Регистрация прав недвижимости

-   с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

-   признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку, фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки³.

В дополнение к этому можно добавить, что  законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание  какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), с целью упорядочения оборота  недвижимости.

Регистрационная процедура не всегда завершается  внесением записи о праве или  сделке в ЕГРП, возможен и отказ  в государственной регистрации.

Отказ в  регистрации - это тоже правоприменительный  акт, решение конкретного дела в  соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом  и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий.

Таким образом, сформулированное в Федеральном  законе понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним раскрывается с помощью термина «юридический акт»: его использование нецелесообразно хотя бы потому, что он имеет разные смыслы и значения. Понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта признания государством права на недвижимость. И последнее, в рассматриваемом понятии следует говорить не только о соответствии государственной регистрации Гражданскому кодексу РФ, но и о соответствии другим законам.⁴

Определение «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» производно от родового понятия «правоприменительная деятельность» и наиболее общего понятия «юридическая деятельность». Правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию, является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.

Регистрационно-правоустанавливающая деятельность имеет ряд общих  показателей, которые, с одной стороны, обнаруживают однопорядковость в ряду других правовых форм деятельности носителей  публичной власти; с другой - создают  условия для индивидуализации этого  вида юридической деятельности:

Властно-организационный  характер деятельности, которая обладает официальностью (публичностью). Федеральная  служба государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, делает государственную  работу в режиме открытости, официальности (публичности).

Осуществляется  эта юридическая деятельность на основании полномочий и в рамках юридических ограничений. Субъекты - носители властных полномочий имеют статусные возможности осуществлять деятельность по государственной регистрации прав. Законодательное определение полномочий при этом создает для субъектов регистрационно-правоустановительной деятельности режим юридической определенности, правовых ограничений.

 Регистрационно-правоустанавливающая  деятельность всегда связана  с разрешением юридических дел,  подведением реальной жизненной  ситуации под нормативную модель  права собственности на недвижимое  и иное имущество и реализацию  соответствующих полномочий. Здесь  присутствует логическая сторона  юридической деятельности носителей  властных полномочий, по удостоверению  права собственности и юридическому  признанию сделок с недвижимым  и другим имуществом.⁵

 Порядок  осуществления названных полномочий  регулируется нормами процессуального  права. Законодательный уровень  регулирования порядка совершения  работы по удостоверению права  собственности на имущество и  сделок с ним свидетельствует  о важности, как властных полномочий, так и достигаемого результата. Подтверждается вывод о том, что процессуальное право имеет место там, где реализуются властные полномочия и достигается при осуществлении юридической деятельности соответствующий притязанию юридически значимый результат. Важным здесь становится тщательное урегулирование порядка (процедуры) совершения действий участниками процесса.

 Деятельность  по регистрации прав на имущество  и сделок с ним завершается  принятием официального документа.  Как и в любой другой правовой  форме государственной деятельности, здесь имеет место разрешение  юридического дела (фактического  обстоятельства) в положительном  или отрицательном смысле. Это правоустанавливающий документ или акт, отрицающий право на недвижимое и иное имущество и совершение сделки с ним. Соответствующий правовой акт (свидетельство) мотивирован, требует юридических обоснований.

 Как  и всякая государственно-властная  деятельность, регистрационно-правоустанавливающая  нуждается в использовании приемов  и правил юридической техники.  Это правила документооборота, правила  русского языка, реквизиты документов, технические средства "привязки" недвижимого имущества и земельных  участков их расположения и  др..

Под термином «государственная регистрация», следует  понимать не только сам юридический  акт внесения записи о праве или  сделке в ЕГРП, но также и всю  совокупность действий по совершению этого акта. В этом смысле государственная  регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с  законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое  и логическое толкование норм Гражданского кодекса и Закона о государственной  регистрации позволяет сделать  вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс⁶.

Обобщая изложенное, можно сделать следующие  общетеоретические выводы:

 Государственной регистрации подлежит только-то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».

 Недвижимое  имущество, подлежащее государственной  регистрации, делится на два  вида. Первый вид - это то недвижимое  имущество, которое подлежит государственной  регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимого имущества - это то имущество, государственная регистрация которого проводится на основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ и т.д. В соответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Что касается космических объектов, то они в соответствии с Федеральным законом «О космической деятельности» лицензируются, что противоречит п. 2 ст. 130 ГК РФ.⁷

  Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

 Каждое  вещное право, подлежащее государственной  регистрации, возникает, переходит  от одного субъекта другому  при наличии соответствующих  юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

 Сделки, подлежащие государственной регистрации,  подразделены на два вида: основные  и дополнительные сделки. Подлежащие  государственной регистрации сделки  считаются законченными с момента  их регистрации. Закон не связывает  момент заключения перечисленных  выше соглашений с необходимостью  их государственной регистрации.  Все они являются обычными  консенсуальными сделками и считаются  заключенными с момента достижения  согласия в надлежащей форме.  Требования закона о подлежащей  форме сводятся к тому, что  перечисленные дополнительные сделки  по договорам, совершенным в  нотариальной форме, должны быть  нотариально удостоверены. Дополнительно  сделки считаются заключенными  с момента подписания сторонами  соглашений в простой письменной  форме, если основные договоры  совершены в той же форме.  И все же без их регистрации  они не соответствуют требованиям  законодательства.⁸

 Самостоятельным  видом сделок, подлежащих государственной  регистрации, выступают определенные  договоры. Исходя из времени их  возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения  которых достаточно достигнуть  соглашения по всем существенным  условиям, т.е. подписать договор  в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения  которых кроме соглашения сторон  необходима еще и передача  предмета договора (например, ее  характеристика); подлежащие государственной  регистрации договоры, для заключения  которых кроме соглашения сторон  необходима еще и государственная  регистрация сделки (например, при  продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

Таковы  основные методологические подходы  к характеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Они  создают необходимые условия  для достоверного научного анализа  проблемы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь  вернемся к самому понятию государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок ним. В свое время дефиниция  п. 1 ст. 2 названного выше Федерального закона была прогрессивным явлением и в целом соответствовала  тем научным представлениям, которые  раскрывали понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним к моменту  принятия этого Закона.

Однако  в настоящее время законодательное  определение государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной  реконструкции (обновлении) по следующим  основаниям. Законодательное определение  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние  достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально  полно отражать их в соответствующих  юридических нормах.⁹

1.2 Цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в  ст. 131 ГК РФ. Крашенинникова П.В., комментируя  федеральное законодательство отмечает, что введение государственной регистрации  прав преследует несколько целей:

-  придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

-  ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

Вместе  с тем, цели государственной регистрации  прав на недвижимое имущество прямо  в Законе о государственной регистрации  не определены. Некоторые из них  указаны в утвержденной в апреле 2001 г. постановлением Правительства РФ N 273 Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными целями государственной регистрации  права собственности на недвижимое имущество являются становление  и развитие на территории Российской Федерации системы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, обеспечивающей государственные  гарантии зарегистрированных прав, а  также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и  сделках с ним.¹⁰