Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Финансовые  схемы приобретения жилья, которые  предпочитает население

Респондентам, которые соответствовали  минимально установленным требованиям  для получения жилищных кредитов по доходу и возрасту, а также  хотели бы приобрести или построить жилье (17,1% всех респондентов), задавались вопросы о финансовых схемах приобретения жилья, которые они предпочитают. Респонденты в наибольшей степени готовы использовать ипотечные жилищные кредиты на приобретение готового жилья — 51,9%, 11,2% не хотят использовать ни один из вариантов финансирования и планируют использовать только собственные накопления (см. рис. 16).

Рис. 22. Финансовые схемы  приобретения жилья, которые предпочитает население²⁷

В качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для  приобретения жилья около 80% домохозяйств, которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой  суммы и они не желают брать  кредит, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, 9% указали на отсутствие доверия к банкам.

Выводы

На сегодняшний день в России сформировался рынок ипотечных  кредитов, участники которого предоставляют  населению ипотечные кредиты  на различных условиях. Однако по международным стандартам, рынок ипотеки в России чрезвычайно мал. По оценкам, ипотека составляет приблизительно 0,1 процента ВВП, или 29 200 млн. рублей.

Расширение круга кредитных  организаций, предоставляющих населению  ипотечные кредиты, и высокие  темпы роста объемов предоставленных кредитов отражают положительную динамику развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Условия кредитования для заемщиков  различных регионов Российской Федерации  существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. руб. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования варьировались от 3 лет в Самарской, Тверской областях, Алтайском крае и г. Москве до 25 лет в Самарской области.

Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Заинтересованность региональных и местных администраций объясняется рядом причин: желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств; стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств; поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.

Анализ региональных подходов к  решению жилищной проблемы позволяет  сделать вывод о том, что при  всех внешних различиях их объединяет попытка использовать в той или  иной форме средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. Большинство региональных программ прямо или косвенно нацелено на поддержку строительного комплекса.

Значимость регионального  опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием  рынка жилья, который в виду специфики  товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Нижегородская область занимает 3-е место в ПФО как по объему введенного жилищного строительства, так и по темпам роста, опережая такие регионы, как Самарская, Пермская, Саратовская, Оренбургская области.

В результате положительной динамики в жилищном строительстве Нижегородская  область переместилась по объему введенного жилья среди регионов РФ с 23-го места в 2002 году на 12-е место в I полугодии 2004 года, по темпам ввода жилья — с 63-го места на 13-е соответственно.

Из областного бюджета было выделено для оформления кредитов с помощью ипотеки 5 млн. рублей. По прогнозам НИКА (ГП «Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс», регионального оператора) воспользоваться ипотекой смогут 30% жителей Нижегородской области. Тем более что процентная ставка будет изменяться в сторону уменьшения. К концу 2004 года она снизилась до 14 %. При учете стабильного развития экономики, как прогнозирует Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию  в 2005 году ставка снизится до 13%.

Глава 3 Проблемы и перспективы  развития системы Ипотечного жилищного кредитования

3.1 Проблемы развития  системы ипотечного жилищного  кредитования в России

Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов. Это в первую очередь высокие  процентные ставки, неоправданная налоговая  нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры. А люди часто делают это в расчете приобрести с помощью ипотеки новое жилье. Вызывает вопрос и нынешняя стоимость нотариального удостоверения договора ипотеки. Решение этих вопросов нельзя затягивать. Мы видим, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Многолетних семейных накоплений порой оказывается недостаточно даже для первоначального взноса на покупку квартиры, а объем необходимого кредита значительно возрастает. Значит, круг потенциальных платежеспособных заемщиков может сократиться.

Кризис на рынке недвижимости может  произойти в том случае, если государство  устранится от регулирующих функций  в этой сфере или будет развивать  эти функции несбалансированно. А предпосылки для такого кризиса, увы, существуют. И в какой-то степени они связаны с ростом объема ипотечных кредитов. Конечно, у нынешнего астрономического роста цен на недвижимость есть целый ряд причин. Это и существенная девальвация доллара, и либерализация контроля за осуществлением крупных покупок, и инвестирование в недвижимость сверхприбыли от экспорта энергоресурсов. На этом фоне в последнее время растет роль такого фактора, как огромные финансовые вливания в ипотеку, в том числе и с привлечением зарубежных капиталов.

Нынешние темпы роста цен  на жилье в несколько раз превышают  индекс инфляции, что снижает возможности  граждан по приобретению качественного  жилья даже с помощью ипотеки. Чтобы кардинально расширить  ее масштабы, необходимо как можно скорее сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства. Широкомасштабные государственные инвестиции следует направить не только и, может быть, не столько в строительство нового жилья, сколько в создание, образно говоря, "Генерального плана России" - общей концепции развития как столичного региона, так и малых городов, в создание сопутствующей инфраструктуры (дорог, коммуникаций), а также объектов соцкультбыта, то есть современной среды обитания. Обозначенные государством четкие правила работы, наличие ясной и прозрачной инвестиционной строительной программы развития регионов России позволят рынку недвижимости, в том числе и ипотеки, развиваться не хаотично, а на предсказуемой основе.

Разумеется, нерегулируемый быстрый приток частных капиталов в доходную отрасль через несколько лет и сам по себе приведет к расширению предложения в строящихся объектах. Но тогда ситуация уже грозит выйти из-под контроля. Вследствие того что количество субъектов - участников рынка ипотеки конечно, платежеспособный спрос в конце концов либо зафиксируется, либо начнет сокращаться. На определенном ценовом уровне этот спрос не смогут долго подстегивать даже ипотечные кредиты. Рынок распухнет, как мыльный пузырь, и масштабное превышение предложения над спросом на этом высоком ценовом уровне с гораздо большей вероятностью сможет привести к обвалу цен. Не исключено, что некоторые заемщики не смогут возвратить кредиты или сочтут нецелесообразным погашать займы, которые рассчитывались на базе прежней, более высокой рыночной стоимости их квартир. Возможно, у нас еще есть два - три года до такого варианта развития событий. И этот период надо использовать для того, чтобы рынок недвижимости развивался не хаотично, а на предсказуемой основе.

Определённые механизмы государственного регулирования можно предусмотреть и при разработке законодательства, но и перед исполнительной властью стоит задача выработки превентивных мер по защите рынка возможного кризиса. Надо четче обозначить прерогативы и функции регулирующих структур в этой сфере, назрела необходимость регулирования и стимулирования предложения на рынке со стороны государства, его федеральных органов²⁸.

Проблемы банковской практики. Вместе с тем существуют проблемы, с которыми уже сегодня приходится сталкиваться в банковской практике. Это очевидная асимметрия прав и обязанностей кредиторов и заемщиков. Причем явно не в пользу кредиторов. Статья 446 ГПК РФ определяет имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Смысл в том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилье, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи помещением.

Итак, если заемщик не в состоянии погашать ссуду и кредитору необходимо реализовать заложенное жилое помещение, то заемщика надо переселять. На этом пути могут возникнуть препятствия, которые трудно устранить в короткий период. Тем временем кредитор будет терпеть убыток. На наш взгляд, необходимо, чтобы уже в самом ГПК РФ был четко прописан порядок предоставления жилья несостоятельным заемщикам из специальных жилищных фондов, находящихся в ведении субъекта Федерации, на территории которого расположено купленное с помощью ипотеки жилье. Известно, что в действующем Жилищном кодексе предусмотрены специализированные фонды жилья для временного поселения. Жилищный кодекс отводит для добровольного переселения месячный срок, после которого должники выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения. Но все мы знаем, с каким трудом решаются вопросы предоставления временного жилья даже в кризисных ситуациях. Имеется и негативный опыт реализации целевых жилищных программ, в том числе предоставления жилья военнослужащим, жителям ветхих домов, пятиэтажек. Так что резонно опасаться трудностей и при переселении несостоятельных заемщиков. Тем более что регламентированный Законом "Об ипотеке" срок допустимой отсрочки реализации судебного решения - один год - работает явно не в пользу кредиторов. Отсрочка слишком большая и, главное, безусловная. К этому следует добавить и длительный срок рассмотрения дела в суде.

Помимо правовых коллизий существуют и процессуальные сложности при  реализации ипотечных сделок. С одной стороны, сильно утяжеляется процесс за счет нотариального удостоверения одного из договоров при совершении ипотечных сделок. С другой - при регистрации прав залогодержателя и закладной в регистрирующем органе законодатель определил, что кредитор-залогодатель должен наравне с другими сторонами предоставлять в оригинале пакет учредительных документов. Регистрирующие органы существуют в каждом областном центре, районе и районном центре, получается, что кредитор-залогодатель должен "разорваться" между различными регистрирующими органами, разнесенными в пространстве на несколько десятков или сотен километров. А если, предположим, банк затеял перерегистрацию уставных документов в связи с увеличением капитала или изменениями структуры собственников, то работа по совершению ипотечных сделок должна на это время остановиться.

Таким образом, если протестировать на непротиворечивость различные законодательные  акты, регулирующие правовые отношения  в сфере ипотечного кредитования, для банков снизится уровень риска при выдаче ипотечных ссуд. Снизится и уровень издержек по обращению взыскания, что приведет и к снижению процентных ставок. Ведь кредиторам не придется перестраховываться при выдаче ссуд. Надо заметить, что при нынешних противоречиях в действующем законодательстве ипотечные кредиты можно назвать только условно обеспеченными. Во многих случаях существует возможность опротестовать и признать на законных основаниях ипотеку недействительной.

Проблемы выдачи ссуд. Нехватка предложения на первичном рынке, когда практически все жилье приобретается до завершения строительства, ведет к тому, что страдают покупатели. Им предлагается заключать ущербные, с точки зрения многих юристов, договоры. Называются такие договоры красиво: "Об инвестировании в строительство", "О долевом участии в финансировании строительства" и тому подобное. Хотя, с точки зрения Гражданского кодекса, договор об инвестировании строительства является притворной сделкой. Она призвана прикрыть другую сделку - договор строительного подряда. А эти договоры сознательно не заключаются застройщиками из-за нежелания платить НДС и нести ответственность за просрочку при сдаче объектов. Ипотечные ссуды на покупку жилья в строящихся объектах востребованы населением. Раз это явление существует в реальной жизни, его необходимо анализировать. Мы можем столкнуться здесь с непредвиденными коллизиями прежде всего из-за нечеткого определения прав покупателей такого жилья. А коль скоро они выступают также в роли заемщиков, данная неопределенность рикошетом ударит и по кредиторам. Так что игнорировать этот правовой пробел нельзя. С другой стороны, развитие ипотеки на первичном рынке тормозится отсутствием по аналогии с готовым жильем единого централизованного государственного учета прав на объекты недвижимости, находящиеся на этапе строительства. Что, в свою очередь, существенно повышает риски кредитующей стороны при недобросовестности инвесторов, продавцов-посредников или заемщика.

Психологическая проблема. Еще одно существенное препятствие на пути ипотечного бума является скорее психологическим. Увы, широкие слои населения не очень-то стремятся в банк за кредитом, и не только ипотечным. К сожалению, в нашем обществе, в отличие от западных стран, не развита культура получения кредитов на те или иные потребительские цели. Ведь в западных обществах население, можно сказать, веками приучалось "жить взаймы". Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику низкими кредитными ставками. Конечно, культуру цивилизованных заимствований трудно напрямую инсталлировать законодательным путем. И вместе с тем это дело нельзя пускать на самотек. Сегодня в России актуальна задача формирования потребительского сообщества, повышения "кредитного оптимизма". Государство не должно перекладывать эту ношу на плечи одних лишь коммерческих структур, озабоченных расширением своей клиентуры. Требуется комплекс поощрительных шагов, в том числе с использованием возможностей телевидения, прессы. Люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды. Возможно, здесь поможет закон о гарантировании банковских вкладов.