Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Мая 2014 в 14:56, дипломная работа
Цель дипломной работы – дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. изучить зарождение института ипотеки;
2. рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
3. описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ¬ного кредитования;
4. проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК
счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Продвижение реформ, начатых в начале девяностых, привносит в общественную и экономическую жизнь все новые и новые инструменты и воззрения. Понятие ипотеки также в их ряду, причиной тому отсутствие при прежней системе хозяйствования объективных предпосылок для ее зарождения. Комплексность проблем решаемых посредством стимулирования ипотеки придает ей большую весомость, начиная от выполняемой социальной роли, при стимулировании строительства жилья, для населения и заканчивая проблемами финансирования инвестиционных проектов. Немаловажна связь механизмов ипотечного финансирования со стимулированием общих экономических темпов, развития из-за чего стимулирование ипотеки было и остается одним из популярных способов в преодолении различного рода спадов т.д.
Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосылкой формирования национального жилищного рынка предстает система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, что подчеркивает актуальность изучения темы настоящей работы.
Цель дипломной работы – дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы и приложений.
Объектом исследования является закономерности и механизмы реализации ипотечного кредитования в Республике Казахстан в условиях дальнейших рыночных преобразований Предметом исследования является совокупность экономических отношений, складывающиеся в процессе движения свободных финансовых ресурсов для обеспечения развития системы ипотечного кредитования жилья населению.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК, работа является попыткой исследовать тот материал, который публикуется в последнее время в экономических изданиях и подвергнуть анализу текущее состояние и перспективы ипотечного кредитования в стране.
При разборе ипотечного кредитования, оно рассматривается с учетом сегодняшних реалий в мировой практике, - т.е. в целостном, системном виде. Основной акцент при рассмотрении ипотечного кредитования делается именно на проблеме развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, с учетом зарубежного опыта, на основе накопленной практики в Казахстане.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЕ
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры (его ввел архонт Солон). Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору надежного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств специальности и гласности. Понятие об ипотеке у римлян было искусственно расширено тем, что возможно было установить ипотеку на все имущество должника; это лишало кредиторов прочного обеспечения, т.к. для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное определенное имущество. Кроме того, по римскому праву некоторые требования считались привилегированными безусловно: некоторым лицам по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования, римский закон, независимо от договора присваивал ипотечное право; это была так называемая законная, тайная или безгласная ипотека. Кредитор, при установлении договорной ипотеки на имущество должника, не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить перед ним преимущество.
В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV(до тех пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века здесь сохранилась негласная ипотека. В европейские законодательства ХIX века ипотека перешла с двумя основными чертами: а) она применяется только к недвижимому имуществу, б) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение.[1, 23]. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства. [2, 36]
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. [3, 107]
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.
В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды кредитов. Они классифицируются по различным признакам в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии ипотечных ссуд, характера рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования. Объекты кредитования: приобретение земельных участков, освоение земельных участков, жилищное строительство и нежилые строения. Гарантии: застрахованные кредиты, незастрахованные кредиты и прочие гарантии. Рынок ипотечных облигаций: первичный рынок, вторичный рынок. Субъекты кредитования: кредитование застройщика, кредитование подрядчика. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения.
Несмотря на длительную историю ипотеки в Европе отсчет истории системы ипотечного кредитования в ее нынешнем виде можно датировать изданием Указа принца Луи Наполеона от 1852 года (Decret sur les societes de credit foncier), действующий по сей день и разрешающий создание ипотечных кредитных учреждений во Франции [4]. Целью данного Указа было устранение диспропорций в финансировании между Парижем и провинциями, а также, развитие сельскохозяйственного кредита. В отличие от более раннего опыта Пруссии, которую многие считают родоначальницей системы долгосрочного ипотечного кредитования, в соответствии с данным Указом стимулировалось создание объединений кредиторов с целью кредитования и выпуска ипотечных облигаций, тогда как в соответствии с Прусской системой стимулировалось создание учреждений-ассоциаций заемщиков. Французская система, именуемая Credit Foncier de France (CFF) распространилась в дальнейшем по всей Европе и была воспринята в большинстве стран Европы без принципиальных изменений. В пользу данной модели говорит тот факт, что ни один ипотечный банк во Франции, созданный в результате Указа 1852 года, не был подвергнут банкротству. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. [4]