадь объекта оценки, м2

668

Стоимость объекта оценки, руб.

45 788 728

Информация о работе Эконномическая экспертиза