Купля продажа недвижимости

Президиум Верховного суда Республики Татарстан 21 августа 2002 г. апелляционное  решение оставил без изменения, а протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене апелляционного решения, - без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя  Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления  президиума с оставлением в силе решения мирового суда удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение  об удовлетворении иска, суд апелляционной  инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с  постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л. от 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии ее в члены ПОСТ "Весна-2".

С таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст. 30 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

Указание суда надзорной  инстанции на то, что Л. подавала в садоводческое товарищество заявление об исключении ее из членов товарищества, а истица обращалась с заявлением о принятии ее в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи с чем договор купли-продажи можно считать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и принятии К.

Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о  намерении сторон заключить договор  купли-продажи земельного участка  и садового дома.

При таких обстоятельствах  оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи  об отказе в иске не имелось, решение  суда следует признать законным, а  апелляционное решение и постановление  президиума подлежат отмене с оставлением  в силе решения суда первой инстанции.

 

Приложение  № 7

 

ТИПОВОЙ ДОГОВОР  купли-продажи (купчая) земельного участка

 

Мы,  нижеподписавшиеся,  __________  (Ф.И.О.  местожительство и

паспортные  данные гражданина, выступающего в  качестве продавца) именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий на основании _________ (название

документа, удостоверяющего  право частной собственности  продавца на землю, его номер и дата выдачи)_______

(в случае  заключения договора лицом, уполномоченным  продавцом, указывается - в лице  уполномоченного продавцом Ф.И.О., место жительство паспортные данные

лица действующего на основании прилагаемой доверенности) и __________

(Ф.И.О. гражданина, его местожительство, паспортные  данные лица, действующего на  основании прилагаемой доверенности) именуемый в дальнейшем

«Покупатель»________(в случае заключения договора лицом, уполномоченным

покупателем, указывается - в лице уполномоченного  продавцом Ф.И.О., место жительство паспортные данные лица действующего на основании прилагаемой доверенности) заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1 Продавец продал, а  Покупатель купил земельный участок с кадастровым

№_______ 1 (с размещением на нем объекта недвижимости или без них) в

границах плана (чертежа),  прилагаемого к настоящему договору,  площадью

______1 (кв. м), расположенный на землях (основное целевое назначение земель)

находящиеся в ведении ________ 1 (название Совета народных депутатов)

предоставленный для.________1 (цель использования земельного участка).

 

2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

 

2.1 Цена проданного  земельного участка, определенная  по (договоренности, результатам конкурса, аукциона), составляет: (цена в рублях) в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке (сумма в рублях).

2.2 Покупателем перечислено:

2.2.1.Продавцу на счет _______ в банке (реквизиты банка), (сумма в

рублях) по платежному документу (название платежного документа, его номер и дата оплаты).

2.2.2. Залогодержателю  (в случае, если предмет договора  обременен залогом)

(название  залогодержателя) на счет №______в банке (реквизиты банка) (сумма в

рублях) согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.

2.3  Покупатель передал  сумму в размере _______ (сумма прописью)

наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

2.4 Другие формы оплаты:

а.  перечислено (сумма в рублях) в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу (название, его номер и дата оплаты)

б. перечислено____________.

 

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

 

3.1. Часть земельного  участка, находящегося в собственности  Продавца и приобретенного в  собственность покупателем, обременена  правами других лиц на

площади____ 1 (кв. м., га) на площади____ 1 (кв. м., га) имеет ограничения

пользования.

Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения  пользования указаны на прилагаемом  к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

 

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

 

4.1 Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2 пункт 2.2.2 и разделе 3 настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог знать.

4.2 Ответственность и  права сторон, не предусмотренные  в настоящем договоре, определяютмя  в соответствии с законодательством  Российской Федерации, республик  в составе Российской федерации,  правовыми актами Советов Народных  депутатов автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

 

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ

 

5.1. Договор вступает  в силу с момента регистрации  районным (городским) комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор  составлен в______(количество) экземплярах.

Первый передан Покупателю, второй - Продавцу.

5.3.В качестве неотъемлемой  части к договору прилагается:

•  План земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);

• Сводная ведомость  оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет  договора);

• Условия  приобретения   земельного   участка   по   конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);

• Требования залогодержателя  по задолженности (прилагается в  случае, если предмет договора обременен  залогом);

• Доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагаются в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);

• Доверенность лица, уполномоченного  Покупателем выступать от его  имени при заключении договора (прилагается  в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем)

 

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Продавец:_____________(Ф.И. О.)   _______(подпись)

«_______»________________г.

Покупатель:____________(Ф.И.О.)   _______(подпись)

«______»_______________г.

Нотариальное удостоверение:

 

Регистрация Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству

__________         _________________

(районы, города)                                                                                                         (республики в составе Российской

Федерации, автономной области, автономного округа, края, области, г. Москвы, г. Санкт-Петербурга.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

№

 

М.П.

 

 

«_______»____________ _______г.

 

1. отражается в соответствии  с прилагаемым планом земельного  участка или чертежом границ  земельного участка после оформления  плана или чертежа районным (городским)  комитетом по земельным ресурсам  и землеустройством.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 8

 

Порядок осуществления  государственной регистрации:

 

1. Прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2. Правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

3.Установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4.Внесений записей  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной  регистрации прав;

5. Совершение надписей  на правоустанавливающих документах;

6. Выдача   удостоверений   о   производственной   государственной  регистрации прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 9

 

Информационное  письмо

Высшего арбитражного суда Российской Федерации

от 13 ноября 1997 г. № 21

 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации

сделки.

 

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении АО зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договор купли-продажи.

Апелляционная инстанция  отменила решение суда и приняла  постановление о регистрации  сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция  правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уююнение от государственной регистрации сделки.