Купля продажа недвижимости

Как пишут современники тех темных времен, с победой пролетарской революции и переходом к так  называемому военному коммунизму договор  купли-продажи у нас официально исчез. Все национализированное  имущество по декретам было изъято из оборота; предметы первой необходимости выдавались лишь по карточкам; деньги утратили свою роль, как законное платежное средство. Купля-продажа либо совсем исчезла, либо сделалась нелегальной и осуществлялась в форме реальной мены продуктов - товаров.

Но у городов и  государства не доставало городских продуктов для обмена с деревнею в порядке снабжения деревни, и аппарат государственного обмена оказался непригодным для осуществления общественного обмена веществ. Пришлось допустить снова свободный оборот, сначала в ограниченных размерах, а потом без ограничения. В этих целях был введен в действие Гражданский Кодекс РСФСР 1922 года, который восстановил договор купли-продажи³⁹.

Применение ГК РСФСР  первоначально предполагалось в  ограниченных размерах, но со временем охватило все виды купли-продажи. Как бы коммунисты-идеалисты не стремились дистанцироваться от рыночных отношений и любых «спекулятивных» сделок, но без купли-продажи невозможно функционирования общества и государства. Между тем, советский законодатель, видя своей конечной целью - построение социалистического общества, ставил договор купли-продажи в такие рамки, чтобы этот договор служил средством проявления «здорового товарооборота». Для этой цели он содержит ряд норм, преграждающих путь спекуляции.

Правовой режим вещей, в том числе и таких, как здания и сооружения, является юридической формой происходящих процессов. Как известно, в связи с отменой частной собственности на землю советское законодательство отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое⁴⁰. Природным свойствам зданий и сооружений - их неподвижности формально не придавалось правового значения⁴¹. Весьма ограниченным был существовавший в то время рынок этих объектов. Здания и сооружения, принадлежащие доминирующему собственнику - государству, передавались от одной государственной организации другим государственным организациям в административном порядке и безвозмездно, а кооперативным и общественным организациям - в административном порядке и за плату. В собственности граждан могли находиться здания и сооружения потребительского назначения: жилые дома, их части, квартиры в многоквартирных домах жилищностроительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, дачи. К тому же существовал запрет на продажу собственником-гражданином⁴².

Нормы ГК РСФСР 1922 года ограничивали право граждан на куплю-продажу строений. Согласно действовавшему закону, каждый гражданин и каждая гражданка имеет право купить для себя на праве личной собственности жилой дом в 1 или 2 этажа с числом комнат от 1 до 5 включительно, как в городе, так и вне города. Сделки купли-продажи жилых строений принадлежащих гражданам на праве собственности могут совершаться при соблюдении следующих условий: у покупателя, его супруги и несовершеннолетних детей в РСФСР не должно оказаться 2 или более строения ст. 182 ГК РСФСР. От имени продавца, его супруги и несовершеннолетних детей не должно осуществляться отчуждения более 1 строения в течение 3 лет ст. 182 ГК РСФСР.

Нормы ГК РСФСР 1922 года предусматривали  запродажную запись (т.е. предварительный договор на заключение в будущем сделки купли-продажи строения), которая должна быть нотариально удостоверена. Не позже чем в течение 6 месяцев со дня нотариального удостоверения запродажной записи, должна быть нотариально удостоверена сделка купли-продажи строения или предъявлен иск одною стороною к другой стороне о совершении купли-продажи; в противном случае действие запродажной прекращается (ст. 182-а).    Купля-продажа в советском праве определялась наличием только двух основных форм собственности: всенародной и колхозно-групповой. Подавляющее большинство сделок совершалось между государственными и кооперативными розничными предприятиями и гражданами⁴³. Обратимся к понятию договора купли-продажи данному советским законодателем. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить установленную цену (ст. 180 ГК РСФСР)⁴⁴. Исходя из выше изложенного, можно с иронией трактовать последнее словосочетание данной формулировки, а именно «уплатить установленную цену». Поскольку, цены для некоторых видов купли-продажи диктовали различные наркомы.

ГК РСФСР 1964 года (ст. 237) включил в себя следующее понятие  купли-продажи: По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Гражданский кодекс РСФСР также предусматривал нормы регулирования продажи недвижимого имущества, в частности зданий и сооружений. Так ст. 238 ГК РСФСР 1964 года предусматривала запрет на продажу собственником-гражданином более 1 дома (части дома) в течение 3 лет. Для защиты интересов основных участников рынка зданий и сооружений (граждан), а также для осуществления государственного контроля представлялось достаточным установление обязательного нотариального удостоверения известного тогда узкого круга сделок и их регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся.

Отказавшись от использования  категории недвижимости, советское  право в то же время учитывало  связь зданий и сооружений с земельным  участком, на котором они располагались. Этот земельный участок не признавался  имуществом, не имел денежной оценки, не мог быть предметом гражданско-правовых сделок, находился в неотчуждаемой государственной собственности и предоставлялся в постоянное пользование бесплатно. Между тем судьба застроенного земельного участка решалась по принципу права следования, закрепленному еще в Положении о земельных распорядках в городах, утвержденном Декретом ВЦИК от 13 апреля 1925 года: при переходе права на строение к новому владельцу переходило и право постоянного пользования земельным участком, обслуживающим это строение⁴⁵. Впоследствии этот принцип был закреплен и в кодифицированных актах о земле в частности в ст. 87, 88 Земельного кодекса РСФСР от 1 июля в 1970года⁴⁶, в ст. 37 Земельного кодекса от 25 апреля 1991 года⁴⁷.

В советском гражданском  праве правовой режим зданий и  сооружений, находящихся в оперативном управлении государственных организаций, в собственности кооперативных и общественных организаций, определялся их принадлежностью к основным фондам. Подразделение на фонды осуществлялось по такому квалифицирующему признаку, как экономическая характеристика вещей: натуральные свойства (непотребляемость), назначение, стоимость и срок службы. Подчинение единому правовому режиму основных фондов соединялось с особенностями в основаниях возникновения вещных прав, содержании прав по владению, пользованию и распоряжению, порядке обращения взыскания.

Правовой режим имущества  одного и того же вида, например зданий и сооружений, в советском праве  определялся не только его экономической  ролью и целевым назначением, но и субъектным составом, в отношении которого он устанавливается. В связи с этим существовали отличия между правовыми режимами зданий и сооружений находившихся в государственной собственности, собственности колхозов, иных профсоюзных, кооперативных и общественных организаций, а также в личной собственности граждан.

Однако, в главах ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., посвященных договорным отношениям купли-продажи, не существовало какой-либо внутренней дифференциации норм права. Например, правила о договорах  купли-продажи жилого дома, в том  числе с условием пожизненного содержания продавца, стройматериалов, товаров в кредит в ГК РСФСР 1964 года предусматривались в общей массе правил о договоре кули-продажи⁴⁸.

В 1989 году при обсуждении положений о праве собственности  В.П. Шкредов критически заметил, что в советском законодательстве «допускается смешение деления имущественных объектов с их делением по экономическим признакам на средства производства и предметы потребления. К сожалению, юристы придерживались такого деления. На самом же деле здесь нет никакого юридического признака различия. Традиционно известно деление на движимое и недвижимое имущество, которое действительно имеет свой смысл»⁴⁹. В тот период предложение В.П. Шкредова о необходимости ведения юридически значимого деления имущества на движимость и недвижимость никто не поддержал. Но уже в 1990 году в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя (который основывался на исключительной государственной собственности на землю) было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. Так, например Закон СССР «О собственности в СССР»⁵⁰, от 6 марта 1990 года, по прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Несмотря на то, что Закон о собственности допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления. Фактическое деление вещей на движимые и недвижимые возвращено Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее в тексте -Основы) от 31 мая 1991 года⁵¹, которые как известно не вступили в силу 1 января 1992 года в связи с прекращением существования Союза ССР, но применялись на территории РФ с 3 августа 1992 по 1994 год⁵².

Нормы Основ лишь определили, что могут существовать особенности приобретения и прекращения, прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был. Согласно п. 2 ст. 4 Основ недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий - возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисленных объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

По договору купли-продажи  продавец обязуется передать имущество  в собственность (полное хозяйственное  ведение или оперативное управление) покупателя, а покупатель обязуется  принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 74 Основ).

1.3 Продажа недвижимости и её  регистрация в зарубежных странах

Собственность на недвижимое имущество (в отличие от собственности  на движимое имущество), незнакомая вовсе «диким народам», появилась сравнительно поздно, с достижением народом уже значительной степени культурного состояния. На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н. э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на неё отдельных членов общины римского народа ограничивалась простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки»⁵³.

В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)⁵⁴. Первоначально в Риме деление вещей на движимые и недвижимые не имело принципиально важного значения в связи с тем, что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. В римском праве недвижимостью признавались земельные участки. В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено, «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы». К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нем римляне пользовались выражением: res soli. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и все, что её покрывало, разделяло её участь»⁵⁵. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, он всегда -собственность собственника земельного участка, на котором объект возведен.

Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оборочные земли). Деление  вещей на движимые и недвижимые принимает  более четкий характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок. Таким образом, в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля, все, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимым и недвижимым имуществом имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка»⁵⁶.

Для перехода права собственности  римское право требовало как  для движимостей, так и для  недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе»⁵⁷.

В средневековой Европе развитие правового регулирования  оборота на первоначальном этапе  шло за римским правом: наблюдалось  сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимость имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.