История зарождения института ипотеки

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

В США в 1916 году в 12 округах созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Главным образом они занимаются кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций . Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии -кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1871 года, в Саксонии - уставом 1843 года и кодексом 1863 года [5].

В законодательстве европейских стран ипотека уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Относительно становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане необходимо отметить, что наша история ипотечного кредитования имеет небольшую историю.

Переход от традиционно советской системы жилищного финансирования с ее централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного предоставления гражданам к новой системе осуществлялся постепенно. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях»: введен новый Гражданский кодекс РК; законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности; разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

Однако, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья. В связи с этим в 1993г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан №1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере.

С позиции сегодняшнего дня видно, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована. В конце 1999 года Национальный банк Казахстана инициировал разработку нормативно-правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республики Казахстан. Данная концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Следует отметить, что Казахстаном выбрана малазийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау -двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие»(под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным Банком РК было создано ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) -по аналогии с малазийской ипотечной компанией «Кага-мас Берхард», организованная специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению Ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. [6, 35]

Как видно, с расширением финансового потенциала казахстанской экономики постепенно формировалась институциональная база ипотечного кредитования. С учетом мировой практики при построении национальной модели системы ипотечного кредитования акцент был сделан на определенную ее «социализацию» с сохранением роли государства в реализации жилищной проблемы. Определились две подсистемы: государственная или социальная и негосударственная (рыночная) с участием различных субъектов ипотечного рынка.

Социальная подсистема включает государственные жилищные программы, финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных уровней.

Как социальная, так и рыночная подсистемы базируются на конкретных организационно-экономических отношениях ипотечного кредитования. Объектом выступают ипотечные ссуды, а субъектом - физические и юридические лица, предприятия всех форм собственности, кредитные организации, страховые и инвестиционные компании, агентства недвижимости, застройщики, специализированные ипотечные агентства. В целостном виде они формируют особую систему ипотечного кредитования (Приложение А). В соответствии со схемой 1 особо следует отметить такой важный институт в данной системе, как Казахстанская Ипотечная Компания (КИК), деятельность которой во многом определила развитие ипотечного рынка в Казахстане. [7, 31]

Деятельность данной Компании функционально способствует росту объемов платежеспособного спроса населения на жилье, повышению ликвидности и снижению рисков, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков и небанковских организаций, предоставляющих долгосрочные ипотечные кредиты (далее - банки-партнеры), а также опосредованному привлечению ресурсов в жилищное строительство.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения-«cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по теньговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным Банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск; и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков физических лицу разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка. Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной

     экономике

Современный этап развития финансового сектора экономики Республики Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса. Кроме кредитов на покупку жилья, выдаются кредиты на его строительство, ремонт и реконструкцию, приобретение коммерческой недвижимости и т.д

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. “Новый курс” Рузвельта не случайно начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. [10, c. 49]

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. [8, 35]

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. [9, 25]

Долгосрочный ипотечный кредит  - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.