Ипотечное жилищное кредитование

Федеральные законы, принятые в 2004 г. направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту сумму, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1 000 000 000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого  налога на недвижимость. Планируется  заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться  они будут исходя из рыночной стоимости  имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая поправка в Налоговый  кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с  ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее  пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные  инвесторы прохладно отнеслись  к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и  занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная  мера для стимулирования этого рынка.

Правительство планирует  заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе  БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени  приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной  бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет  введен местный налог на жилье  в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости  имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными  и применять механизмы налоговых  вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья  или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой  недвижимости. По замыслу разработчиков  пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных  участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

До сентября 2004 года подпись  нотариуса обходилась в 1,5% от общей  стоимости сделки (с 25 сентября 2004 г. она составила – 200 руб. по ипотеке жилья, а ипотеки другого недвижимого имущества 0,3%, но не более 5 тыс. руб.), однако особой необходимости в ней нет - юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета.

Среди положительных тенденций российского  рынка ипотечного кредитования следует  отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в  рублях, что по-прежнему в несколько  раз превышает общемировой уровень.

Лидерами  на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)² . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

Сегодня на рынке наблюдается  некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих  операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение  объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны  длинные ресурсы, которых у негосударственных  российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому  и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

Безусловно, в 2007 году рынок  ипотечного кредитования продолжит  свое активное развитие. Несмотря на то, что доля ипотечных кредитов в  ВВП составила на конец 2006 года около 5%, это далеко не предел. Так для  Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США –50%. С увеличением  конкуренции между коммерческими  банками и с привлечением дешевых  денежных средств на рынок ипотечного кредитования путем секьютиризации ипотечных портфелей, в течение 2007 года будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. По нашему мнению в 2007 году произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях  банков. Будет развиваться ипотечное  кредитования первичного рынка недвижимости, и усовершенствоваться программы  кредитования вторичного рынка жилья. Комплекс данных тенденций однозначно должен положительно сказаться на развитии ипотеки.

По прогнозам участников рынка секьюритизация ипотечных  кредитов станет одним из ключевых способов заимствований в следующем  году, обеспечивающих привлечение дешевых  долгосрочных денежных средств и  снятие нагрузки с баланса банка. Также стимулирует банки к  выпуску ипотечных бумаг понимание  факта их востребованности, как со стороны зарубежных инвесторов, так  и со стороны российских пенсионных фондов и страховых компаний, обусловленный  тем, что доходность по ипотечным  ценным бумагам, при аналогичном  уровне риска, ожидается значительно  выше доходности по другим финансовым инструментам и даже выше уровня инфляции.

Помимо этого, очевидно, что  при существующем уровне нормативов более выгодно не держать кредиты  на балансе (постоянно наращивая  их объем) для получения процентного  дохода, а секьюритизировать такие  портфели, получая доход от комиссионных платежей по обслуживанию клиентов и  направлять привлеченные средства на выдачу новых кредитов. Таким образом, секьюритизация может стимулировать  понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более  доступными для населения.

Однако законодательство и в настоящий момент остается несовершенным и противоречивым, так, например, облигации с ипотечным  покрытием не вписываются в существующую классификацию облигаций с обеспечением. Статья 27.2 закона о РЦБ предполагает определение облигации с обеспечением: «Облигациями с обеспечением признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом, поручительством, банковской гарантией, государственной  или муниципальной гарантией. Облигация  с обеспечением предоставляет ее владельцу все права, возникающие  из такого обеспечения. С переходом  прав на облигацию с обеспечением к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, вытекающие из такого обеспечения. ».

Одновременно статья 27.3. определяет, что «Предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и  недвижимое имущество». Однако фактически ипотечное покрытие состоит из требований, обеспеченных залогом имущества, а  не прямым залогом имущества, очевидно определенное противоречие. Интересен  также момент, что в размер ипотечного покрытия согласно закону могут входить  только требования, основная сумма  долга по которому не превышает 70% от рыночной стоимости такого имущества. Остается открытым вопрос об определении  реальной рыночной стоимости, и что  делать с кредитами с 0% первоначальным взносом. Еще одна проблема при управлении ипотечным покрытием - отсутствие фактической  возможности замены требований обязательства, по которым уже исполнены. А процент  досрочного погашения сейчас в сфере  ипотечного кредитования достаточно велик. В связи с этим изменения в  законодательстве, касающиеся этих и  многих других проблем могут сыграть  значительную роль в упрощении процесса секьюритизации.

Однако нынешняя ситуация на рынке недвижимого имущества  довольно критичная. Рост цен на рынке  недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Все меньше и меньше людей способны взять  ипотечный кредит того размера, который  им необходим для приобретения жилья  по текущей рыночной цене. Если эта  ситуация на рынке недвижимости не измениться ипотечный кредит для  широких слоев населения доступнее  не станет. За последние месяцы количество объектов недвижимости, находящихся  в гражданском обороте, явно сократилось. Строительство и ввод в эксплуатацию новых жилых домов идет крайне медленными темпами. Многие, кто раньше был готов продать или купить объект недвижимости, сейчас не спешат этого делать, наблюдая за дальнейшими ценовыми тенденциями на рынке недвижимости. Стоит отметить, что увеличение покупательной способности населения (за счет ипотечного кредитования) и тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам не может компенсировать произошедший ценовой рост и заполнить нишу платежеспособного спроса при ценах на недвижимость такого уровня.

Таким образом, в настоящее  время в нашей стране наблюдается  качественный рост объемов рынка. По мнению экспертов рынка, объем ипотечных  операций в 2006 году составил более 3 млрд. долларов, а ипотекой стали заниматься в том или ином виде более 600 российских банков.

Позитивным для рынка  ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности  ипотечных сделок, а приход на рынок  новых игроков, расширение возможности  привлечения средств, прежде всего, используя механизм рефинансирования и секьюритизации, стали толчком  к так называемой доступной ипотеке.

Прогнозы развития рынка  ипотечного кредитования в РФ можно  представить на рис. 2.7.

Рисунок 2.7 – Прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в РФ в 2007-2010 гг.

Как видно из рис. 2.7, если в 2006 году объем ипотечных кредитов составлял 108 млрд. руб., то в 2010 году он может увеличится в 4 раза и составить 415 млрд. руб.

Несомненно, с вступлением  в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту  количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а  значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это  произойдет немедленно.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут  осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые  дает новое жилищное законодательство.

Глава III. Направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России

3.1. Основные  рекомендации по совершенствованию  ипотечного жилищного кредитования  в России

В настоящее время позволить  покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членов правительства  и депутатов Федерального собрания, новое жилищное законодательство может  изменить ситуацию к лучшему, и к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Как заявил министр промышленности и энергетики, уже к 2010 году число  тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году – до 60%. Чтобы  этого достичь, предстоит, конечно  же, огромный объем работы.

На сегодняшний день ипотечные  кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах – более 50% (в странах  Евросоюза – 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного  кредита. В России же лишь 5-7% населения  могут себе позволить покупку  квартиры в кредит. Это люди, для  кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети  заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.

Почему же население не торопится выстраиваться в очередь  за ипотечными ссудами? Главное, что  останавливает, – высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке  жилья в рассрочку его окончательная  стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически невозможно.

Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.