Аренда земель. Правовое регулирование

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………...……………………………………………3 
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6

1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6

1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…...…………22

2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22

2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40

3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков 
из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40

 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………...69

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……...72

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность исследования. Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами Гражданского кодекса РФ об аренде недвижимости. Введение в действие Земельного кодекса РФ в 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.

     Применение  норм об аренде земельных участков  характеризуется сильно отличающимися  частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленных недостаточным правовым регулированием в данной сфере..

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, законами РФ "О плате за землю", федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы -  исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель.

Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:

- определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений;

- рассмотрение правовой  природы отношений по аренде земельных участков;

- изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;

- выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов.

Объектом выпускной квалификационной работы  являются общественные отношения, возникающих в процессе аренды земельных участков.

Предметом исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства в части аренды земельных  участков.

Методология исследования. Методологическую  основу исследования составляют как  общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания.

Теоретическую основу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральные законы и иные правовые акты гражданского и земельного законодательства, а также исследования представителей науки гражданского права: А. П. Анисимова, М. С. Жевлаковича, О. М. Козырь, К.Г. Пандакова, М. Г.  Пискуновой, Е. А. Суханова и др.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себе 6 параграфов, и заключения. К ней прилагается список нормативных актов, литературных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

1. Земельный участок как объект арендных отношений

 

Земельный участок - это особый объект права. Являясь частью земной коры, он вечен и непотребляем. Площади всех земельных участков ограничены размерами территории страны. В силу этого их количество ограничено, а количество ценных, пригодных для позитивного использования земельных участков ограничено еще в большей степени. По мере роста населения ценность земельных участков в силу этого будет только возрастать. Человек не создает земельные участки в отличие от других вещей, а только лишь в результате хозяйственной деятельности изменяет их свойства - улучшает или ухудшает какой-либо земельный участок. Земельный участок не может погибнуть, как не может погибнуть часть земной коры, его гибель в процессе раздела или объединения с другими земельными участками - гибель чисто юридическая, прекращение его существования исключительно как объекта права. Можно утверждать, что земельный участок - это юридическая фикция, позволяющая определить природный объект как объект права собственности.

Земельный участок - часть земной поверхности, отграниченной установленными границами от других земельных участков. Формирование границ земельного участка позволяет выделить его из числа других объектов недвижимости. Наличие границ - ключевой фактор, позволяющий отделить конкретный участок от всех остальных: нет границ - нет земельного участка как недвижимой вещи, притом, что пользование землей может и существовать.

Для исследования земельного участка как объекта гражданских правоотношений следует уточнить один терминологический вопрос. Дело в том, что ЗК РФ1 упоминает в качестве объектов земельных правоотношений землю как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Обоснованность этого подхода вызывает ряд возражений.

В Конституции РФ2, ГК РФ, ЗК РФ и многих иных федеральных законах понятия "земля" и "земельный участок" нередко употребляются как синонимы. Например, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ3 земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством и другими НПА. В ст. 9 Конституции России земля является основой жизни и деятельности народов, и, одновременно, объектом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Аналогичным образом, в ст. 36 Конституции России предусматривается право граждан и их объединений иметь землю (а не земельные участки) в частной собственности.

Эта непоследовательность видна и в решениях Конституционного Суда РФ о том, что "земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства"4.

На наш взгляд, "земля" не может являться объектом гражданских правоотношений, и, тем более, недвижимостью. В таком качестве выступают земельные участки - совершенно другой объект правоотношений, причем в данном случае уже не экологических или конституционных, а непосредственно гражданских и земельных. Неприемлемость позиции о смешивании правовых категорий "земля" и "земельный участок" на конституционном уровне убедительно доказал А.И. Мелихов, предложивший в ч. 2 ст. 9 и ст. 36 Конституции заменить термин "земля" на термин "земельные участки"5. Отсюда следует, что понятие земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, ибо объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Поэтому объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок. В связи с этим оправданы предложения ученых закрепить в ЗК РФ такое определение: земля - "это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции"6. Однако еще больше дискуссий вызывает обоснованность выделения в качестве объекта гражданских и земельных правоотношений "части земельного участка". По данному вопросу мнения ученых разделились полярно.

В первую группу "противников" выделения части земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений входят Е.А. Грехова, Н.П. Лотникова, К.Г. Пандаков, К. Скловский, А.Е. Черноморец. Данные авторы полагают, что "часть земельного участка в принципе не может выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения земельного участка на две части (если он является делимым), каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет..."7.

На наш взгляд, часть земельного участка как объекта земельных правоотношений может иметь значение только в одном случае, вытекающем из норм Закона о землеустройстве8. Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны заповедника.

Однако и в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.

Во вторую группу "сторонников" признания части земельных участков объектами гражданских правоотношений входят О. Бадулин, В.В. Романова, Н.Т. Разгельдеев, Д.И. Попов, А. Семьянова, М. Пискунова.

Как отмечает О. Бадулин, "такие объекты земельных отношений, как части земельных участков, реально существуют и в определенных случаях могут находиться в обороте, если они надлежащим образом в соответствии с действующим правовыми нормами выделены на планах земельных участков, частями которых они являются"9.

М. Пискунова полагает, что "часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границы другого права. Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования"10.

Своего рода итогом этой дискуссии явилось внесение в ГК РФ в июне 2007 г. ряда изменений. Сравним две редакции только одной статьи. Старая редакция п. 1 ст. 271 ГК РФ: "1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка". Новая редакция: "Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком".

В отношении непосредственно же самого земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений в последние годы написаны десятки научных работ и диссертационных исследований. В подавляющем большинстве случаев в данных работах воспроизводится официальная дефиниция "земельный участок", сформулированная в ЗК РФ с авторскими комментариями и предложениями об их нормативном признании.

Так, И.С. Ковалева предлагает такую дефиницию: "Земельный участок, как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, а также определены права пользования для собственных нужд общераспространенными полезными ископаемыми (песок, глина и т.п.), ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц"11.

Подобный перечислительный подход, не смотря на его некоторую привлекательность, имеет ряд недостатков юридической техники (двойное упоминание "удостоверенности" в установленном законом порядке) и оставляет открытыми ряд вопросов: как быть, если на участке нет почвенного слоя с "удостоверенными в установленном порядке границами" (если он расположен в горах либо это вообще ледник)? ЗК РФ в ст. 6, действовавшей в момент написания рассматриваемой научной работы, понимал под земельным участком "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой)...", и такой прием юридической техники является куда более оправданным. Сейчас же ст. 11.1 ЗК РФ понимает под земельным участком "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами", что представляет собой дальнейшую универсализацию данного понятия.

Неясным из определения И. С. Ковалевой остается и вопрос о том, что понимать под "ограниченным пользованием воздушным пространством", в собственности каких "иных лиц" оно может находиться и почему на земельном участке могут быть лишь водные объекты, находящиеся в собственности иных лиц? Из ст. 8 Водного кодекса РФ12 вполне проистекает вывод о том, что в частной собственности могут находиться пруды и обводненные карьеры.