Регистрация прав недвижимости

Всем  известно, что нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. При совершении нотариального действия нотариус устанавливают  личность обратившегося за совершением  нотариального действия гражданина, его представителя или представителя  юридического лица. При удостоверении  сделок выясняется дееспособность физических лиц и проверяется правоспособность юридических лиц, обратившихся за совершением  нотариального действия. В случае совершения сделки представителем проверяются  его полномочия.

Иными словами, фактически, нотариус проверяет и  устанавливает практически те же факты, что и регистратор при  проведении правовой экспертизы.

Закон о  регистрации не делает никаких исключений в отношении нотариальных документов и сделок. Только в законе об ипотеке  теперь сказано, что заявление о государственной регистрации договора об ипотеке, удостоверенного нотариально, подается одной из сторон договора.

Учитывая  это, мне лично кажется, что правовая экспертиза нотариальных документов проводится в том же порядке, что и иных документов, за некоторыми исключениями. К исключениям можно отнести  отсутствие необходимости установления личности лица, фигурирующего в нотариальном документе. При регистрации права  на основании свидетельства о  праве на наследство, оно, бесспорно, подтверждает установленный законом  юридический состав наследственного  правоотношения и наличие бесспорного  права на наследство.

А вот, что  касается регистрации прав на наследственное имущество - здесь все не так просто. В Ставропольском крае наблюдается  практика включения в свидетельство  о праве на наследство (с указанием  в нем о необходимости государственной  регистрации) имущества, права на которые  у наследодателя не возникли. В  частности, это касается объектов незавершенного строительства, земельных участков, предоставленных наследодателю, но не зарегистрированных им, объектов, не сданных в эксплуатацию и т.п. Государственная регистрация прав на такие объекты не может быть осуществлена (учитывая требования ст. ст. 8, 131 и 1112 ГК РФ), хотя нотариусы убеждены в обратном. Как же тут не проводить  правовую экспертизу?

Как мы видим, пределы правовой экспертизы при  государственной регистрации по различным основаниям очень разнообразны. Даже в рамках одного основания регистрации (например, на основании судебных актов) эти пределы неодинаковы.

Вместе  с тем, исходя из предложенной мной выше классификации (т.е. в зависимости  от оснований государственной регистрации) возможно и необходимо было бы разработать  определенные рекомендации проведения правовой экспертизы и ее пределов.

Правовая  экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации  документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.²⁹

Требования  к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней  говорится, что документы, устанавливающие  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права и в установленных законодательством  случаях должны быть нотариально  удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи  сторон или определенных законодательством  должностных лиц. Документы, необходимые  для государственной регистрации  представляются в подлиннике (за исключением  актов государственных и муниципальных  органов) с приложением копий, предназначенных  для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном  законом порядке, то есть нотариально  или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется  отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в  Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым  из них является приостановление  регистрации регистратором при  направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В  данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую  экспертизу (почерковедческую, лингвистическую  и др.) Такое приостановление, возможно, не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной  регистрации не может превышать  одного месяца.

Второй  вид оснований приостановления  государственной регистрации на основании письменного заявления  правообладателя или уполномоченного  им лица. При этом правообладатель  или уполномоченное им лицо обязаны  в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление  государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная  командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление  должно подаваться до истечения месячного  срока, а регистратор обязан в  кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство  и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать  срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая  запись. Срок приостановления регистрации  по этому основанию не может превышать  трех месяцев, таким образом, общий  срок регистрации не может превышать  трех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления  регистрации являются те случаи, когда  об этом имеются определение или  решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК  РФ, существуют определения или решения, предусматривающих приостановление  государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска;

- определение арбитражного суда об обеспечении иска определение арбитражного суда Кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях;

-   определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов;

- определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства. Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в Федеральную регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки». К числу данных оснований относятся:

-  непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

-  несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия.

Отказ в  регистрации связан с отсутствием  права на регистрацию. Основной же причиной для возврата документов заявителю  является непредставление либо неполное представление документов, необходимых  для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения  документов может послужить представление  на государственную регистрацию  документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исключение  из этого правила представляет собой  случай неполного представления  документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация  просто откладывается до представления  недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

Если  право на объект, о государственной  регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной  регистрации - например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

Если  с заявлением о государственной  регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое  не является стороной регистрируемой сделки - например, не подлежит государственной  регистрации договор дарения  недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и  его государственной регистрации  могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.

Если  документы, представленные на государственную  регистрацию прав, по форме или  содержанию не соответствуют требованиям  действующего законодательства.

Если  акт государственного органа или  акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте его  издания на момент издания.

Если  лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимости - например, если государственное унитарное  предприятие заключает договор  продажи какого-либо объекта недвижимости безсогласие собственника.

Если  лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило  документ без указания этих условий - например, если лицо, заключившее договор  купли-продажи жилья, не указало  список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

Если  правоустанавливающий документ об объекте  недвижимого имущества свидетельствует  об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества - например, если лицо, заключившее договор  купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

Правообладатель не представил заявление и иные необходимые  документы на государственную регистрацию  ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие  которых необходимо для государственной  регистрации возникших после  введения в действие ФЗ « О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», перехода данного  права, его ограничения или совершенной  после введения в действие вышеуказанного закона сделки с объектом недвижимого  имущества³⁰.

Не представлены документы необходимые для государственной  регистрации.

Имеются противоречия между заявленными  правами и уже зарегистрированными  правами.

Отказ в  государственной регистрации может  быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном ГПК РФ, а в  арбитражный суд - предусмотренном  ст.22 АПК РФ.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с  указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в  течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов³¹.

2.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с  ним