Таким образом, ни банки (которые, в
общем-то, не являются социально ориентированными
институтами), ни органы власти (федеральный
центр, местные бюджеты) пока не могут
кредитовать значительную часть граждан.
Появляющиеся в регионах программы не
позволяют в масштабах государства решить
проблему обеспеченности людей жильем.
Развитие ипотеки может приобрести
массовый характер в рамках совместных
усилий бюджетов, банков и конкретных
предприятий, заинтересованных в обеспечении
жильем своих работников. Банки, охотнее
кредитуют работников предприятий под
обеспечение, предоставляемое этими предприятиями,
поскольку это снижает их риски. Предприятия
же для решения жилищной проблемы своих
работников (например, при массовой застройке)
вполне могут привлечь часть бюджетных
средств с последующим возвратом бюджету
уже квадратных метров по цене себестоимости.
Бюджет при этом может служить гарантом
возврата кредита предприятием. Таким
образом, решение проблемы жилья возможно
в рамках слияния интересов нескольких
участников.
К проблемам развития ипотечного
кредитования в России можно отнести:
- ограниченное предложение
жилья. Для того, чтобы ипотека
стала доступной, необходимо, в
первую очередь, сделать доступным
жилье. В настоящее время на
рынке недвижимости спрос значительно
превышает предложение, цены на
жилье растут быстрее, следовательно,
доступность жилья снижается.
Создается напряженная ситуация,
и снижение ставок по ипотечным
кредитам может спровоцировать
резкий рост количества покупателей.
Соответственно, возрастут и без
того высокие цены. Согласно имеющимся
оценкам, потребность в жилье
составляет на сегодняшний день
1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная
часть этой потребности может
быть удовлетворена на вторичном
рынке жилья — примерно 0,2 млрд
кв. м. Таким образом, потребность
в новом строительстве жилья
составляет около 1,3 млрд кв. м.
На сегодня весь жилой фонд
России составляет 2,8 млрд кв. м.
При этом улучшить свои жилищные
условия хотели бы более 60%
россиян;
- низкая платежеспособность
населения. В настоящее время
ипотечным кредитом могут воспользоваться
около 5-6% российских семей. Официальная
статистика, демонстрирует положительную
динамику на рынке ипотеки. Так, в общем
объеме договоров купли-продажи жилья
в 2005 году 4% составляли ипотечные, в 2006
году этот показатель вырос до 9%. Однако
цены на квартиры слишком высоки. Далеко
не все способны их потянуть даже при низкой
процентной ставке. К пример, чтобы для
получения ипотечного кредита в г. Новосибирске
супруги должны иметь совокупный месячный
доход в размере не ниже 44 тыс. рублей.
К этому вынуждают высокие цены на недвижимость.
Однако данные статистики свидетельствуют,
что средняя начисленная заработная плата
в 2006 году в Новосибирской области составляет
8 592 рубля.
- невозможность подтверждения
своих доходов приводит к ограниченному
кругу заемщиков, способных без
лишних проблем взять ипотечный
кредит. Большинство
населения России, способного взять и
затем выплатить ипотечный кредит не имеет
официального подтверждения своих доходов.
В качестве такового некоторые банки по-прежнему
требуют справку из налоговой инспекции
по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить,
в основном, люди, работающие в крупных
российских компаниях или в иностранных
организациях, где все доходы абсолютно
«белые». Однако в целях охвата потенциальных
заемщиков кредитующие организации применяют
альтернативные способы анализа платежеспособности:
принимают справки о доходах с места работы,
проводят ознакомительные беседы с руководством
компании, в которой работает заемщик,
рассматривают расходы на текущую аренду
жилья и пр. Некоторые банки применяют
повышенные процентные ставки (на 2-3%) для
заемщиков с неподтвержденными доходами.
В данном случае многие банки советуют
открывать текущие счета в крупных и надежных
банках с тем, чтобы регулярно заносить
на них свои денежные поступления. Выписка
со счета за год, заверенная банком - держателем
счета, в которой показаны ежемесячные
поступления заемщика, будет отличным
доказательством его платежеспособности;
- высокие процентные ставки.
Основные причины высоких процентов
– отсутствие дешевых и долгосрочных
источников финансирования, а также
инфляция, которая в России до
сих пор сравнительно велика
– около 10% годовых в рублях.
Кроме того, операционные расходы
на оформление кредита также
«съедают» около трех процентов.
Несмотря на заметное снижение
уровня ставок до 11-12% в валюте,
это всё равно дорого для
большинства населения. Приемлемой
платой за пользование кредитом
будет ставка 5-6% годовых в валюте
при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе
с тем сложившиеся процентные
ставки – это объективный уровень,
изменить его искусственным способом
– значит подорвать коммерческие
основы ипотеки и вновь перейти
на дотации за счет государственных
источников;
- выселение в случае
неплатежа. Отсутствие возможности
выселить заемщика из квартиры
в случае неплатежей – дополнительный
риск кредитора, который делает
бесполезным договор залога приобретаемой
квартиры и фактически меняет
суть ипотечного кредитования. Из-за
существующего законодательства
затруднена процедура выселения
гражданина из квартиры в случае
его неплатежеспособности, т.к. в
соответствии с ГПК невозможно
обратить взыскание на единственное
пригодное для жизни жилое
помещение, даже если оно приобретено
с помощью ипотеки. В соответствии
с Жилищным кодексом такая
процедура возможна, если при
этом гражданину будет предоставлено
альтернативное жилье из фонда
временного поселения. Но таких
фондов, как правило, нет. Из-за
этого банки опасаются давать
кредиты по ускоренной процедуре.
А для проверки надежности
требуется огромное количество
документов, оформить которые самостоятельно
часто бывает просто невозможно.
В добавление особые хлопоты
вызывают дети. Если взрослого
выселить из квартиры, находящейся
в залоге, все-таки можно, то
ребенка из единственного жилья
нельзя выписать ни при каких
условиях. Поэтому банки не разрешают
прописывать детей в приобретаемой
квартире. И купить недвижимость
с целью улучшения жилищных
условий при наличии детей
также не получится - пока новая
квартира находится в залоге,
продать старую (предварительно
выписав детей) невозможно. Тем
не менее, люди выходят из
положения. Прописывают детей
у родственников или не продают
старую квартиру, пока не расплатятся
по кредиту. Правда, не у всех
есть такая возможность;
- отсутствие ипотечного
страхования. Наличие ипотечного
страхования позволит снизить
первоначальный взнос. Ипотечное
страхование - это страхование
коммерческих и финансовых рисков
ипотечных банков, которое рассматривается
как инструмент снижения размера
первоначального взноса по ипотечным
кредитам. Снижение авансового платежа
позволит взять кредит людям
со стабильными и достаточными
для погашения кредита доходами,
но уже без необходимых первоначальных
накоплений (обычно — 15-30% от стоимости
квартиры). Однако, банки и страховые
компании не могут договориться
о принципах организации системы
ипотечного страхования. Банки
пока не готовы выступать в
качестве страхователей и страховать
свои риски, связанные с возможным
невозвратом выданных ими ипотечных
кредитов. Все расходы на сегодняшний
день перекладываются на заемщиков,
которые страхуют свою ответственность
за невозврат полученного ипотечного
кредита сразу по трем видам страхования.
Основными проблемами ипотечного
кредитования являются слабость ресурсной
базы российских банков, неустойчивый
уровень дохода основной массы населения
и, особенно, недостаток жилья в России.
Существующий спрос на жилье в
несколько раз превышает предложение,
поэтому цены на квартиры остаются
высокими даже без учета дополнительного
спроса, обеспечиваемого ипотекой.
Кроме того, слабо развита инфраструктура
ипотечного кредитования, что является
причиной высокого уровня дополнительных
расходов. Это значительно уменьшает
долю населения, способного взять жилье
в кредит.
Чтобы сделать ипотеку
более доступной для населения
в ноябре 2005 года подготовлена поправка
в закон об ипотеке, касающаяся изменения
условий и оплаты страхования
ответственности заемщика при оформлении
кредита на приобретение жилья. В
результате, считают авторы законопроекта,
оформить ипотечный кредит станет проще
и дешевле.
Поправка подготовлена в
комитете Госдумы по собственности.
Как сообщил соавтор законопроекта,
зампред комитета Евгений Богомольный,
речь идет, во-первых, о некотором
ограничении страховой суммы
по договору, которая не должна превышать
20 процентов стоимости заложенного
имущества. И, во-вторых, предлагается,
чтобы страховая премия, уплачиваемая
по договору страхования, взималась
с клиента не единовременно, а
ежегодно равными долями в течение
срока действия договора страхования.
Согласно действующему закону
об ипотеке, гражданин, оформляющий
кредит на приобретение или строительство
жилья, обязан застраховать закладываемую
недвижимость от рисков утраты и повреждения.
На практике практически все банки,
предлагающие услуги по ипотечному кредитованию,
требуют, чтобы были застрахованы три
риска: риск утраты или повреждения
квартиры; риск прекращения права
собственности на нее; риск причинения
вреда жизни заемщика или потери
трудоспособности. При оформлении двух
первых страховок страховые компании
исходят из стоимости закладываемой
недвижимости и суммы кредита. Если
будет принята поправка ограничить
страховую сумму величиной, не превышающей
20 процентов от стоимости квартиры,
страховая сумма уменьшится до 12
тысяч долларов и, соответственно, оплата
страхования в этом конкретном случае
уменьшится практически втрое.
Правда, надо отметить, что
это уменьшение коснется лишь рисков,
связанных с потерей квартиры.
Условия страхования жизни заемщика
или его болезни и утраты заработка
останутся без изменений.
Сложившаяся в 2005 году практика
страхования заложенной недвижимости
при получении ипотечного кредита
показала, что правовая норма о
необходимости единовременной уплаты
страховой премии ограничивает возможности
потенциальных заемщиков. Ведь при
этом довольно заметно увеличиваются
их первоначальные расходы при оформлении
кредита. Поэтому в законопроекте
предлагается не только зафиксировать
верхний предел страховой суммы,
но и заменить действующую норму
о единовременной выплате страховой
премии на положение о ее уплате
«в рассрочку».
Также на законодательном
уровне решен ряд вопросов, связанных
с возможностью обращения взыскания на
заложенное жилье, отменено требование
об обязательном нотариальном удостоверении
договора, улучшены условия по предоставлению
налоговых вычетов.
Наиболее спорный из принятых
документов - закон о долевом строительстве,
механизмы практической реализации
которого пока не вполне понятны. В
своих комментариях к этому документу
многие крупные девелоперы неоднократно
отмечали, что в новых условиях
мелким и средним застройщикам будет
очень тяжело выживать и многие из
них просто покинут рынок. Скорей
всего, однако, этого не произойдет.
Решить проблему длинных
ресурсов, столь необходимых российскому
банковскому сектору для организации
полноценной системы кредитования,
призван в первую очередь закон
об ипотечных ценных бумагах. Несмотря
на то, что ему уже больше года,
до сих пор не зарегистрировано ни
одного выпуска ипотечных облигаций,
на которые так рассчитывают участники
рынка. Основная проблема заключается
в отсутствии нормативных документов,
полный пакет которых будет принят
лишь к концу года. Кроме того,
одной из целей закона было обеспечение
вложений пенсионных резервов в ипотечные
ценные бумаги. Реализация этого положения
невозможна без внесения изменений
в пенсионное законодательство.
Из 210 подзаконных актов,
которые должны были дать жизнь пакету
жилищных законов, правительство приняло
лишь один.
Не торопясь, работают ведомства,
которым поручено решать жилищную проблему.
Руководство Федеральной службы
по финансовым рынкам (ФСФР) признает,
что подготовило лишь два положения о
жилищных кооперативах (об отчетности
и нормативах финансовой устойчивости
кооперативов) и несколько документов,
которые касаются долевого строительства.
Да и те пока не успело даже показать участникам
рынка. У ФСФР нет в штате достаточно сотрудников,
особенно в регионах, чтобы контролировать
процесс.
Некоторые эксперты считают,
что правительство недостаточно
работает над решением жилищного
вопроса. Впрочем, не только правительство
следует винить за то, что не работает
жилищный пакет. Сейчас в Думе лежат
поправки к нему, которые должны
были быть приняты в весеннюю сессию.
К примеру, в них корректируются
нормы залога при предоставлении
кредита застройщику: ему будет
разрешено "закладывать" в банке
права на ту часть дома, в которой
квартиры еще не распроданы потенциальным
дольщикам, - чтобы дольщики и банк
выступали в качестве кредиторов
одной очереди. Отложены в долгий
ящик и законы, которые были "изъяты"
депутатами из пакета в прошлом году.
Среди изменений законодательства
в области ипотеки необходимо
отметить следующие планы Правительства:
- предоставление возможности
изменения сроков и процентных
ставок по ипотечным кредитам,
удостоверенным закладной;
- отмена требования обязательного
нотариального удостоверения договоров
ипотеки;
- предоставление возможности
обращения взыскания на жилое
помещение и прекращения права
пользования прежним собственником
и членами его семьи этим
жилым помещением, находящимся в
ипотеке в обеспечение ипотечного
кредита;
- возможность предоставления
в обеспечение ипотечного кредита
на улучшение жилищных условий,
включая не только жилое помещение,
приобретаемое за счет кредитных
средств, но и любое другое
жилое помещение.
В новом Жилищном кодексе
утверждены три формы жилья - частное,
коммерческого найма и "бесплатное"
на условиях найма, предоставляемого неимущим
гражданам. ЖК определил и категории
малоимущих, которым будет предоставляться
бесплатное жилье. При этом условия
получения бесплатного жилья, порог
доходов и квадратных метров, которыми
располагает претендент на муниципальную
квартиру, определяют органы местного
самоуправления исходя из своего бюджета.
Всем остальным придется приобретать
его на рынке. Из «бесплатных» квартир
будут выселяться без предоставления
альтернативного жилья злостные неплательщики,
которые не вносят деньги за жилищно-коммунальные
услуги и за квартиру более 6 месяцев, граждане,
лишенные родительских прав, и те, кто
заселился туда незаконно. Вносимые поправки
позволят банку выселить заемщика, отказывающегося
от выполнения своих долговых обязательств,
из квартиры в кратчайшие сроки и забрать
недвижимость, служившую залогом по невозвращенным
ссудам. С другой стороны, отмена обязанности
предоставления жилья людям, выселяемым
из заложенных квартир, может противоречить
Конституции.
Еще одним рычагом для
движения ипотеки вперед считается
принятие закона «Об эмиссионных
ипотечных ценных бумагах». Основной
тезис изменений по этому закону
заключается в возможности осуществления
нескольких видов операций с ипотечным
покрытием эмитента: от его реализации
с возмещением владельцам ипотечных
ценных бумаг соответствующей части
или всей стоимости до передачи этого
ипотечного покрытия другому эмитенту
с переэмиссией либо учреждением
нового SPV - компании специального назначения
- Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск.
Пока не совсем ясно, кем, как и при
каких условиях будет приниматься
решение о том или ином действии
в отношении ипотечного покрытия.