Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

Сравнительный, как основа оценки расчёта рыночной стоимости к данному случаю  применим как достоверный.

 

4.1. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

 

Теоретическим фундаментом методов  оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Он реализуется  через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые помогут повлиять на стоимость собственности.

Существует три метода оценки недвижимости:

Затратный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Основным недостатком этого подхода является то, что он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику. Таким образом, данный подход не применялся.

Доходный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах. Поэтому данный подход не применялся. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Общая ставка капитализации состоит из ставки дисконта и ставки возмещения.

Ставка дисконта (необходимая норма  дохода на вложенный капитал) – составляется из ставки процента и ставки дохода.

Ставка процента – требуемая  норма прибыли на заемный капитал.

Ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал.

Ставка возмещения (норма окупаемости  капиталовложения) – характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости. Ставка возмещения подразумевает определение ежегодной суммы, необходимой для обеспечения окупаемости данного капиталовложения в течение периода владения. Влияние инфляции отражается в ставке риска, являющейся частью ставки дисконта и не отражается  в ставке возмещения.

Поскольку предполагаемые доходы от  использования комплекта равномерны во времени, то для определения ставки капитализации использовался метод (формула 5.1): равномерный аннуитетный метод возмещения капитала. Это метод сравнивается с самоамортизирующимся ипотечным кредитом- чистый операционный доход остается постоянным, дисконт уменьшается с течением времени, т.к. учитывает остаточный срок службы, возмещение увеличивается.

Этот метод подходит для :

• объекта имеющего стабильное местоположение;
• сооружения, являющегося современным и пригодным к эксплуатации;

 

R = i + SFF ( N, i )      (5.1)

 

где: R – общая ставка капитализации, %;

i – ставка дисконта, %;

N –нормативный срок службы, 6,5 лет (100 % / норма амортизационных отчислений);

  SFF (N, i ) – фактор фонда возмещения, %.

Ставка дисконта i определяется способом куммулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие, как неликвидность, расходы на качество менеджемента и др..

Математически способ куммулятивного построения можно представить в  виде формулы 5.2.:

i = i_o + S d i_j      (5.2.)

где:

i_o – безрисковая ставка процента, %;

d i_j - i-тая поправка по показателю риска.

В условиях нашего рынка формулу 5.2. можно представить в следующем виде:

i = i_o + i_с +  i_л + i _in     (5.3.)

где:

i_o – безрисковая ставка процента, %;

i_с –общерыночный риск, %;

i_л – премия на неликвидность, %;

i _in – премия за качество менеджемента, %.

 

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимуществом данного подхода является то, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом расчета. В условиях развитого рынка недвижимости, когда есть возможность подобрать достаточно близкие аналоги оцениваемого объекта, оценка с применением  рыночного (сравнительного) подхода может оказаться наиболее точной.

Поскольку помещение - это выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования часть здания, то и методы оценки помещений во многом совпадают с методами оценки зданий. Для оценки помещений, также как для оценки зданий, применяются методы из доходного, затратного и сравнительного подходов.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и  арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Помещение, как часть здания, может  быть самостоятельным объектом оценки, но оценка помещения имеет свои особенности (износ здания 100%). Оцениваемое помещение является малой частью всего здания и находиться в особых частях здания. Применение методов затратного подхода для оценки небольших (по сравнению с общей площадью здания) помещений не всегда оправдано, поскольку требует расчета затрат на строительство крупного объекта с последующим выделением малой части, которое представляет собой оцениваемое помещение. Применение такой методологии может привести к существенным отклонениям в стоимости, по сравнению с применением методов доходного и сравнительного подходов. Эти особенности не позволяют применить к оценке помещения методы затратного подхода и оценщику приходится применять методы доходного и сравнительного подходов.

Достаточное количество предложений на рынке аренды помещений позволяет оценщику применять методы доходного и сравнительного подходов опираясь на достоверную рыночную информацию, и именно это делает сравнительный и доходный подходы основными в оценке помещений.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке  осуществляют сделки по аренде по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно сданы в аренду, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

В данном случае, сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты, так как сопоставимые объекты отобраны в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект,  достаточное количество сопоставимых объектов, объект аренды достаточно типичен для своего сегмента рынка, а сам рынок развит, поэтому оценщик вправе отказаться от выполнения прочих подходов к оценке.

В оценочной практике принято выделять семь основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

- передаваемые права;                                  - местоположение;

- условия финансирования;                         - техническое состояние;

- условия аренды;                                         - характер использования;

- условия рынка.

Следует отметить, что сведения о  реально совершенных сделках  аренды недвижимости носят  конфиденциальный характер. В основном оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок.

Такой подход оправдан с той точки  зрения, что потенциальный арендатор  прежде, чем принять решение о  съеме недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене аренды  предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Математическую модель оценки права  аренды недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

                                                                  k

Со = ∑ Wi х Сoi

                                                               i=1

 

где k – количество аналогов;

Со – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

Соi – скорректированная цена продажи i-го объекта-аналога, руб.;

Wi – вклад i-го объекта-аналога в рыночную стоимость объекта оценки.

                                                               k

∑ Wi  = 1

                                                              i=1

 

Оценка стоимости права аренды объекта оценки с использованием информации о цене i-го объекта аналога может быть записана следующим образом:

 

Соi = Цi + ∑ ∆цij

 

где Цi – цена i-го объекта-аналога, руб.;

n –количество ценообразующих факторов;

∆цij – корректировка цены i-го объекта-аналога по j-му ценообразующему фактору.

 

Корректировка цены i-го  объекта-аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за наличие либо отсутствие того или иного фактора в объекте.

4.2.ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОЦЕНЩИКА ОТ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду.

Против использования данного  подхода служит, во-первых, то, что  объект оценки будет использоваться исключительно для целей работы, то есть будущий арендатор не планирует сдавать его в аренду с целью извлечения дохода.

Вывод: Использовать информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования невозможно. Поэтому доходный подход исключен Оценщиком из расчетов при оценке недвижимости.

 

 

4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УСЛУГИ 

ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА 1 КВ.М

ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ  РАЗМЕЩЕНИЯ «МАГАЗИНА» НА 1 ЭТАЖЕ.

 

Сравнительный подход при определении  рыночной стоимости Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуги по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, хххх район, село ххххх, ул. хххх, дом № хххх, литер А   является наиболее точным в условиях развитого рынка аренды, когда имеется достаточно информации о сдаче в аренду аналогичной недвижимости. В данном случае рынок аренды недвижимости хорошо развит, поэтому наиболее приемлемым для расчета стоимости права аренды является метод сравнения в рамках сравнительного подхода.

На основании проведенного анализа  рынка аренды недвижимости были подобраны  четыре аналога наиболее схожие с  оцениваемым объектом, на дату близкую  к дате оценки.

 

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Наименование	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Условия аренды	аренда	аренда	аренда	аренда
Время предложения	октябрь 2012 г.	октябрь 2012 г.	октябрь 2012 г.	октябрь 2012 г.
Передаваемые  права	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Местоположение	центр	центр	центр	центр
Адрес	Шанс №3(1077), хххх,	Шанс №3(1077), ххххх,	Шанс №3(1077), хххх,	Шанс №3(1077), ххххх,
Источник информации	8-950964хххх	8-952748хххх	8-961895хххх	8-913540хххх
Транспортная  доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Материалы стен здания	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Этаж расположения помещения	1 этаж	2 этаж	Цокольный этаж	Цокольный этаж
Этажность здания	3	2	2	3
Площадь помещения, кв.м	20 кв.м	18 кв.м	15 кв.м	20 кв.м
Состояние помещения	Удовлетвори тельное	Удовлетвори тельное	Удовлетвори тельное	хорошее
Системы безопасности	есть	нет	нет	есть
Обеспеченность  связью и коммунальными услугами	Коммуникации есть, связи нет	Коммуникации есть, связи нет	Коммуникации есть, связи нет	коммуникации есть, связи нет
Стоимость аренды в месяц	4 000,00руб	4 000,00руб	2 250,00руб	3 500,00
Стоимость аренды 1 кв.м в месяц	200,00руб	222,22руб	150,00руб	175,00руб