Аренда земель. Правовое регулирование

Другие терминологические предложения также не являлись бесспорными и убедительными. Например, А.З. Зиннатуллин предлагал в п. 2 ст. 6 ЗК РФ "дать наиболее полное определение понятия "земельный участок", раскрывая его не только как часть поверхностности земли (в том числе почвенный слой), но и включив в данное определение объекты, находящиеся над и под поверхностью земельного участка"13. Само упоминание объектов "над и под" поверхностью земельного участка содержал действовавший ранее Федеральный закон от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре"14 в соответствующем определении. Следовательно, предложение А.З. Зиннатуллина можно было понимать двояко: во-первых, как необходимость сделать дефиницию земельного участка в ст. 6 ЗК РФ аналогичной упоминаемой в ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", во-вторых, в смысле упоминания в предлагаемой редакции ст. 6 ЗК РФ слов "недра" и "объекты движимого и недвижимого имущества, расположенные на земельном участке". В любом случае, практическая польза от таких дополнений и уточнений оставалась совершенно непонятной.

Таких мелких и крупных "поправок" в нормативное определение земельного участка предложено несколько десятков.

Поэтому отметим, что наиболее приемлемое научное определение земельного участка дано Н.Н. Мисник: "земельный участок - это поверхность земли, имеющая территориально-плоскостные границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны, и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием"15. Привлекательность такого подхода в том, что автор обращает внимание на юридические свойства земельного участка как объекта гражданских и земельных отношений - целевое назначение и разрешенное использование, от которых, собственно говоря, и зависит правовой режим земельного участка и сама возможность его выступать объектом отраслевых правоотношений.

Наконец заметим, что упоминаемый в ст. 11.1 ЗК РФ "земельный участок" используется как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "лесной участок") либо целевому назначению земельного участка (например, "дачный участок"). Кроме того, земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок". Например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали; важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79), а в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Подобная дополнительная терминология служит цели уточнения правового режима конкретного земельного участка как объекта земельных отношений.

Исследование современного гражданского и земельного законодательства показывает, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех принципиально разных качествах:

1) как простая недвижимая  вещь (например, участок сельскохозяйственного  назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями).

2) как сложная недвижимая  вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой разновидности объектов недвижимости - "единого объекта" недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, связанных с ним "единой судьбой", что означает взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга. В научной юридической литературе существует весьма распространенное мнение о том, что данная правовая конструкция нежизнеспособна16.

3) земельный участок может  входить составной частью в  состав другого объекта гражданских  прав - имущественного комплекса. Данная  концепция, набирающая в последние годы все больше сторонников, предполагает существование самостоятельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, разновидностями которого являются имущество предприятия, линейные объекты и т.д. Остается дискуссионным вопрос: следует ли считать имущественный комплекс объектом недвижимости либо отдельной гражданско-правовой категорией, ведь любой имущественный комплекс включает в свой состав земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.

 

 

 

1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков

 

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ И ЗК РФ.

Основными признаками аренды земель являются: 

- срочность, то есть аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

- платность, то есть возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- возвратность, то есть по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, то есть собственнику земельного участка.

Возмездность и срочность в земельных арендных отношениях исходят из того, что арендодатель за использование своих прав на землю ожидает от арендатора сохранения и улучшения своей земли и внесения ему арендной платы в течение установленного срока. По истечении срока аренды арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы и предложить его арендатору. Таким образом, развитие арендных отношений диктуется экономическими интересами договаривающихся сторон (арендодателя и арендатора) и общества в целом:

- во-первых, договор аренды  обеспечивает стабильное поступление  денежных средств собственнику  участка;

- во-вторых, позволяет контролировать  процесс использования участка  в соответствии с его целевым  назначением;

- в-третьих, обеспечивает  безболезненный переход от исключительной  государственной собственности  на землю и доступ к пользованию  земельными участками частным  лицам, которые более эффективно  используют землю. Собственники  земель, передавая части своих  земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы, самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованных с арендодателем.

Земельные участки, в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, могут быть переданы их собственниками в аренду, за исключением земельных участков, изъятых из оборота, перечень которых содержит п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

- государственными природными  заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ, которая  допускает в отдельных случаях  наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и не нарушает режима использования таких земель);

- зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  военные суды;

- объектами организаций  Федеральной службы безопасности;

- объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны;

- объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

- объектами, в соответствии  с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений  и органов Федеральной службы  исполнения наказаний;

- воинскими и гражданскими  захоронениями;

-инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Право сдачи земельного участка в аренду, исходя из ст. 608 ГК РФ17, принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственниками земельных участков могут являться:

- граждане и юридические  лица (частная собственность) (ст. 15 ЗК РФ);

- муниципальные образования (муниципальная собственность) (ст. 19 ЗК РФ);

- Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (ст. ст. 17, 18 ЗК РФ).

Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы РФ, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Данное положение установлено п. 3 ст. 5 ЗК РФ.

По своей правовой природе арендные отношения предполагают наличие у арендатора права владения и (или) пользования арендованным имуществом в течение срока аренды и обязанности своевременно вносить за него арендную плату (ст.ст. 606, 614 ГК РФ). Эти обязательства являются общими и основными для всех видов аренды. Специфика отношений, связанных с владением и (или) пользованием земельными участками, определяет и детализацию прав и обязанностей арендаторов таких участков, закрепленную земельным законодательством.

Арендаторы земельных участков обладают, в общем и целом теми же правами, что и собственники участков (разумеется, за исключением права распоряжаться ими по своему усмотрению, хотя некоторые права распоряжения, следующие из права аренды, законодательство все же предусматривает). В частности, арендаторы вправе:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

- возводить на земельном  участке здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением этого участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных законодательством требований;

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством специальными требованиями;

- осуществлять другие  права на использование земельного  участка, предусмотренные законодательством (п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ).

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участком (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в  соответствии с договором (ст. 615);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание  его в этом состоянии, если  иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.