Купля продажа недвижимости

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома и квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты¹²⁶.

Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с  законом право пользования жилым  помещением после его приобретения покупателем, носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться незаконным.

В отдельных случаях  законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделки купли-продажи  жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Во-вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса¹²⁷ РФ (далее в тексте ЖК РФ).

На основе выше изложенного можно говорить о том, что данные элементы являются существенными. В процессе заключения данного вида договора, отсутствие или нарушение хотя бы одного элемента влечет за собой недействительность договора. Немало важным для договора продажи недвижимости является её форма. Форма договора купли-продажи недвижимости будет рассматриваться в следующем параграфе.

2.2 Форма договора купли-продажи  недвижимости и государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимое имущество и

сделок  с ним

Договор купли-продажи  недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного продавцом  и покупателем¹²⁸. При этом к простой письменной форме приравниваются документы, направленные посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

При заключении договора путем обмена письмами, телеграммами или иными документами, доставленными перечисленными средствами связи, для этих документов требуется наличие подписи, позволяющей установить, что документ исходит именно от стороны по данному договору. В случае спора о действительности подписи на договоре, изготовленном и подписанном с помощью электронно-вычислительной техники с применением системы цифровой подписи, необходимо всесторонне рассматривать вопросы и принимать решение по конкретному спору с учетом оценки всех имеющих материалов. Положение ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двухсторонних и многосторонних сделок (т.е. договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору¹²⁹.

Требования же к форме  договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами ст. 550 ГК РФ. Несоблюдения формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В этом смысле показателен следующий пример судебной практики¹³⁰:

К. обратилась в суд с иском к Е. -родственнику Л. О признании сделки купли-продажи  земельного участка и строений действительной в признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. между ней и Л. Была достигнута договоренность о продажи земельного участка в потребительском кооперативе садоводческого товарищества (далее в тексте - ПОСТ) «Весна-2» с расположенным на ней строением за 35 тыс. рублей, и в августе 1999 г. о передаче садового домика в собственность. В этом же году Л. Выдала ей доверенность по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячную определенную денежную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась после заключения договора. После оформления всех документов она узнала, что 5 июня 2000 г. Л. Умерла. 1 декабря 2000 г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающие деньги на депозит нотариуса, в связи, с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома¹³¹.

Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи  жилых помещений, считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  достигнуто согласие по всем его существенным условиям¹³².

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи  недвижимости состоит в том, что  исключается применение положения  ГК РФ о форме договора п. 2 ст. 434 ГК РФ, и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки п. 1 ст. 160 ГК РФ, ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Недействительность сделки означает, что она не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и то, что такая сделка недействительна с момента ее совершения.

В случае признании сделки недействительной каждая из сторон обязана  возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работы или предоставленной услуге) возместить    его    стоимость    в    деньгах   -   если    иные    последствия недействительности сделки не предусмотрены законом¹³³. Важно, что для применения механизма реституции сторона, получающая переданное ею по сделке, должна быть той же самой¹³⁴.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой¹³⁵. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимого имущества. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ПС РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее им недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Например, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные¹³⁶.

В определенных случаях  и при соблюдении требования о  необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого  имущества, принадлежащего государственному и муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или  оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а специальной правоспособностью ст. 49 ГК РФ. Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными¹³⁷. В тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием¹³⁸.

К договору купли-продажи  земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству РФ 2 июня 1993 года утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка № 1-17/770¹³⁹. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указывается на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. К договору в качестве его неотъемлемой части наряду с планом земельного участка прилагаются: сводная ведомость оценки, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка по конкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя¹⁴⁰.

Закон не обязывает нотариально  удостоверять договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу, и  становиться обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Нормы ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации¹⁴¹.

Государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи  недвижимости, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор  вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры.

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю¹⁴².

Учитывая существующий порядок государственной регистрации¹⁴³ перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находиться в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц)¹⁴⁴. В частности сложившаяся ситуация порождает юридическую неопределенность. Поскольку возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств возникающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. На данный вопрос ответ дает практика арбитражных судов¹⁴⁵.