Регистрация прав недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним носит публичный  характер. Наличие государственной  регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество  для правообладателя. В подавляющем  большинстве случаев государственная  регистрация имеет по отношению  к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это  означает, что именно с государственной  регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных  случаях возникновение вещного  права на недвижимое имущество связывается  не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным  в законе.

В п. 1 ст. 164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Пункт 1 ст.13 и ст.19 Закона о регистрации  устанавливают порядок регистрации  и основания для приостановления  государственной регистрации. Юридический  акт есть свершившийся факт, он не может  иметь порядка и не может быть приостановлен, только процесс может  быть приостановлен и иметь порядок  проведения. Пункт 7 ст. 16 Закона о государственной  регистрации определяет, что регистрационные  действия начинаются с момента приема документов.1 Все действия органов, осуществляющих государственную регистрацию, а не только внесение записей в  ЕГРП, есть элементы государственной  регистрации как процесса. Уместна  аналогия с гражданским или арбитражным  процессом: судебное решение - юридический  акт (независимо оттого, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.

Основными задачами системы государственной  регистрации, служащими достижению указанных целей, являются: 1) регистрация  прав собственников, обладателей иных вещных прав, на недвижимое имущество; 2) проверка законности и регистрация  заключаемых сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; 3) регистрация ограничений и обременении прав, в том числе возникающих в силу закона и актов уполномоченных органов; 4) ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) выдача информации из Единого государственного реестра прав.

Принципы  осуществления регистрационной  деятельности могут быть разделены  на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной  регистрации.

Под принципами в теории права понимают основные начала правового регулирования, закрепленные в правовых нормах, а государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним как правоприменительная  деятельность учреждений юстиции.

К общим  принципам можно отнести:

- принцип  законности;

- принцип  гласности и публичности;

- Принцип диспозитивности;

- Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.

 К общим принципам относится, в первую очередь, законность. В качестве основных элементов законности можно выделить: 

 Наличие  законов, регулирующих соответствующие  общественные отношения. Законодательство  о государственной регистрации  состоит из ГК РФ, Закона о  регистрации, других федеральных  законов и нормативных актов  РФ.

 Обеспечение  прав граждан и законных интересов  юридических лиц. Гражданские  права могут быть ограничены  на основании федерального закона  и только в той мере, в какой  это необходимо в целях защиты  основ конституционного строя,  нравственности, здоровья, прав и  законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.¹¹

 Соблюдение  закона всеми участниками общественных  отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество.

 Как установлено п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация - это подтверждение соответствия возникновения или перехода права на недвижимость ГК РФ. Акт подтверждения права должен соответствовать существующим материально-правовым отношениям. Принцип законности традиционно именуется принципом легалитета. В силу указанного принципа к компетенции органов, осуществляющих государственную регистрацию относится:

1. проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п.3 ст. 9 Закона о регистрации);
2. правовая экспертиза документов и проверку законности сделки (п.1 ст.13 Закона о регистрации);
3. проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов (п.1 ст. 17 Закона о государственной регистрации);
4. порядок государственной регистрации и основания отказа устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с п.6 ст.131 ГК РФ;
5. порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Вместе  с тем, правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную  регистрацию, в значительной мере ограничена в случае регистрации прав на основании  решений судебных органов. Регистратор  не вправе отказать в государственной  регистрации права на основании  вступившего в законную силу решения  суда, арбитражного или третейского  суда. При отсутствии необходимых  для внесения в Единый государственный  реестр прав сведений он может запросить  суд о порядке исполнения данного  решения (ст. 28 Закона о государственной  регистрации).

Государственной регистрации, присущ принцип гласности  и публичности.

Регистрационный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме, (п.4 ст.131 ГК РФ). Этот принцип  служит достижению экономической и  социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота  недвижимости, «прозрачности» рынка. В  статьях 7, 8 Закона о государственной  регистрации заложен механизм реализации данного принципа, определены условия  и содержание выдаваемой информации. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная  регистрационная служба несет ответственность  в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.¹²

Принцип диспозитивности (принцип частной  инициативы) государственной регистрации  вытекает из общего принципа гражданского права - автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих  прав и обязанностей, приобретении гражданских прав своей волей  и в своем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ). Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п.3 ст.131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной  регистрации производится по ходатайству  правообладателя. Статьей 16 Закона о  регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п.1 ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость государством и третьими лицами, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п.1 ст.165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется владельцем без надлежащего титула. Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения правоотчуждателей и правоприобретателей с третьими лицами не изменяются (п.2 ст.551 ГК). Правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Титул правообладателя до момента государственной регистрации вещного права можно назвать законным владением или пользованием.¹³

Заявительный  характер государственной регистрации  как правоприменительной деятельности не противоречит императивному характеру  государственной регистрации как  материальной нормы гражданского права. Диспозитивный характер имеет процесс  государственной регистрации, сами же положения Гражданского кодекса  о государственной регистрации  являются императивными нормами. Государственной  регистрации подлежат указанные  в п.1 ст.131 ГК РФ вещные права, а также  сделки с недвижимостью (основные и  акцессорные) в случаях, предусмотренных  Гражданским кодексом Российской Федерации. В отличие от нотариальной формы  договора, стороны не вправе своим  соглашением установить обязательность государственной регистрации, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, - то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст.432,433, 434 ГК).1 В соответствии с п.1 ст.20 (с учетом п.1 ст.2) Закона о государственной регистрации в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано.

В ст. 2 Закона о государственной регистрации  сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации - принцип достоверности записей  в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации  гласит, что государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права.1 Запись в ЕГРП свидетельствует  о наличии субъективного права, существование которого не требует  дополнительных доказательств. Даже при  утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости  в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует  дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая  запись. Для отечественного оборота  недвижимости привычно увязывание существования  права с наличием подлинников  правоустанавливающих документов у  правообладателя. В настоящее время  наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником  или дубликатами документов, после  составления, которых может пройти и несколько лет. При этом не следует  отождествлять запись в реестре  со свидетельством о государственной  регистрации права, которое утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП.¹⁴

К специальным  принципам относятся:

- процессуальный  формализм;

- принцип  единства;

- принцип  преемственности;

- принцип приоритета ранее зарегистрированных прав;

- принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП;

- принцип двойной регистрации.

Специальным принципом государственной регистрации  является документальный формализм. Закон № 122-ФЗ регламентирует процедуру и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Но в  отличие от судебного разбирательства, где неисполнение процессуальных формальностей  влечет ничтожность процессуального  действия, нарушение формальностей процедуры регистрации не должно вести к ничтожности самого акта государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Действия государственных регистраторов, могут быть обжалованы в суд, но если государственная регистрация права состоялась, то отменить ее можно только в процессе судебного спора о праве на объект недвижимости. Очевидно, суд, оценивая правомерность приобретения права на недвижимость, при принятии решения будет руководствоваться нормами материального права, а не процессуальными нормами Закона о регистрации.

К специальным  принципам государственной регистрации  следует отнести единство системы  регистрации, процедуры регистрационных  действий и реестра прав независимо от объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах  Российской Федерации единственным органом (территориальным органом  Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля за деятельностью территориальных  органов Федеральной регистрационной  службы, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации  возложены на центральный орган - Федеральную регистрационную службу, находящуюся в ведении Минюста  России. Для обеспечения принципа единства системы государственной  регистрации ЕГРП во всех субъектах  Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения  ЕГРП).¹⁵