Купля продажа недвижимости

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах¹⁰⁸. Например, если предметом договора является здание, строение, сооружение или помещение, в договоре необходимо указывать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета¹⁰⁹. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона о регистрации). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, является паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество определяется ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации и законодательством о техническом учете недвижимости¹¹⁰.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в  государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются  на снос, речь должна идти о договоре продажи недвижимости. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание и сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Если здание и сооружение покупается для сноса с целью  постройки нового строения, снос здания и сооружений должен быть разрешен соответствующим государственным  и муниципальным органом исполнительной власти. Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ¹¹¹ для получения разрешения на строительство нового здания, сооружения, связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим     государственным     или     муниципальным     органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания, сооружения - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса с целью  продажи стройматериалов, полученных от их разработки (демонтажа), то по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания, сооружения не требуется. При этом компоненты здания, сооружения в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания, сооружения.

Требования закона об определенности предмета договора продажи  недвижимости имеет свою специфику  при необходимости продажи части  недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. В доктрине дореволюционного российского права, безусловно, неделимыми объектами недвижимости считались, например предприятия как имущественные комплексы. Но в оценке других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одними авторами признавались неделимыми¹¹², а другими - делимыми вещами¹¹³. Не было единства взглядов по рассматриваемому вопросу в юридической литературе советского периода¹¹⁴. С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях, сооружениях и т.д. Указанные

части зданий, сооружений регистрируются в государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в качестве самостоятельных  недвижимых объектов. Кроме, того, до вступления в силу Закона о регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий, сооружений, - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий, сооружений в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу, подчиненную нормам § 7 гл. 30 ГК РФ. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

Теоретически, может быть продана доля в праве собственности  как делимой, так и неделимой  недвижимой вещи. В договоре продажи  доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться  сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение и иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения («реальная доля»), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам «идеальных долей» участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в  праве собственности на здание, сооружение сохраняется общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования  земельным участком сособственниками, на котором расположено здание, сооружение, определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космически объекты¹¹⁵.

Требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее не должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹¹⁶.

Ведь если на момент заключения договора недвижимости вещь не существует (сгорела, разрушена и т.д.), хотя права  на нее как на недвижимое имущество  исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так  как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращаются (п. 1 ст. 235 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания, сооружения от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на праве постоянного  (бессрочного) пользования  или пожизненного наследуемого владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания, сооружения начнется в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание, сооружение, такой договор может прикрывать сделку купли-продажи земельного участка.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране¹¹⁷.

Цена также является существенным условием данного вида договора, при ее отсутствии договор  считается незаключенным. Правила  определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК РФ, в отношении купли-продажи недвижимости не действует в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ на то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Таким образом, цена на недвижимое имущество, продаваемое по договору купли-продажи недвижимости, устанавливается по соглашению сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). Установленная законом или иными правовыми актами цена становиться, безусловно, обязательной для сторон. В современный период российское государство регулирует только в ряде случаев цену на земельные участки. Стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в рублях. В договоре можно предусмотреть так, называемую «валютную оговорку», которая заключается в том что, в случае, если в договоре оплата недвижимости предусмотрена в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (см. ст. 317 ГК РФ). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях это позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.

Цена недвижимости может  быть установлена в договоре продажи  недвижимости на единицу ее площади  или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества п. 3 ст. 555 ГК РФ¹¹⁸. Гражданский Кодекс требует безусловной определенной цены договора. От размера цены не зависит действительность договора, исключением составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы или если сделка носит кабальный характер. В соответствии со ст. 179 ГК РФ при наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Особенностью определения  цены при продаже недвижимого  имущества, находящегося на земельном  участке, состоит в том, что согласованная  в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее¹¹⁹. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации. Поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений, пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок ст. 552 ГК РФ. Иные правила могут быть установлены законом или договором¹²⁰.

Участники гражданского оборота могут заключать договоры купли-продажи недвижимости, предусматривающие предварительную оплату, или продажу в кредит. Продажа недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ признает такую недвижимость находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК РФ установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК РФ. Согласно ст. 20 Закона «Об ипотеке»¹²¹, ипотека возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, регистрируются без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой¹²². Однако если происходит регистрация договора продажи жилого помещения после того, как произошла передача этого помещения, право залога возникает с момента регистрации договора, а не передачи имущества, ибо до регистрации договор не считается заключенным. По справедливому, замечанию М.Г. Пискуновой, отражение ограничений, возникающих в силу закона, в Едином Государственном реестре прав является обязанностью регистратора для обеспечения законности дальнейших сделок с этим имуществом, а поскольку такие ограничения возникают помимо воли сторон, то и их регистрация должна производиться без заявления и без взимания регистрационного сбора¹²³.

Порядок купли-продажи  гражданами РФ земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогом конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.

Для ориентира при  определении цены продаваемого земельного участка могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка п. 1 ст. 65 ЗК РФ, которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316. Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, то в случаях, когда, кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли п. 13 ст. 3 ЗК РФ.

Нормативная цена земли  устанавливается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам». Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности»¹²⁴ ст. 66 ЗК РФ. Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству¹²⁵.