Договор долевого участия в строительстве

Либо можно предложить второй вариант: создание саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков. Этим проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участником долевого строительства через депозит нотариуса или использования банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренных договором как условие для получения оплаты. То есть застройщик получит деньги дольщика после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.

Так же следует ввести не административную, а уголовную ответственность за такие нарушения как: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без соответствующего разрешения, не сдача объекта строительства в срок. Следует четко определить круг лиц, которые должны выступать субъектом преступления: ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний. Нужно восстанавливать свои права через уголовное судопроизводство, а не через гражданское, так как последнее - это долго, затруднительно и затратно.

Все предложенные пути решения помогут снизить число как обманутых дольщиков, так и незаконченных объектов строительства.

2.2 Права, обязанности и ответственность  дольщика

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участники долевого строительство (дольщики) - граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669.

В целях защиты прав участника долевого строительства Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве…" наделяет его достаточно широкими правами. Рассмотрим эти права.

1. Участник долевого строительства  обладает правом залога, возникающим  с момента государственной регистрации  договора, на предоставленный для  строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на  праве собственности, или право  аренды на участок и строящийся  на этом участке объект недвижимости (п.1 ст.13). Залог необходим для  обеспечения возврата денежных  средств, внесенных участником долевого  строительства, возмещения убытков  или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обязательства по  передаче участнику долевого  строительства объекта долевого  строительства.

2. Право на обращение в органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого  строительства (п.4 ст.16).

3. Право общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме (п.5 ст.16). То есть у участника  долевого строительства при возникновении  права собственности на объект  долевого строительства одновременно  возникает доля в праве собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, которая не может быть  отчуждена или передана отдельно  от права собственности на  объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения  права собственности на объект  долевого строительства одновременно  является государственной регистрацией  неразрывно связанного с ним  права общей долевой собственности  на общее имущество.

Однако следует отметить, что указанная норма не является новой для законодательства.

Впервые право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме было установлено Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" Об основах федеральной жилищной политики: федеральный закон от 24.12.1992 года № 122 - ФЗ (документ утратил силу) // Российская газета. - 1993. - 23 января.. Затем указанное право было отражено в первой части ГК РФ (ст.289 и 290). В последствии нормы, устанавливающие право общей долевой собственности на общее имущество, были закреплены в Федеральный закон от 15.06.1996 года "О товариществах собственников жилья" О товариществах собственников жилья: федеральный закон от 15.06.1996 года (документ утратил силу) // Собрание законодательства РФ . - 1996. - №25. - ст. 2963.. И, наконец, в Жилищном кодексе РФ, вступившим в силу с 01 марта 2005 г., данному праву посвящена глава 6.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право:

1) на ознакомление с проектной  декларацией;

2) уступать права требования по  договору участия в долевом  строительстве;

3) право предъявить застройщику  требования в связи с ненадлежащим  качеством объекта долевого строительства  в течение гарантийного срока. Однако законом четко оговаривается, что застройщик не несет ответственности  за недостатки (дефекты) объекта  долевого строительства, обнаруженные  в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли  вследствие нормального износа  такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.7 ст.7).

4) право до подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства  потребовать от застройщика составления  акта, в котором указывается несоответствие  объекта долевого строительства  требованиям к качеству, и отказаться  от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства (п.5 ст.8);

5) если объект долевого строительства  построен застройщиком с отступлениями  от условий договора, приведшими  к ухудшению качества такого  объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным  для предусмотренного договором  использования, участник долевого  строительства, если иное не установлено  договором, по своему выбору вправе  потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

6) право в одностороннем порядке  отказаться от исполнения договора (в следующих случаях: если застройщик  нарушает срок передачи помещения; не выполняет требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными  недостатками объекта строительства; дом построен с существенными  нарушениями требований к качеству; застройщик нарушил правила оформления  договора поручительства (ст.9)).

В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Если участником долевого строительства является гражданин, то он вправе потребовать уплаты процентов в двойном размере.

Так, ОАО "Галун" обратилось с иском к ЗАО "ГЕО" о взыскании:

1108567 руб.26 коп. долга, образовавшегося вследствие  невозврата ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по платежным поручениям на основании договора долевого инвестирования строительства от 10.06.2008, заключенного сторонами, расторгнутого ОАО "РАТЕП" в одностороннем порядке, в соответствии с п.7.2 договора, письмом от 15.02.2005, в связи с нарушением ответчиком (ЗАО НТЦ "ГЕОЭНЕРГОтехнологии") сроков планового окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию позднее на срок более 30 дней;

184761 руб.26 коп. - процентов за пользование  денежными средствами истца за  фактический период пользования, из расчета 20% годовых от суммы  долга за 360 дней, на основании  п.7.3 договора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.10.2009 года данный иск был удовлетворен в полном объеме Дело № А33-39469/09-43-388 // Архив Арбитражного суда Красноярского края. - 2009..

По мнению С.П. Гришаева «четкое указание случаев, в которых участник долевого строительства может расторгнуть договор в одностороннем порядке, обусловлено следующим. Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40% чистой прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом» Гришаев С. П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37..

Кроме одностороннего отказа от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) прекращение или приостановление  строительства объекта, в состав  которого входит объект долевого  строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о  том, что в предусмотренный договором  срок объект долевого строительства  не будет передан участнику  долевого строительства;

2) существенное изменение проектной  документации строящегося объекта, в состав которого входит объект  долевого строительства, в том  числе существенное изменение  размера объекта долевого строительства;

3) изменение назначения общего  имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта  строительства, а также в иных  установленных законом или договором  случаях (п.1.1 ст.9).

Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 03.08.2006 "О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства " предусмотрены следующие меры: активизация в пределах компетенции работы по применению предусмотренных законодательством РФ мер ограничительного, предупредительного и профилактического характера, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав потребителей в сфере строительства О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с зашитой прав потребителей в сфере долевого строительства: Приказ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 03.08.2006 № 228 // Российская газета. - 2006. - 4 августа..

Основная обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Другая, не менее важная обязанность участника долевого строительства - в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

Новая редакция ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит важное правило, касающееся тех случаев, когда участник долевого строительства уклоняется от исполнения обязанности по приемке объекта долевого строительства, либо отказывается от принятия объекта долевого строительства.

Кроме того, по договору участия долевого строительства участник обязан по предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передачи застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Необходимо отметить, пишет С.П. Гришаев, что «принятие как самого ФЗ "Об участии в долевом строительстве ", так и последующих изменений, было направлено на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось» Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевое строительство? // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37.. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе).

Таким образом, законодатель, урегулировав отношения, складывающиеся в процессе участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в качестве приоритетной цели ставит укрепление и придание стабильности этим правоотношениям. Это находит отражение и в названных в Законе способах обеспечения обязательств сторон - залог недвижимости и неустойка. Именно то обстоятельство, что эти способы имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, то есть создание таких условий, при которых обязательства исполнялись бы надлежащим образом, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей и защиту интересов управомоченных лиц.