Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

 

3.2 Моделирование спроса на ипотечные  жилищного кредитования в Российской  Федерации

 

В последнее десятилетие в сфере  жилищного финансирования государство  перестало играть роль основного  участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные кредиты (законодательная база, наличие долгосрочных финансовых ресурсов).

 

Доходы и сбережения населения.

При анализе доходов населения  целесообразно рассматривать только те доходы, которые можно подтвердить  документально. Согласно данным Госкомстата РФ, в феврале 2004 года начисленная среднемесячная заработная плата составила 3537 рублей. Наиболее высокая среднемесячная заработная плата — у работников топливной промышленности (7889 руб.), цветной металлургии (7022 руб.), финансовых работников (6376 руб.). Денежные доходы в среднем на душу населения в феврале 2004 года составили 3427 руб.

Таким образом, средний доход семьи, состоящей из трех человек (двое взрослых и один ребенок), составляет 7181 рублей или около 246 долларов США.

Структура использования денежных доходов населения представлена в таблице 5²⁹:

Таблица 5

Структура использования  денежных доходов населения

 

Всего доходов                                                                              100%

Из них использовано на:

Покупку товаров и оплату услуг                                                  82%

Оплату обязательных платежей                                                 6,30%

Накопления и сбережения, включая  ЦБ (ценные бумаги)      3,80%

Покупку валюты                                                                         7,80% 

 

Анализ доходов и структуры  их использования позволяет сделать  вывод о возможных размерах выплат по ипотечному кредиту. Семья из трех человек со средними доходами может осуществлять выплаты по ипотечному кредиту в размере, не превышающем 12% от ежемесячного дохода, т.е. не более 29.5 долл. Если предположить, что в течение последних 10 лет семья ежемесячно откладывала на покупку квартиры по 29.5 долл., то сумма сбережений составит 3542 долл.

 

Предложение рынка  жилья.

Данные по рынку жилья России приведены в таблице 6:

Таблица 6

Средние цены предложения  жилья в городах России в 2004 года, долл./кв. м 

Город	Цена 1 квадратного метра  жилья
Москва	1808
Нижний Новгород	625
Екатеринбург	832
Пермь	616
Санкт-Петербург	765

 

Средняя стоимость квартиры в Москве для семьи из трех человек может  быть определена исходя из того, что  социальная норма общей площади  на одного человека 18 кв. м (т.е. для трех человек 54 кв. м). Данные о средних ценах квартир площадью 54 кв. м представлены в таблице 7:

Таблица 7

Средняя стоимость квартиры с площадью 54 кв. м и 36 кв. м в  зависимости от региона

Регион	Средняя цена 1 кв. м жилья, долл. США	Средняя стоимость квартиры общей  площадью 54 кв. м, долл. США	Средняя стоимость квартиры общей  площадью 36 кв. м, долл.
Москва	1808	97632	65088
Нижний Новгород	625	33750	22500
Екатеринбург	832	44928	29952
Пермь	616	33264	22176
Санкт-Петербург	765	41310	27540

 

Таким образом, можно сделать вывод, что семья из трех человек со средними доходами не может купить квартиру за счет своих сбережений. Дополнительным источником средств может быть ипотечный кредит.

Ипотечный кредит.

Ипотечные жилищные кредиты — это  кредиты, предоставляемые населению  под залог недвижимости. Подробно теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования рассматривались в Главе 1. Как правило, сумма кредита не превышает 70% от стоимости недвижимости (LTV, loan-to-value). По ипотечному кредиту заемщик производит ежемесячные платежи в счет погашения основного долга и процентов по нему. Целесообразно определить сумму максимально возможного кредита для семьи из трех человек со средними доходами. При этом следует учесть, что сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30—60% от величины дохода (PTI, payment-to-income ratio). Так как в рассматриваемом случае доход семьи достаточно низкий (246 долл. США), то коэффициент PTI следует принять равным 30%. Таким образом, сумма ежемесячного платежа в счет погашения кредита с учетом уровня средних доходов семьи из трех человек не должна превышать 73.8 долл. Необходимо отметить, что для того чтобы семья с такими доходами могла сохранить привычный образ жизни, выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 12% от доходов, т.е. 29.5 долл. Значения сумм кредитов с учетом аннуитетного (annuity) погашения, на которые могут рассчитывать заемщики в зависимости от ставки процента по кредиту и величины ежемесячного платежа, представлены в таблице 8:

Таблица 8

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет³⁰

N	Регионы	Средняя рыночная стоимость 2-комнатной  квартиры 60м.кв.,   тыс. руб.	Средний совокупный доход семьи,   руб.	Ипотечные кредиты в размере 70% от стоимости 2-комнатной квартиры 60м.кв.   тыс. руб.	Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную  квартиру 60 м. кв.   руб.	*)  Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв.
1	Москва	1575	19990	1099	6997	4.57
2	Новосибирск	1098	11154	769	3904	2.04
3	Самара	945	11988	662	4196	4.52
4	Саратов	891	8430	624	2950	1.29
5	Омск	882	10234	617	3582	3.51
6	Оренбург	796.3	8814	557	3085	2.99
7	Пермь	936	12124	655	4243	4.78
8	Ульяновск	801	8486	561	2470	0.6
9	Екатеринбург	1107	12988	775	3896	1.94
10	Челябинск	882	11138	917	3898	4.48
11	Башкортостан	940.5	10484	615	3523	3.36
12	Пенза	900	7824	630	2730	0.45
13	Мордовия	846	7728	592	2705	0.94
14	Чувашия	855	7644	599	2675	0.71
15	Татарстан	873	10506	611	3677	3.92
16	Россия	1000	12820	700	4487	4.66

 

Таким образом, семья из трех человек  со средними доходами (246 долл.) благодаря  собственным сбережениям (3542 долл.) и с помощью ипотечного кредита (ежемесячный платеж — 74 долл., ставка процента — 10%) может приобрести квартиру. Кроме того, необходимо учесть, что обязательным условием получения кредита является наличие у заемщика первоначального взноса, равного как минимум 30% от стоимости квартиры.

В соответствии с полученным результатом  и с учетом данных, приведенных  в таблице 9, можно сделать вывод, что сумма ипотечного кредита  существенно меньше суммы, необходимой  для покупки квартиры:

для Москвы в 22 раза (4% от стоимости  квартиры);

для регионов РФ в 4,2 — 9,6 раза (23—10% от стоимости квартиры).

Для того чтобы семья могла взять  кредит, равный 70% стоимости квартиры (97632* 0,7 = 68342.4 долл. США — для Москвы и от 9897 до 23 189 долл. в регионах), ее совокупный среднемесячный доход должен составлять для Москвы 1865 долл. (срок — 10 лет; ставка процента — 10%; PTI — 40%).

Увеличить первоначальный взнос заемщики могут за счет:

1) доли собственности в виде  приватизированных или купленных  на свободном рынке квартир;

2) жилищной субсидии для очередников.

Основным источником средств для  улучшения жилищных условий путем  приобретения нового жилья могут  быть деньги, вырученные от продажи  уже имеющихся приватизированных  квартир. При этом целесообразно считать, что семья из трех человек обладает приватизированной квартирой (однокомнатной) общей площадью 36 кв. м. Безвозмездные субсидии семьям, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, предоставляются на строительство и покупку готового жилья. Субсидии выделяются для внесения первого взноса. Их размер колеблется от 5 до 70% стоимости строительства или приобретения в данном регионе квартиры площадью, соответствующей социальной норме (18 кв. м общей площади на одного человека). Размер субсидии вычисляется по формуле:

С = 80 – 4Д/МРОТ + 2В,

где Д/МРОТ — отношение среднего за последние 6 месяцев дохода на человека к минимальному размеру оплаты труда, установленному законом РФ;

В — количество лет пребывания в очереди на улучшение жилищных условий.

Размер субсидии, на которую может  рассчитывать семья из трех человек, можно определить только для каждого  конкретного случая. Также необходимо отметить, что желающих получить субсидию значительно больше, чем средств, предусмотренных городскими бюджетами³¹. Если для семьи доход на человека составляет 82 долл. (246/3), время пребывания в очереди на улучшение жилищных условий — 10 лет, то размер жилищной субсидии составит 18% от средней стоимости квартиры в 54 кв. м.

Рассмотренные источники денежных средств могут использоваться в комбинации друг с другом.

Первый вариант: используются личные средства, доля собственности граждан и ипотечный кредит. Доля собственности семьи в виде приватизированной квартиры общей площадью 36 кв. м составит 66% стоимости квартиры с общей площадью 54 кв. м. При таких условиях заемщики будут обладать суммой первоначального взноса составляющей с учетом личных средств 73,7% новой квартиры. Согласно уровню платежеспособности заемщика доступный размер ипотечного кредита составляет 4% от стоимости квартиры. Следовательно, можно сделать вывод, что при данной комбинации источников средств квартиры остаются недоступными.

Второй вариант: используются личные средства, доля собственности граждан, жилищная субсидия и ипотечный кредит. Согласно Постановлению Правительства РФ встать в очередь на улучшения жилищных условий могут семьи, в которых на одного человека приходится менее 10 кв. м общей площади в отдельных квартирах и менее 18 кв. м в коммунальных. Для семьи из трех человек — это 30 кв. м, что составляет 55% от квартиры площадью 54 кв. м. В этом случае сумма первоначального взноса, которой обладают заемщики с учетом личных средств, доли собственности и жилищной субсидии (18%) составит 77,5%. Для того чтобы на оставшиеся 22,5% взять кредит, семья из трех человек должна обладать совокупным ежемесячным доходом в 678 долл. Такие доходы вполне доступны, но далеко не всем доступна такая комбинация источников средств.

Необходимо отметить, что в реальных условиях кредитования (кредит на 5 лет  и под 15—18% годовых³² доступность жилья значительно уменьшается.

 

Функция спроса на ипотечные  кредиты.

По данным "Ассоциации российских банков" в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56млн. В 2002 году уже $260млн. В 2003 году суммарный объем  выданных кредитов составил около $500млн. По итогам работы 2004 году некоторые ключевые игроки, такие как Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк и ряд других, не опубликовали результаты своей работы на ипотечном рынке. Тем не менее, по оценкам портала "Русипотека" все-таки произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в $1млрд.

В таблицах 1 и 2 Приложения представлены данные о выданных кредитах под различные  ставки процента.

На основе статистических данных, представленных в таблицах 1, 2 можно построить функцию спроса на ипотечные кредиты.

Таблица 9

Объем ипотечного кредитования в зависимости от ставки процента