Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

2. Законодательно разрешенное использование.  При анализе данного критерия  необходимо принимать во внимание  различные юридические ограничения,  которые включают правила зонирования,  строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты.

3. Экономически целесообразное  использование. Из всех физически  возможных и законодательно разрешенных  вариантов использования земельного  участка выбираются такие, которые обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

4. Наиболее доходное использование.  Из всех физически возможных  и законодательно разрешенных  вариантов использования недвижимости  выбираются такие, которые обеспечивают максимальный доход.

Для выявления альтернативного  и наиболее эффективного использования  проведем анализ местоположения объекта  оценки.

Объект оценки расположен в спальном жилом районе, застроен жилыми домами. Физически возможные варианты использования – жилой дом, магазин. Законодательно разрешенное использование – при получении согласия собственников земельных участков, расположенных рядом и органов местного самоуправления  расположение магазина это возможно. Экономически целесообразное использование и наиболее доходное – использование на земельном участке (где находится объект оценки) магазина, способно приносить доходы, так как рядом отсутствуют магазины. Однако перепрофилирование жилого дома в иной объект собственник не предусматривает.

 Таким образом, местоположение объекта оценки и окружающая инфраструктура являются наиболее приемлемыми для текущего использования в качестве жилого дома. Текущее использование объекта оценки является физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным. На основе данного анализа будет осуществляться расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки.

 

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ.

 

Раздел «анализ рынка» позволяет дать обоснование различным корректировкам к ценам предложения аналогов, а также позволяет обосновать экспертное мнение. Например, если рынок растет и цены на аналогичные объекты регулярно повышаются, можно утверждать, что на таком рынке скидок не будет. Если же мы видим, что на рынке всего несколько продавцов, а в объявлениях на протяжении нескольких лет продается один и тот же объект, можно предполагать, что необходимо предусматривать в расчетах некоторые скидки. Иначе говоря, раздел «процесс оценки» содержит «техническую сторону расчетов», а основная информация и обоснованное экспертное мнение добываются при анализе рынка. В некоторых случаях можно даже поставить приоритет на анализе рынка, чем на расчетах по стандартным методам трех подходов: анализ рынка – это отражение существующей реальности, а «три подхода» – гремучая смесь различных направлений теории и практики, которая может совершенно непредсказуемо проявлять себя в полевых условиях.

Основные ценообразующие факторы 
Основными ценообразующими факторами являются: 
передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав); 
условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала); 
условия продажи (выполнение требований чистой сделки); 
состояние рыка (в том числе время продажи); 
местоположение; 
степень строительной завершенности объекта; 
физические характеристики; 
экономические характеристики (формирующие доход от объекта); 
использование. 
   Ценообразующие факторы 
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются: 
•местоположение: 
□округ,микрорайон; 
□местоположение в микрорайоне; 
□ преобладающая застройка микрорайона; 
□ транспортная доступность; 
□ обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка); 
□ объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км); 
□ обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка); 
□ объекты промышленной инфраструктуры микрорайона; 
□ объекты транспортной инфраструктуры микрорайона; 
□ состояние прилегающей территории (субъективная оценка); 
 
• жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира: 
□ тип здания; 
□ год постройки; 
□ материал наружных стен; 
□ материал перекрытий; 
□ состояние здания (субъективная оценка); 
□ техническое обеспечение здания; 
□ организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж; 
□ количество этажей в здании; 
□ состояние подъезда (субъективная оценка); 
 
• характеристика оцениваемой квартиры: 
□ этаж расположения; 
□ площадь, кв. м: общая / жилая; 
□ количество комнат, их площадь, кв. м; 
□ площадь кухни, кв. м; 
□ санузел; 
□ высота потолков, м; 
□ лоджия (балкон); 
□ вид из окон; 
□ дополнительные системы безопасности; 
□ состояние объекта (субъективная оценка); 
□ видимые дефекты внутренней отделки; 
□ данные о перепланировке. 
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости. 
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств. 
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта. 
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга. 
Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. 
Оценка квартиры - это частный случай оценки недвижимости. 
На процедуру проведения оценочной экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные международными союзами и Российским обществом оценщиков, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком 
  Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.)

 

3.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СТРУКТУРА И ОБЪЕКТЫ

 

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

  * объекты недвижимости 

  * субъекты рынка 

  * процессы функционирования  рынка 

  * механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и  управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

  * земельные участки;

  * жилье (жилые здания и  помещения);

  * нежилые здания и помещения,  строения, сооружения;

Более детальная классификация  фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов  и подвидов объектов:

1. земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в  Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного  назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий  и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные  зоны:

  * жилая;

  * общественно-деловая;

  * производственная;

  * инженерных и транспортных  инфраструктур;

  * рекреационная;

  * сельскохозяйственного использования;

  * специального назначения;

  * военных объектов;

  * иные территориальные зоны.

2. жилье (жилые здания и помещения):

  * многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

  * индивидуальные и двух - четырех  семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного  типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

3. коммерческая недвижимость:

  * офисные здания и помещения  административно-офисного назначения;

  * гостиницы, мотели, дома отдыха;

  * магазины, торговые центры;

  * рестораны, кафе и др. пункты  общепита;

  * пункты бытового обслуживания, сервиса.

4. промышленная недвижимость:

  * заводские и фабричные помещения,  здания и сооружения производственного  назначения;

  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

  * паркинги, гаражи;

  * склады, складские помещения.

5. недвижимость социально-культурного  назначения: 

* здания правительственных и  административных учреждений;

  * культурно-оздоровительные, образовательные,  спортивные объекты;

  * религиозные объекты.

 

3.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ

 

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность жилых помещений, предлагаемых в продажу в определенном населенном пункте в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение  групп однородных объектов - как  по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене).

Ниже приведены значения критериев  качества жилых объектов при условии выделения шести классов.

Критерии классификации:

  * Назначение объектов (принятые  названия);

  * Возраст здания;

  * Расположение;

  * Конструктивные решения;

  * Планировочные решения;

  * Архитектура и отделка;

  * Инженерия.

 

3.3 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

 

Республика Хакасия расположена  в юго-западной части Восточной  Сибири в левобережной части  бассейна реки Енисей, на территориях Саяно-Алтайского нагорья и Хакасско-Минусинской котловины. Протяженность с севера на юг – 460 км, с запада на восток (в наиболее широкой части) – 200 км. На севере, востоке и юго-востоке Хакасия граничит с Красноярским краем, на юге – с Республикой Тыва, на юго-западе – с Республикой Алтай, на Западе – с Кемеровской областью.

На территории Хакасии - заповедники  Малый Абакан, Чазы.

Климат резко континентальный, с сухим жарким летом и холодной малоснежной зимой.

 

 

В Республике имеются практически все виды водных объектов – горные реки, карстовые озера, реки предгорий, водные объекты с равнинным типом режима (степные малые реки и озера замкнутых котловин). Леса Хакассии являются одним из основных видов природных ресурсов. Месторождения каменного угля, железной руды, цветных и редких металлов (медь, молибден, свинец, золото и др.), гипса, стройматериалов.

Горнодобывающая промышленность: каменноугольная  шахта "Енисейская" и угольный разрез "Черногорский"; железная руда - АО "Абаканское рудоуправление"; руды цветных металлов - АО "Молибден" (г. Сорск); мрамор - АО "Саянмрамор".

Лёгкая промышленность: шерстяная - АО "Ситекс"; трикотажная фабрика "Хакасия"; обувная - АО "Саяны"; кожевенная - АО "Искож".

Машиностроение - производство вагонов (АО "Абаканвагонмаш"); контейнеров, автокранов. Цветная металлургия - Саянский алюминиевый завод, Сорский молибденовый комбинат, АО "Туимский завод ОЦМ" (латунный прокат).

Развита лесная и деревообрабатывающая промышленность ("Саянлес"), пищевая (мясная - АО "Мясокомбинат Абаканский"; молочная и др.).

Главные промышленные центры: города Абакан, Саяногорск, Черногорск, Абаза, Сорск; пгт. Усть-Абакан.

Саяно-Шушенская и Майнская ГЭС  на р. Енисей.

Посевы зерновых (главным образом  пшеницы) культур. Мясо-молочное скотоводство и овцеводство.

Судоходство по рекам Енисей и Абакан.