Регистрация прав недвижимости

Кроме того, при представлении на регистрацию  отдельных видов судебных актов  пределы правовой экспертизы могут  быть значительно шире. В частности, это касается определений судов  об утверждении мировых соглашений.

Определение суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого  имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 19 Информационного  письма от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁶, «арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядк. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения.

Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность  недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия  и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при  утверждении мирового соглашения о  передаче в собственность квартир  арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые  помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной  регистрации».

Таким образом, государственная регистрация прав на основании мирового соглашения, утвержденного судом, производится в общем порядке, предусмотренном  для регистрации прав на основании  гражданско-правовых сделок - соглашений. Иными словами, пределы правовой экспертизы в этом случае расширяются  до пределов правовой экспертизы сделок. Единственное отличие - это то, что не должна осуществляться проверка законности сделки, поскольку суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц.

Кроме того, учитывая особый порядок заключения мирового соглашения, а также то, что определение суда об утверждении  мирового соглашения может исполняться  принудительно, необходимо различать  случаи добровольного и принудительного  исполнения мировых соглашений.

В том  случае, когда мировое соглашение исполняется добровольно, заявления  на государственную регистрацию  подают обе стороны мирового соглашения. При этом они составляют акт приема-передачи имущества, подтверждающий добровольное исполнение мирового соглашения. Кроме  того, на регистрацию представляются первоначальные правоустанавливающие документы передающей стороны. Если имеется необходимость регистрации  подтверждения права собственности  передающей стороны, она производится в общем порядке.

Сама  же регистрация на основании мирового соглашения, исполняемого в добровольном порядке, проводится как регистрация  перехода права.

В том  случае, когда мировое соглашение подлежит принудительному исполнению, на регистрацию представляются документы, подтверждающие принудительное исполнение (например, исполнительный лист). При  этом представление соответствующих  документов от другой стороны соглашения (заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и т.д.) не требуется. Регистрация  в этом случае производится как регистрация  права собственности.

Таким образом, в случае нарушения требований, предъявляемым  к документам, представляемым на регистрацию  права собственности на основании  мирового соглашения, возможен отказ  в регистрации на общих основаниях. При этом неисполнения определения суда в этом случае не будет, поскольку регистрация либо отказ в регистрации будут осуществляться в отношении соглашения сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда.

Примерно  такой же порядок проведения правовой экспертизы должен быть и при регистрации  прав на основании решений третейских судов. В отличие от решения государственного суда, решение третейского суда не является общеобязательным актом, а  принудительное его исполнение не может  быть осуществлено без процедуры  признания со стороны государственного органа. Ст. 28 Закона о регистрации  регламентирует порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского  суда. Государственный регистратор  должен истребовать представление  третейского соглашения, поскольку  согласно ст. 5 Федерального закона «О третейских судах в РФ» спор может  быть передан на разрешение третейского  суда при наличии заключенного между  сторонами третейского соглашения. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение  третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.

Много вопросов возникает при признании судом  недействительной сделки, на основании  которой осуществлена государственная  регистрация права. В частности, зачастую, в решениях судов о признании  сделки недействительной не оговаривается  судьба имущества. Государственный  регистратор не вправе самостоятельно применить последствия недействительности сделки, в результате чего исполнение требований ст. 28 Закона о регистрации  становится невозможным до разрешения судом вопроса по существу о праве.

Несмотря  на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации  права, установленного вступившим в  силу решением суда, отказ в регистрации  возможен по иным основаниям. В частности, при проведении правовой экспертизы может быть установлено, что решением суда признано право на объект, не являющийся объектом недвижимости.

Так, в  Ставропольском крае сформировалась следующая  судебная практика. Выносятся решения  о признании права собственности  либо об установлении факта владения и пользования на «квартиры», которые  расположены в недостроенных  многоквартирных домах (не сданных  в эксплуатацию). Данная практика связана  с ситуацией, когда организации, привлекавшие денежные средства граждан (дольщиков) на строительство жилых  домов, впоследствии обанкротились, а  дома остались недостроенными. Так  вот, решениями судов признаются права на объекты незавершенного строительства - квартиры, расположенные  в указанных недостроенных домах.

Поскольку жилой дом в целом не является объектом недвижимости, отдельные помещения  в нем - квартиры также не могут  быть выделены в качестве самостоятельных  объектов недвижимости. Иными словами, права на квартиры, расположенные  в объектах, не сданных в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку сами такие объекты  не являются объектами недвижимости.

Жилой дом  может быть в целом признан  объектом незавершенного строительства, и право на него в этом случае подлежит государственной регистрации  в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии соответствующих  правоустанавливающих документов). Однако отдельные квартиры в объекте  незавершенного строительства не могут  рассматриваться в качестве самостоятельных  объектов недвижимости, права на которые  подлежат государственной регистрации.

Таким образом, несмотря на то, что граждане являются собственниками квартир на основании  решений судов, однако до сдачи в  эксплуатацию дома данные квартиры не могут рассматриваться объектами недвижимости, и права собственности на них не могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»²⁷ указывал, что до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

Вместе  с тем, если в подобных решениях судов  прямо указано, что данное решение  является основанием для государственной  регистрации права собственности  на объект незавершенного строительства - квартиру, то, по всей видимости, отказать в регистрации уже нельзя, поскольку  суд как бы устанавливает, что  это объект недвижимости, право на который подлежит регистрации.

Многочисленные  вопросы возникают при проведении правовой экспертизы в случае регистрации  прав на вновь созданные объекты  недвижимости. Остановимся только на одном из таких вопросов - наличие  соответствующих прав на земельный  участок, на котором возведен объект недвижимости.

Как известно, Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ был изменен пункт 1 статьи 25 закона о регистрации. В новой  редакции названного пункта в качестве документов-оснований отсутствуют  документы о праве пользования  земельным участком для создания объекта недвижимости. Теперь в качестве документов-оснований указаны только документы, подтверждающие факт создания объекта.

Означает  ли это, что государственная регистрация  права собственности на вновь  созданный объект недвижимости теперь возможна и без наличия у лица права пользования земельным  участком. Без проведения надлежащей правовой экспертизы по делу, действительно, может сложиться впечатление, что  такая регистрация возможна. Однако при анализе иных норм законодательства становится ясно, что экспертиза в  данном случае не может ограничиваться только проверкой документов, свидетельствующих  о создании объекта недвижимости.

Так, в  соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.²⁸

Таким образом, прежде всего, однозначно необходимо проверить  наличие у лица отведенного земельного участка на момент начала строительства.

Теперь  возникает вопрос, достаточно ли наличия  права на земельный участок только на момент начала строительства (то есть на момент выдачи разрешения на строительство). Здесь имеется две точки зрения. Согласно первой позиции постройка  не может считаться самовольной, а потому право на нее подлежит регистрации, если земельный участок  был отведен надлежащим образом. Тот факт, что впоследствии право  пользования на земельный участок  у лица прекратилось (например, истек  срок договора аренды) не влияет на законность постройки.

Однако  согласно другой точке зрения правовая экспертиза должна включать также законность выдачи самого разрешения на ввод в  эксплуатацию. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса  РФ при выдаче органом местного самоуправления разрешения на ввод в эксплуатацию к заявлению о его выдаче должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок. Это означает, что, если отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, такое разрешение выдано неправомерно. Однако, на наш взгляд, нельзя считать, что у лица отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если всего лишь истек срок договора аренды. Главное, что такие правоустанавливающие документы имеются на момент выдачи разрешения на строительства. В любом случае, у лица имеется безусловное преимущественное право на продление срока аренды, поскольку на земельном участке уже существует фактически оконченный строительством объект недвижимости, хотя бы и не сданный в эксплуатацию.

Вместе  с тем, относительно необходимости  регистрации прав на земельный участок (предоставленный для строительства  объекта недвижимости) при решении  вопроса о регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, полагаю, что представления документов, подтверждающих лишь факт отвода земельного участка, недостаточно. Статьи 263, 266, 269 ГК РФ (регулирующие вопросы застройки  земельных участков, владения и пользования ими) говорят именно о законных правообладателях земельных участков. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, правоустанавливающих документов на земельные участки, разрешения на строительство и т.д. Из этого следует, что для регистрации прав на объект нового строительства необходимо представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка для строительства, но и подтверждающие возникновение прав на земельный участок у заявителя.

Учитывая  изложенное, правовая экспертиза при  регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости также имеет различные рамки в зависимости от конкретной ситуации и не может ограничиваться только лишь формальной проверкой наличия документов, свидетельствующих о создании таких объектов по ст. 25 Закона о регистрации.

Последняя категория дел - это регистрация  прав на основании нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. При  этом, следует отличать правоустанавливающие документы, которые в силу закона выдаются только в нотариальной форме (свидетельства о праве на наследство) или подлежат обязательному нотариальному  удостоверению (договор пожизненного содержания с иждивением), от правоустанавливающих документов, удостоверенных нотариально  по желанию правообладателя (сторон сделки). Кроме того, существует ряд  документов, не относящихся к правоустанавливающим, но удостоверяемых нотариусом (согласие супруга на совершение сделки, отказ  от права преимущественной покупки  и т.п.).