Теоретические аспекты исследования проблем и перспектив управления жилищно-коммунальным хозяйством в России

 

Перечень организаций  коммунального комплекса, осуществляющих свою деятельность на территории городского округа город Салават Республики Башкортостан

- МУП электрических сетей городского округа город Салават Республики Башкортостан

- МУП «Салаватводоканал» городского округа город Салават Республики

- ОАО «Газ-Сервис»

- ООО «Спецавтохозяйство»

- ООО «Башкирская генерирующая компания»

- ООО «УК Наш Дом»

- ООО «Дом Сервис»

- ООО Дом Монтаж Сервис Плюс»

- ООО «Газпром межрегионгаз Уфа»

- ООО «Энергетическая сбытовая компания Башкортостан»

- МУП “ЖКУ” г.Салават городского округа город Салават

 

В качестве способов управления по Первомайскому округу лидирует ОАО «Мурманская управляющая жилищно-сервисная компания». С появлением конкурентов на рынке управления ЖКХ предполагалось повышение качества услуг. Однако в последнее время количество жалоб от населения только растет и жалуются в основном на крупные фирмы.

В деятельность Управление Первомайского административного  округа по управлению ЖКХ входит: работа с обращениями граждан, благоустройство территории, работа по снижению задолженности населения за ЖКУ.

В качестве основных проблем  следует выделить: проблему капитальных ремонтов, проблему неплатежей за жилищные и коммунальные услуги.

 

3. Разработка мероприятий  по совершенствованию системы  управления ЖКХ на примере  г. Мурманска

3.1 Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального хозяйства и условий для привлечения инвестиций

 

Одним из направлений развития жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Развитие конкурентной среды позволяет определить рыночные основы работы жилищно-коммунального  хозяйства и обеспечивать оптимальное  соотношение между стоимостью и  качеством жилищно-коммунальных услуг. В качестве основных задач для  дальнейшей реализации указанного направления можно обозначить следующее:

Проведение конкурсов  на управление жилищным фондом и объектами  инженерной инфраструктуры во всех районах  города Челябинска, оказание содействия в создании и деятельности товариществ  собственников жилья; установление четких и ясных критериев отбора управляющих организаций при проведении конкурса. Основными критериями выбора победителя должны быть:

– опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищно-коммунальной сфере;

– заявленная стоимость выполнения работ;

– предложенный бизнес-план осуществления деятельности по управлению имуществом;

– предложенный собственникам и нанимателям жилых помещений договор на управление с указанием конкретного перечня жилищных и коммунальных услуг.

С целью повышения эффективности организации и проведения конкурсов по управлению и обслуживанию жилищным фондом и муниципальными объектами инженерной инфраструктуры необходимо осуществлять мониторинг результатов проведенных конкурсов. Одними из показателей, на основе которых осуществляется мониторинг, могут быть:

– количество проведенных конкурсов;

– перечень и объемы работ, выставлявшихся на конкурс;

– стартовая цена конкурса и цена его победителя;

– количество и организационно-правовая форма организаций, участвовавших в конкурсе;

– заключен ли договор по итогам конкурса, срок, на который он заключен, и другие показатели.

Собственник жилищного  фонда и объектов инфраструктуры при создании или выборе организации, которая будет заниматься управлением  его имущества, должен руководствоваться следующим:

– управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

– управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными и коммунальными услугами.

Ключевой предпосылкой развития конкурентных отношений является обеспечение финансовой стабильности в жилищно-коммунальной отрасли. Реализация данного направления осуществляется через формирование партнерских отношений субъектов жилищно-коммунального хозяйства.

Такая договорная конструкция  позволит привлечь в коммунальный сектор крайне необходимые частные инвестиции, даст возможность формализовать  и минимизировать инвестиционные риски, повысит эффективность управления предприятиями, снизит непроизводственные издержки и, в конечном итоге, оптимизирует цены на жилищно-коммунальные услуги.

Реформа собственности  в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления за получение заказа от собственников и конкуренции подрядных организаций за получение заказа от управляющей компании.

Оптимальная схема управления имуществом жилищно-коммунального  сектора города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

– собственников – за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

– управляющей организации – за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

– подрядных организаций – за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Реализуя основные целевые  установки собственников по поводу содержания имущества, управляющая  организация осуществляет долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления является одним из ключевых показателей преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Развитие профессионального  бизнеса по управлению имуществом ЖКХ должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные.

Управляющая организация  в случае заключения достаточно длительного  договора и при обеспечении стабильных условий финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих мероприятий.

В целях повышения  эффективности работы организаций  жилищно-коммунального хозяйства, качественного  улучшения деятельности по управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры, необходимо продолжение обеспечения доступа в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг наравне с муниципальными унитарными жилищно-эксплуатационными предприятиями акционерных обществ либо хозяйствующих субъектов иных организационно-правовых форм.

Вне рыночных отношений  деятельность муниципальных унитарных  предприятий в сфере ЖКХ целесообразна  для обеспечения необходимых  гарантий надлежащего функционирования систем жизнеобеспечения жилищно-коммунального  комплекса. При этом объекты коммунальной инфраструктуры города необходимо сохранить в муниципальной собственности, единым балансодержателем сетей должен быть город.

Сложность формирования конкуренции на данном секторе компенсируется конкуренцией за рынок на основе концессионных  соглашений, которые реализуются путем заключения договоров на право осуществления различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инженерной инфраструктуры в управление частной компании.

Для создания равных условий  хозяйствования необходимо определить и утвердить единые критерии отбора организаций, претендующих на управление муниципальным имуществом, а также жилищным фондом частной формы собственности, в случае, если его собственники до указанного срока не определятся со способом управления принадлежащим им общим имуществом в многоквартирном доме.

Население на первоначальном этапе выбора управляющей организации  должно получить достаточно полную информацию для принятия оптимального решения.

При выборе способа управления у собственников помещений в многоквартирном доме должна быть возможность выбора из нескольких управляющих организаций. Для формирования результативной конкурентной среды на рынке управления количество управляющих организаций должно быть не менее трех.

Роль органов городского самоуправления должна сводиться к обеспечению равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; к контролю за качеством управления муниципальной доли в общедолевой собственности и выделению бюджетных средств на содержание данной доли в части компенсации затрат на капитальные ремонты; к контролю деятельности управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, а также в содействии повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

В этих целях необходимо разработать и утвердить:

– порядок, условия контроля и единые критерии оценки деятельности организаций, функционирующих в сфере ЖКХ;

– общегородские стандарты качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

– типовые формы договоров на управление муниципальным имуществом и рекомендуемые – на управление имуществом собственников жилья.

Для достижения указанного выше, с точки зрения изменения  ситуации в жилищно-коммунальном секторе, необходимо использовать главный ресурс – это определение правил взаимоотношений и оптимальной пропорции между властью и бизнесом в данной сфере, а также создание мотивации того, чтобы эта сфера была привлекательной для бизнеса.

Существующая система  управления жилищно-коммунальным хозяйством имеет несколько серьезных проблем, существенно затрудняющих привлечение  инвестиций в данную отрасль.

К этим проблемам относятся, прежде всего, нахождение части имущества ЖКХ в хозяйственном ведении коммунальных муниципальных унитарных предприятий и соответственно проблема взаимоотношения коммунальных предприятий с собственником их имущества. Сложившаяся система управления унитарными муниципальными жилищно-эксплуатационными предприятиями неэффективна и требует кардинального реформирования.

При привлечении к  управлению и эксплуатации муниципального имущества хозяйствующих субъектов  частной формы собственности  существуют следующие основные группы рисков взаимодействия их с муниципальной властью и привлечения частных инвестиций в объекты коммунальной инженерной инфраструктуры:

– риски, связанные с системой взаимоотношений между предприятиями ЖКХ и Администрацией города;

– риски, связанные с построением системы взаимоотношений между предприятиями ЖКХ и потребителями их услуг.

– риски, связанные с отказом частного предприятия от выполнения взятых на себя обязательств;

– риски, связанные с системой регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в случае, если внешние условия, влияющие на уровень установленных тарифов, потребуют резкого их увеличения для сохранения рентабельности проекта на оговоренном уровне.

Рассматривая обозначенные риски, необходимо отметить, что одним  из главных является риск досрочного расторжения договора одной из сторон.

Основанием для досрочного расторжения договоров между  частным оператором и муниципалитетом  является нарушение сторонами своих  обязательств и процедуру такого расторжения необходимо детально оговорить при заключении договора.

Все вышеуказанные риски  должны быть детально описаны в заключаемых  договорах с тем, чтобы избежать неблагоприятных последствий их возникновения в процессе реализации договоров.

Возможность привлечения  в жилищно-коммунальный комплекс долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени тем огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает сегодня жилищно-коммунальный комплекс.

Экономическая привлекательность  ресурсосберегающих проектов состоит  в том, что в качестве источника погашения заемных средств, взятых на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости предоставления и потребления коммунальных услуг. Модернизация коммунальной инфраструктуры должна привести к существенному сокращению себестоимости коммунальных услуг, а модернизация жилищного фонда – к сокращению потребления энергетических и материальных ресурсов и, следовательно, к получению экономического эффекта от инвестиций.

Для предоставления дополнительных гарантий управляющим организациям, приходящим на рынок предоставления жилищно-коммунальных услуг, необходимым условием формирования тарифов на эти услуги должно стать наличие в них инвестиционной составляющей.

3.2 Автоматизации расчетов и платежей в сфере ЖКХ

 

Проблемы, существующие в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, в частности нерациональное управление финансовыми потоками, отчасти  можно решить с помощью автоматизации  расчетов и платежей в сфере ЖКХ.

Комплексно решать задачи расчета экономически обоснованных тарифов позволяют современные программные средства. Они существенно меняют характер труда работников, значительно увеличивают производительность труда, избавляют от выполнения рутинных операций, делают работу персонала более привлекательной с точки зрения повышения их квалификации.