Аренда земель. Правовое регулирование

Согласно ЗК РФ, арендодатель выступает в качестве собственника земли, а потому наделяется следующими полномочиями: осуществляет контроль за использованием и охраной земель арендатором; участвует в приемке в эксплуатацию мелиоративных, рекультивируемых, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объектов, сооруженных на земельном участке; имеет права на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора; вносит по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства РФ; приостанавливает работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий действующего договора.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренной ст. 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Следует отметить, что в сельском хозяйстве просматривается тенденция дальнейшего развития института аренды и арендных земельных отношений. Тем не менее, для расширения позитивных тенденций необходимо выработать предложения по совершенствованию арендных земельных отношений, что позволит снизить темпы выбытия земель сельскохозяйственного назначения из оборота. На наш взгляд, для технической модернизации и дальнейшей капитализации сельского хозяйства следовало бы более интенсивно создавать региональные земельные фонды и перераспределять земельные угодья среди эффективно работающих товаропроизводителей. Здесь могут быть применены и другие меры государственного стимулирования аренды земли, в частности более высокий уровень субсидирования процентных ставок по кредитам, снижение ставок земельного налога, предоставление беспроцентных ссуд на выкуп земельных долей, приходящихся на неиспользованные земли, для организации аграрного производства и т.д. Трудно не согласиться с В.З. Мазлоевым, который считает, что крупные сельскохозяйственные предприятия могут стать интеграторами развития аграрного производства на вовлеченных вновь в оборот сельскохозяйственных землях на основе современной техники и прогрессивной технологии, закрепления квалифицированных кадров за счет удовлетворения социально-бытовых и культурных потребностей жителей села34.

Договорные отношения в сфере сельскохозяйственного землепользования могут выйти далеко за рамки ГК РФ в силу специфики самого объекта арендного договора35. Подчеркнем, что в зарубежном законодательстве при решении вопроса о регулировании отношений по поводу аренды земель возобладала концепция специального отраслевого законодательства об обороте (в том числе об аренде) природных объектов. В частности, показателен опыт Франции, в которой, как указывает Э.И. Павлова, развитие арендных отношений "потребовало сельскохозяйственной специализации гражданско-правового договора аренды, что привело сначала к отходу от чисто цивилистического регулирования арендных отношений к аграрно-правовому и, в конечном счете - к возникновению новой отрасли французского права - аграрного права"36. В ряде европейских стран действуют специальные законы об аренде сельскохозяйственных земель, в США и Англии институт аренды сельскохозяйственных земель также выведен за рамки гражданского права и его регулирование осуществляется специальным аграрным законодательством. В странах ЕС договор имущественного найма (аренды) земли также регулируется земельными и аграрными кодексами, уложениями и сводами земельных законов, а также специальными актами по найму недвижимости, целью которых является смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников земли при определении условий сдачи ее в аренду37.

В юридической литературе как до, так и после вступления в силу ФЗ г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" высказывались мнения о необходимости разработки и принятия специального закона об аренде сельскохозяйственных земель38 в целях внесения публичного начала в договорные арендные отношения, которые бы стимулировали у арендатора заинтересованность в создании стабильного хозяйства. Кроме того, говорилось о необходимости защиты интересов общества от возможных вредных последствий, к которым могут привести произвольно составляемые арендные договоры. В случае разработки такого закона было бы целесообразно использовать зарубежный опыт. В частности, по мнению И.А. Иконицкой, в российское законодательство следовало бы включить такие положения, как: недопустимость расторжения договора аренды до истечения срока его действия; непрерывность пользования землей; наследование права на аренду в случае смерти арендатора; непередаваемость права аренды третьим лицам (запрет на передачу арендованного участка в субаренду и в залог); запрет на изменение сельскохозяйственного назначения земельного участка; административное установление рамок для определения сторонами договора размера арендной платы39.

Считаем, что целесообразно закрепить в Законе положения об условиях компенсации средств, потраченных арендатором на улучшение арендуемых земель, о критериях установления и изменения размеров арендной платы, в частности, с учетом таких показателей, как потенциальное природное плодородие арендуемой земли, зависимость размера арендной платы от срока договора и т.п. Таким образом, особенностью договора аренды земель сельскохозяйственного назначения является тесное переплетение в нем частноправовых и публично-правовых элементов, что обусловлено спецификой самого объекта правового регулирования.

Таким образом, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности на срок не более 49 лет. Минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов

 На современном этапе развития российской юридической науки теоретические и практические проблемы аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков изучены достаточно основательно. Не пытаясь воспроизводить давно известные суждения и выводы отечественных ученых по данной проблеме, обратим внимание на актуальные проблемы аренды земельных участков, характерные исключительно для населенных пунктов.

 Представляется, что схематично  эти особенности выглядят следующим  образом. Земельные участки могут  предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования40. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства («точечная застройка») и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории. О специфических особенностях данных земельных процедур и пойдет речь далее.

       Предоставление земельных участков в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта (для жилищного строительства). Существует несколько этапов в данной процедуре предоставления земельного участка в аренду. В случае рассмотрения их в контексте норм ГрК РФ41 мы получаем следующую последовательность.

 В ходе подготовки  документов территориального планирования федерального, регионального и муниципального уровня определяются границы земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного значения, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного уровня. В соответствии с ними на муниципальном уровне принимаются Правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

 В границах территории  муниципального образования выделяются  указанные в ст.35 ГрК РФ территориальные  зоны42, для каждой из которых градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, а также ограничения в их использовании.

 В целях установления  границ земельных участков, на  которых расположены объекты  капитального строительства либо  границ участков, предназначенных для строительства, производится подготовка документации по планировке территории (ст.41 ГрК РФ). В составе проектов планировки территории подготавливается проект межевания территории в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч.2 ст.43 ГрК РФ).

 Проект межевания включает  в себя чертежи межевания территории, на которых, в том числе, отображаются  границы формируемых земельных  участков, планируемых для предоставления  физическим и юридическим лицам  для строительства, а также границы  земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения. В составе проекта межевания готовятся градостроительные планы земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства  объектов капитального строительства земельным участкам (ст.44 ГрК РФ). В составе градостроительного плана земельного участка указываются его границы, информация о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и ряд других сведений.

 Таким образом, на торги  органами публичной власти выносится  сформированный земельный участок  с установленными границами, в  отношении которого определено  его разрешенное использование и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (включая размер платы за это), который поставлен на кадастровый учет. При этом в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства в собственность или аренду проводится только аукцион. При проведении аукциона по предоставлению участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, он предоставляется только в аренду. Порядок проведения торгов детально регламентирован ст.ст.38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ43. Закрепление данных процедур обусловлено попыткой законодателя создать для правообладателя земельного участка все необходимые условия для того, чтобы он мог приступить к строительству без дополнительных бюрократических процедур и финансовых затрат.

 Организатором торгов  выступает собственник земельного  участка в лице соответствующего  органа публичной власти или  специализированная организация, действующая  на основании договора с собственником. Согласно п.2 ст.447 ГК РФ44, такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени.

 Торги являются открытыми  по составу участников и проводятся  в форме аукциона. При этом  аукцион может быть открытым  или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (п.5 ст. 447 ГК РФ). Форма торгов определяется собственником продаваемого земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом. Примером таких случаев как раз и являются ст.ст.38.1 и 38.2 ЗК РФ45, императивно устанавливающие форму торгов по продаже участка для жилищного строительства – аукцион.

 Следует заметить, что  сразу после введения обязательности  института торгов (аукционов) с 1 октября 2005 г. при предоставлении земельных  участков в аренду (собственность) для жилищного (многоквартирного) строительства, у этой меры сразу же появились сторонники и противники.