Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

В соответствии со ст. 60 Закона об ипотеке должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Они могут реализовать это право в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Вырученные от реализации земельного участка денежные средства после удержания из них сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение этих сумм проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации отражены в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о его разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить целевое назначение участка только в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. Таким образом, должен соблюдаться принцип целевого использования земельных участков.

Следует отметить, что продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных Участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ43.

 

3.3 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков и пути их решения

 

На сегодняшний день существует проблемы залога земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике.

Нужно отметить, что ранее в Государственную Думу вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить круг потенциальных залогодержателей, а также перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой.

Ранее предлагалось существенно сузить как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).

Такое сужение перечня сделок, исполнение обязательств по которым может быть обеспечено ипотекой, нежелательным по следующим причинам:

- во-первых, зачастую собственник  приобретаемой недвижимости финансирует  свою покупку при помощи ипотеки, закладывая приобретаемую недвижимость  продавцу до того момента, когда  все платежи за приобретаемую недвижимость не будут выплачены. Представляется нецелесообразным запрещать такой механизм финансирования покупки земельных участков;

- во-вторых, в некоторых  случаях собственнику недвижимости  проще или выгоднее не получать  кредит, а получить заем от  некредитной организации (например, от фондов поддержки сельского развития или от кредитных кооперативов).

Таким образом, давая возможность не кредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок;

- в-третьих, существует ряд  иных сделок, объемы финансирования  по которым могут быть весьма  существенными. И, конечно, здесь не должны быть закрыты возможности для обеспечения таких обязательств ипотекой.

Как можно увидеть из примеров, потенциальным залогодержателем может быть: во-первых, любое физическое лицо (например, если продавец-гражданин продает свой земельный участок в рассрочку); во-вторых, банк (если выдает кредит, обеспеченный ипотекой); в-третьих, любое юридическое лицо (например, кредитный кооператив выдает заем под залог земельного участка).

Следует отметить, что в хозяйственной практике могут возникнуть различные ситуации, когда нужно будет надежно обеспечить исполнение денежного обязательства. Именно поэтому мы полагаем, что не следует сужать перечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой.

В ряде законопроектов предлагалось не только ограничить перечень обеспечиваемых ипотекой требований лишь кредитными договорами, но и установить исчерпывающий перечень целей, на которые могут выдаваться кредиты под залог сельскохозяйственных угодий.

Такое ограничение представляется нецелесообразным, поскольку оно ограничивает возможности заинтересованных лиц по привлечению кредитов на развитие несельскохозяйственных направлений бизнеса, что вряд ли оправданно. В то же время представляется верным предусмотреть перечень целей, при выдаче кредитов на которые государство субсидирует процентную ставку. При этом процентная ставка по таким кредитам должна субсидироваться вне зависимости от того, обеспечен ли такой кредит ипотекой или нет.

Предмет залога должен быть надежным. Следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Мы считаем, что если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах44.

Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из наличия детальной правовой регламентации залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.

Анализ ранее внесенных в Государственную Думу проектов федеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.

Дублирование в разных федеральных законах одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.

Необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.

Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.

Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.

Таким образом, когда мы говорим об ипотечном кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:

- вопросы ипотеки регулируются  гражданским законодательством  об обеспечении обязательств (прежде  всего глава 23 ГК РФ и Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- деятельность банков  и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;

- кредитный договор - гражданским  законодательством о займе и  кредите (глава 42 ГК РФ);

- страхование заложенного  имущества - законодательством о страховании45.

 

3.4 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков

 

Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: упомянутый Закон РФ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ «О залоге» 1992 года, в той части, которая не противоречит первым двум законам.

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Земельный кодекс РФ.

При этом внутренние противоречия упомянутых законов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства.

Исходя из вышеизложенного целесообразно устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.

Резюмируя названные выше препятствия для нормального функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и предложения по совершенствованию законодательства, можно сделать следующие выводы:

- большинство сельскохозяйственных  коммерческих организаций использует  земельные участки на праве  аренды. Полагаем, что право аренды сельскохозяйственных угодий - не самое лучшее и не самое надежное обеспечение обязательства. Тем не менее, его можно использовать за неимением лучшего. В этой связи следует облегчить процедуру залога права аренды, исключив из законодательства нормы об обязательном уведомлении собственника земли о залоге права аренды.

- должна быть исключена  возможность безвозмездного изъятия  государством земельных участков  в случае их неиспользования  или использования с нарушением  законодательства. Это повысит привлекательность земельных участков как предмета залога.

С той же целью должна быть отменена норма о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушением преимущественного права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Развитие рыночных отношений, привлечение инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечения значительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использования надежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Одним из таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля в качестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку не теряет своей ценности в процессе эксплуатации.

Вместе с тем, анализ действующего законодательства в области ипотеки земли и практики его применения показал неоднозначность и некоторую противоречивость правового регулирования ипотеки земли, что сдерживает ее широкое применение.

Изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке в 2002 и 2004 годах сняли ряд необоснованных, на мой взгляд, ограничений на ипотеку земельных участков. В частности, сняты ограничения на ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, что позволяет собственникам этих земельных участков, сельским товаропроизводителям привлекать финансовые ресурсы под залог земельных участков, которые, во многих случаях, являются единственными налогоспособными объектами. Разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в Информационном Письме от 28 января 2005 г. по вопросам ипотеки земли так же направлены на обеспечение единства судебной практики при разрешении споров, связанных с ипотекой земельных участков, что так же свидетельствует о повышенном внимании, как законодателей, так и правоприменителей к разрешению проблем, связанных с ипотекой земли.