Ипотека в различных странах мира

Интересен опыт Венгрии, где  процентная ставка снижена до 6 – 7%, благодаря программе значительного  ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное  кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в  США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в  Аргентине («план Ковальо») и в  Чили (реформы Пиночета).

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное  регулирование привлекают сегодня  внимание многих[43] .

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное  кредитование; государственная поддержка.

Сравнительный анализ российского  и зарубежного опыта залогового кредита и, прежде всего, ипотеки  – ключ к разработке основ концепции  залогового кредитования в России.

Обращение российских кредитных  организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные  кредиты.

В настоящее время, после  принятия в прошлом году федеральных  законов по законодательному обеспечению  формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как  систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма эффективно влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования.

К мировым классическим моделям  ипотечного кредитования относятся, например:

1.1. Одноуровневая модель  ипотечного кредитования.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западно-европейских  стран – Дании, Германии, Франции  и т.д. Заметим, что подобная система  существовала в дореволюционной  России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные  кредитные организации – ипотечные  банки[44] , а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:

1) за счет эмиссии ипотечных  ценных бумаг (ИЦБ) на основе  пулов закладных, которую осуществляют  сами банки, продавая впоследствии  ИЦБ (в частности, ипотечные  облигации – ИО) на фондовом  рынке различным инвесторам, замыкая  таким образом ипотечный процесс  на одном уровне ипотечной  системы;

2) за счет продажи закладных,  организованных или не организованных  в пулы и выставляемых банком  на первичный рынок ценных  бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению  взыскания на заложенное имущество  и его продаже в случае ненадлежащего  исполнения или неисполнения заемщиком  его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для  вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это  будут выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные  бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных  облигаций, кредитора, управляющей  компании по обслуживанию ипотечных  кредитов и ипотечных облигаций  в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах. Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства.

Закладные листы в отличие  от обыкновенных облигаций имеют  специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает  занесенное в специальный регистр  имущество – ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных  листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем.

Деятельность эмитентов  закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать  ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Согласно традициям романо-германского  права, суть классической ипотеки заключается  в создании (учреждении) залогодателем-собственником  имущества производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный  характер (lien theory), и отчуждении этого  права в пользу кредитора-залогодержателя, подтверждаемом письменным договором  ипотеки, подлежащим нотариальному  заверению (в России отменено ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон  „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, абз. 3 п. 1 ст. 20[45] ) и/или государственной регистрации. Баланс интересов при таких взаимоотношениях смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) до погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решения суда.

В отличие от англо-саксонской модели ипотечного кредитования, где  участники тесно взаимосвязаны  между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка  ипотечного кредитования ведет к  неисполнению обязательств другими  его участниками («эффект карточного домика»), европейская модель более  устойчива. В условиях нестабильной экономической ситуации эта модель была бы более предпочтительна для  России.

Основными достоинствами  одноуровневой модели служат ее легкая интегрируемость в национальное российское законодательство; дешевизна  ее организации и контроля над  ней по сравнению с двухуровневой  моделью; отсутствие необходимости  страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых  агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно  снижает стоимость кредита для  залогодателей.

Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании. Для ее функционирования, правда, требуется принятие правовых актов на федеральном уровне, но с учетом того, что гражданское, банковское законодательство и законодательство о ценных бумагах отнесены к компетенции  РФ, непреодолимых препятствий на этом пути нет.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или  иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому  законодательству.

Будет ли работать она в  России, пока не ясно.

Модель депозитного института (модель сберегательного банка и  накопительных счетов). Система контрактных  сбережений получила широкое распространение  в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного  кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой (www.denisshevchuk.narod.ru).

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированным кредитным  учреждением (в дальнейшем будем  называть его ипотечно-сберегательным банком – ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного  срока регулярно увеличивать  свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет  на себя обязательство по истечении  этого срока выдать ипотечный  кредит вкладчику. Ставки по вносимому  депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудно-сберегательные ассоциации, в Великобритании –  строительные общества (ССА, saving and loan associations).

Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально  иное содержание. Средства, которые  выплачивает клиент в ходе периода  накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным  заемщикам, а на финансирование строительства  некоего жилого дома.

Инициатива при этом варианте привлечения средств принадлежит  застройщикам. Средства, которые используются для выдачи кредитов, – это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных  банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение  нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке (учреждении) для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя, таким образом, авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в  текущий момент другим заемщикам.

При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируется за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В числе основного недостатка «небанковских» институтов жилищного  кредитования – строительных обществ  называются: неэффективное использование  общественных ресурсов при субсидировании ссудо-сберегательных планов (Шевчук Д.А. Микроэкономика. Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных институтов в 54 странах за последние 200 лет, подтверждает, что ни одной стране не удалось  создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ (в тех или иных модификациях). Даже в США становление ипотечных  институтов началось отнюдь не с создания вторичного рынка закладных в 1971 г., а с возникновения строительно-сберегательных кооперативов в 1831 г. Затраты на внедрение  и поддержку, казалось бы, неэффективных  институтов с лихвой окупаются, способствуя  постепенному совершенствованию экономической  культуры и принятию работоспособных  законов.

1.2. Двухуровневая (универсальная)  модель.

По «американской» модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право  требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных»  требований по ипотечным кредитам агентство  формирует пул, на основе которого выпускает  облигации (MBS – Mortgage Backed Securities). Таким  образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы –  пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая  схема, по мнению Дениса Александровича Шевчука, полностью зависит от степени  доверия к государству, которое  выступает гарантом по вышеуказанным  облигациям.

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные  компании, работающие на вторичном  рынке ценных бумаг. При двухуровневой  системе рефинансирования банки  продают закладные специальным  организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, а на привлеченные деньги опять выкупают закладные у банков.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих  строгим стандартам агентств. Эти  агентства могут поступить с  полученными ипотечными кредитами  различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или  же права участия (доли) в таких  пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

За счет формирования пулов  ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул  кредитами и соответственно приобретателями  участий в пуле.

В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция (title theory) так называемого титульного залога недвижимости, или мотиджа (mortgage) не кодифицированного прецедентного  права. С экономической точки  зрения схема мотиджа обслуживает  отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает  недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения  суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (до 30 – 40 лет). В  качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа  выступает сама недвижимость, приобретенная  в кредит, формальным владельцем которой  до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор, что  абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так  и с этической точки зрения.

Как считает Заместитель  генерального директора кредитного брокера INTERFINANCE (www.deniskredit.ru) Денис Шевчук, юридическая суть мотиджа состоит  в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора мотиджа) титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя  на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное  расщепление абсолютного права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное «титульное» право собственности, переходит к залогодержателю.