Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Создание на местном  уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства  с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

2.3 Развитие системы  ипотечного жилищного кредитования  и решение жилищной проблемы  в Нижегородской области

В Нижегородской области, как и в России в целом, жилищный вопрос стоит очень остро. Правительством области ежегодно разрабатывается программа жилищной политики на предстоящий год. Органы самоуправления в рамках программы составляют списки граждан, имеющих право на льготное кредитование. Гражданам выдаются свидетельства на право получения льготных жилищных кредитов, с которыми они могут обратиться в Нижегородский банк Сбербанка России. Компенсация процентной ставки осуществляется в следующих долях: 40% - за счет областного бюджета; 60% - за счет бюджета органа местного самоуправления. Процентная ставка за пользование кредитом для заемщиков устанавливается в размере 8% годовых в рублях и остается неизменной в течение всего кредитного периода - до 10 лет. При этом в качестве ограничителя размера кредита выступает платежеспособность заемщика. Обеспечением кредита является залог приобретаемого жилья.

Особого внимания заслуживает  модель ипотечного кредитования, применяемая  в г.Саров Нижегородской области.

Руководителем авторского коллектива городской программы г. Саров является В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития г. Саров за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит жителям г. Саров. Итак, финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам. Следует заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО).

Органы местного самоуправления г. Сарова сумели разумно распорядиться преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась и стала эффективно действующей программа «Жилье в кредит», в которой предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и различного рода юридическим лицам.

Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение  в отношении которых принято  на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал ипотечной программы «Жилье в кредит». Программа рассчитана в основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных (валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других, изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных.

За основу структуры  финансирования ипотечного жилищного  кредитования была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы одновременно два механизма: 1) механизм финансирования «продажа в рассрочку»; 2) механизм финансирования через фонд.

В Сарове реализована  чисто российская модель ипотечного кредитования. Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно¹⁸.

Финансовое  обеспечение строительства жилья.

Для обеспечения строительства жилья определены следующие источники финансирования:

• средства бюджета;

• средства Фонда социального  развития;

• средства банков;

• средства самого будущего владельца квартиры.

Многие элементы проверенной  в Сарове программы есть и в  других регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской областях, в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки, тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах.

В 1999 г. администрация Нижнего Новгорода  начала реализацию программы улучшения жилищных условий, в основу которой положен Саровский вариант решения жилищной проблемы. В пилотном проекте могут принять участие граждане, зарегистрированные по месту жительства в Нижнем Новгороде и уже имеющие в собственности жилое помещение. Кроме того, они должны располагать собственными средствами в размере не менее 15% стоимости приобретаемого жилья, а также постоянным и надежным источником дохода. Сумма первоначального взноса и стоимость старого жилья должны составлять не менее 80% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся часть стоимости жилья оформляется рассрочка на срок до 15 лет с уплатой 7% годовых.

Кроме программ ипотечного кредитования в Нижегородской области реализуются  и другие программы жилищного финансирования.

Для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда  в области разработана и утверждена программа по его ликвидации¹⁹.

Другим важным направлением работы Правительства Нижегородской области  было осуществление мер по развитии жилищной сферы. В 2003 году в области  осуществлён ввод в эксплуатацию 530 тыс. кв. метров общей площади жилья (107% к соответствующему периоду 2002 года).

В 2003 году в области продолжена работа по реализации постановления  Администрации области от 28.02.98г. № 47 «О льготном жилищном кредитовании граждан». За время действия программы  предоставлено около 7 тысяч льготных кредитов, привлечено 308 млн. рублей внебюджетных ресурсов, с помощью которых построено более 366 тыс. кв. метров общей площади индивидуального жилья.

В области создан региональный оператор программы для  обеспечения взаимодействия с федеральным  агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по выдаче гражданам ипотечных кредитов.

В текущем году реализовывалась программа «Переселение граждан Нижегородской области  из ветхого и аварийного фонда  на 2002-2010 г.г.». В г. Нижнем Новгороде  предоставлено 2045 квартир гражданам, отселяемым из домов ветхого фонда.

В области в 2003 году была продолжена реализация федеральных  целевых программ обеспечения жильем таких категорий граждан, как  военнослужащие, уволенные в запас  или отставку (предоставлено 146 государственных  жилищных сертификатов), участники ликвидации государственных жилищных сертификатов), участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф (предоставлено 5 безвозмездных жилищных субсидий), переселенцы из районов Крайнего Севера и приравненные к ним местностей, бывшим воинам афганцам предоставлены 9 безвозмездных жилищных субсидий.

В сфере градостроительной  политики продолжалась разработка градостроительной  документации городов и поселений  Нижегородской области. В 2004 году закончена  разработка генеральных планов г. Бор, Арзамас, Павлове, и Володарск, которые в настоящее время готовятся к утверждению. Продолжается разработка генерального плана г.Дзержинска.

При проведении инспекционных проверок в 2004г. Государственной  жилищной инспекцией обследовано 11.1 млн. кв. метров жилищного фонда, или 6421 жилой дом всех форм собственности. В результате обследования выявлено 45673 нарушения в жилищной сфере, из которых 51.1% - нарушения технического содержания, жилищного фонда; 47.0% - нарушений по качеству предоставления населению коммунальных услуг; 1.9% - нарушение правил пользования жилыми помещениями. В результате применения административного воздействия в 2004г. устранено 92.6% нарушений, в то время как за соответствующий период 2003г. этот показатель составлял лишь 84%.

По итогам работы жилищной инспекции в 2004г. за правонарушения в жилищной сфере было привлечено к административной ответственности: 1133 юридических, лип, 633 должностных лиц; 660 граждан, Инспекцией в 2004г. вынесено 1998 постановлений на сумму свыше 9.2 млн. руб., исполнение которых, производится через службу судебных приставов и по инкассовым поручениям.

В течение 2004 года было выделено 9981,3 тыс. рублей, на которые  приобретены 51 квартиры для 55 детей - сирот. Жилье получили дети-сироты, проживающие  в Ардатовском, Арзамасском, Балахнинском, Борском, Бутурлинском, Вадском, Вачском, Выксунском, Городецком, Ковернинском, Сергачском ,Шахунском, Княгининском, Краснобаковском, Кулебакском, Лукояновском, Павловском, Пильнинском, Уренском, Чкаловском районов, г.Арзамасе и Дзержинске.

Всего за период реализации Указа Губернатора от 22.10.2001 №63 «О порядке предоставления жилых помещений детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, и лицам из их числа за счет средств  областного бюджета» было приобретено  102 квартиры для 108 детей-сирот.

В первую очередь  выделялись квартиры тем детям-сиротам, которые стоят на учете с 1997-2000 г. Данные представлены в таблице 5.

Таблица 4

Количество детей-сирот, поставленных в очередь на приобретение жилья

1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	итого
1	9	31	37	49	82	58	267

 

Место Нижегородской  области в Приволжском Федеральном  Округе и РФ

Нижегородская область занимает 3-е  место в ПФО как по объему введенного жилищного строительства, так и  по темпам роста, опережая такие регионы, как Самарская, Пермская, Саратовская, Оренбургская области.

В результате положительной динамики в жилищном строительстве Нижегородская  область переместилась по объему введенного жилья среди регионов РФ с 23-го места в 2002 году на 12-е место  в I полугодии 2004 года, по темпам ввода жилья — с 63-го места на 13-е соответственно.

За три года в Нижегородской  области построено около 1600 тыс. кв. метров жилья, в том числе более 700 тыс. кв. метров индивидуального жилья. На территории области реализуется ряд программ, направленных на улучшение жилищных условий. С 2001 года за счет средств областного бюджета предоставляются жилищные субсидии ветеранам боевых действий: за три года выдано 53 субсидии на приобретение жилья. С 2003 года в области действует программа ипотечного кредитования населения, на реализацию которой из областного бюджета направлено более 16 млн. рублей. Из областного бюджета за 3 года профинансировано строительство объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры на сумму 217 млн. рублей, план 2004 года составляет 141,6 млн. рублей.

Региональное агентство ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области

Государственное предприятие Нижегородской  области "Нижегородский ипотечный  корпоративный альянс" ("НИКА") был учрежден в 2004 году Правительством Нижегородской области в лице Министерства имущественных отношений с целью реализации областной программы ипотечного жилищного кредитования. В обязанности ГП "НИКА" входит проверка законности и правомерности выдачи кредитов, оформления кредитных договоров и сделок купли - продажи, регистрации сделок в учреждении юстиции. Предприятие так же разрабатывает все организационные мероприятия, ведет информационную поддержку ипотеки. Назначение предприятия - координировать взаимодействие всех участников областной системы ипотечного жилищного кредитования - банков, страховых компаний, оценщиков, риэлтеров, застройщиков, нотариусов и других с целью создания в области реально работающих схем ипотечного кредитования.

НИКА является уполномоченной структурой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по реализации федеральных ипотечных программ в Нижегородской области реально работающих схем ипотечного кредитования.

Предприятие выступает гарантом обязательств заемщика при приобретении жилья  в кредит и посредниками между ним и банком. Банк выдает кредит. При этом жилье становится предметом залога. Долговое обязательство заемщика оформляется в виде ценной бумаги, которая называется закладной. НИКА выкупает у банка закладную, сразу расплачиваясь за нее деньгами. Формируется пакет из нескольких закладных и направляется Федеральному агентству.

Предприятие является региональным оператором, который в настоящий момент работает в Нижнем Новгороде. В ближайшем  будущем ГП НИКА будет реализовывать  областную ипотечную программу в городах Бор, Выкса, Дзержинск, Кстово.

Основные условия кредитования.

Кредит предоставляется в рублях. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70 % и быть не ниже 30 % минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры. Срок, на который предоставляется кредит от 12 до 27 лет. Получение кредита - равные по сумме ежемесячные платежи. Процент по кредиту - 15 % годовых в рублях. Требование к заемщику - любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет, причем 60 лет - предельный возраст окончания срока выплаты кредита.

Кредит предоставляется для  приобретения отдельной квартиры в  многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома, которые расположены  на территории Нижегородской области. Для обеспечения кредита в залог берется квартира, приобретаемая на кредитные средства.