Земельный кадастр

Что касается администрирования  кадастров, то оно организуется в  различных странах по-разному. В  Германии и Нидерландах первоначально  руководителями кадастров были государственные  официальные служащие, связанные  с министерством финансов. Однако, вследствии расширения функций кадастра, как основы многоцелевой земельной информационной системы, голландский кадастр, например, был реорганизован в отдельное подразделение в рамках министерства жилищного строительства, физического планирования и защиты окружающей среды. В других странах, таких как Франция, Швейцария, основные работы, связанные с проведением кадастровых обследований, переданы лицензированным геодезистам-землемерам.

В настоящее  время практически все европейские  страны работают над проблемой автоматизации  соответствующих земельных записей - в первую очередь кадастров и  земельных регистров. Ещё ни одна страна не достигла полной автоматизации  государственной кадастровой системы регистрации. Швеция дальше всех продвинулась в создании автоматизированной единой системы с автономной, интегрированной, автоматизированной системой кадастровых, земельных регистраций, земельного налогообложения и записи населения.

В следующих разделах дается информация о кадастровых системах разных стран. Для их описания используются следующие показатели:

1. Цели, для которых  ведется кадастр.

2. Органы, на которые возложено  ведение кадастра.

3. Основные документы,  в которых отражается кадастровая информация.

4. Формы землевладения  (виды собственности).

5. Оценочные земельные  единицы.

6. Содержание (подсистемы) кадастра.  

 

3.2. Кадастр в США 

 

На раннем этапе  своего развития американский кадастр предназначался для учета быстрого, эффективного заселения и освоения земель, а затем уже для решения задач, связанных с налогообложением. Экономические и общественно-политические изменения в США привели к необходимости создания многоцелевого кадастра. [23], характерными особенностями которого являются:

1. Цель – установления прав собственности и налогообложение.

2. В большинстве  районов США учёт земель ведёт  госдепартамент штата или городские  власти столиц штатов. Федеральные  земли (около 13% всех земель  США) управляются бюро по землеустройству.  Бюро по землеустройству является структурным подразделением министерства внутренних дел страны.

Основными функциями  бюро являются:

      - ведение земельных информационных  систем;

      - проведение кадастровых и земельных  съёмок;

      - ведение земельного архива 31 штата;

      - выпуск лицензий и других  разрешений на использование  земель;

      - инспектирование правильности использования выданных лицензий и разрешений;

      - мониторинг ресурсов;

      - продажа федеральных земель  и покупка земель в федеральную  собственность.

3. Бюро землеустройства  поддерживает архив свидетельств  о собственности на земли, ранее находившихся в общественной собственности. В архиве нет данных по штатам. Эта информация находится в архивах соответствующего штата. Архив бюро централизован и все документы находятся в одном месте.

4. Земля находится  и в государственной, и в частной собственности.

5. Современная  кадастровая система США использует  в качестве исходной единицы  при сборе, хранении и поиске  информации парцеллу. Парцеллы могут  быть объединены в файлы по  сегментам улиц.

В базу данных многоцелевого  кадастра включены следующие файлы:

       - правового описания - правовые описания в графическом виде с дополнением в текстовом;

       - учёта земельной собственности  - информация о каждой парцелле ( характеристика почв, ландшафт, улица, расстояние до магазинов ) и любом здании внутри парцеллы ( форма, габариты, материал и т.д. ).

       - рыночных сведений - сведения о  ценах и расходах, датах приобретения  и аренде;

       - землепользований(налоговый список) - данные о налогоплательщике, величине налога, кода налоговой ставки и т.д.

Связь в файлах осуществляется через код парцеллы.

В США официальная  система земельной регистрации, в целом, основана на частной передаче и регистрации документов. В первые годы колонизации регистрации владений не уделялось достаточного внимания. Кроме того, не уделялось внимания многим другим аспектам многоцелевой земельной информационной системы, поэтому современная концепция такой системы в этих ранних записях не просматривается. Даже такая важная система, как взимание налога на землю, является более поздней разработкой, созданной независимо и функционирующей по сей день с наименьшим уровнем координации между налоговым управлением и регистрационным бюро.

 Проблема  доступа к необходимой информации  значительно возрастала. Имелись  серьёзные попытки введения регистрации титулов, однако она имела ограниченный успех. Вместо неё часто используется страхование против дефектов правового титула. Самым большим недостатком этого является их изолированный характер. Страхованием занимается частный землемер. План страхования становится собственностью страховой компании, владельцы соседних участков редко знают о нём.

В 70-е годы была введена программа модернизации и интеграции всех земельных записей  в архивы округов с добавлением  данных, ранее не включаемых.

Для создания кадастра США используют следующие масштабы карт:

для городской  территории масштабы  1: 500, 1: 1 000;

для сельской местности  масштабы  1: 2 000, 1: 5000. 

 

 

 

3.3. Кадастр в Швеции 

 

Современный кадастр Швеции основан на давних традициях. Первые карты в 17 веке были использованы для налогообложения. В 18-19 веках шведские землеустроители принимали участие в проведении земельной реформы.

1. Кадастр ведётся  в целях эффективного и рационального  управления национальной экономикой  в области землепользования.

2. Было создано  Центральное управление данных  недвижимой собственности, работающее  в тесном сотрудничестве с  Национальной земельной службой  и судебными органами.

3. В компьютерной  базе данных для каждого участка  собственности имеется следующая  информация: местоположение ( адрес и координаты ), площадь, налоговая стоимость, данные о владельце ( адрес, личный гражданский регистрационный номер и т.п. ), требования к застройке и её план, закладные ограничения и правила использования территории, идентификационный номер, примечания.

4. В Швеции  городская и сельская системы  в настоящее время объединены  в один общий регистр. Системы  регистрации титулов основаны  на кадастровых единицах. В одном  общем агенстве, называемом Центральным правлением по сбору данных о недвижимости ( CFD ), осуществляется сбор и передача отобранной кадастровой информации и информации, поступающей из земельного регистра, на автоматическую обработку данных. Сбором информации занимаются региональные кадастровые и земельные регистрационные службы. Они имеют автономные каналы связи с CFD и уполномочены вносить все изменения. CFD обязано выпускать все сертификаты, а также обеспечивать связи с другими органами управления. Таким образом удаётся избежать дублирования в работе и сокращается время для выпуска официальных документов.

Основной принцип  состоит в том, чтобы все записи в правительственных учреждениях  были открыты для публики. И это  распространяется на Земельный регистр. Регистры основаны на идентификации  собственности, а не титула, плана или справочной книги.

Национальная  земельная служба выпускает кадастровые  карты на бумажной основе и в цифровом виде. Для сельской местности масштаб 1:10 000 и 1:20 000, для города - 1:1000 и 1:2000. Эти  карты являются юридическими документами. Создана система, позволяющая решать задачи регистрации недвижимой собственности, планирования и крупномасштабного тематического картографирования. 

 

3.4. Кадастр центральной европы 

 

Во Франции  кадастровая система объединяет в настоящее время несколько  вычислительных центров, предназначенных для хранения, дополнения кадастровой информации.

Вся информация в базе данных представлена следующим  образом:

1) основная база  данных

2) вспомогательная  база данных - в ней содержатся  статистические данные, дополнения.

Основной недостаток системы - она не предназначена для обновления карт, а хранит лишь всю имеющуюся на картах информацию и печать карт осуществляется фотокопированием.

Во Франции  унификация кадастра и земельного регистра пока ещё не произведена. Во-первых, французский кадастр не является таким всеобъемлющим, как в других вышеупомянутых странах, а кроме того, он ведётся несколько отличным способом. Далее, он имеет меньшую юридическую силу и всё ещё остаётся финансовым кадастром, не имеющим тесной связи с официальными земельными регистрами.

Современный кадастр  Германии основан на давних традициях.

1. Так, например, по закону 21 мая 1861 года по всей  Пруссии взамен всех прежних разнообразных систем поземельного обложения с 1 января 1865 года введен:

     - однообразный поземельный налог со всех плодоносных участков;

     - налог с построек с принадлежащими  к ним дворовыми местами и  садами не более одного моргена  площадью.

2. Главное управление  оценочными делами было вручено  министерству финансов и четырём  генеральным комиссарам, которые образовали центральную комиссию оценок.

3. Документы  парцеллярного кадастра:

     - флюрбух - регистр участков с указанием собственника, названия, состава по угодьям, площади, чистого дохода;

     - муттерроле - реестр владений, в главах или листах которого, отведённых для каждого собственника общины или имения, показывались все принадлежащие ему участки по номерам плана и флюрбуха, с обозначением их названий, состава, площади, чистого дохода;

     - список глав муттерроле, в котором перечислялись главы муттерроле с обозначением имён собственников и их места жительства.

В настоящее  время, с распространением электронных  методов обслуживания, Германия переходит  на автоматизированные кадастровые  системы многоцелевого назначения.

1. Кадастр недвижимости используется в Германии при налогообложении, решении правовых вопросов, экономических вопросов землепользования и организации территорий, а также при создании земельных информационных систем (ЗИС).

2. В Германии существует  система пяти региональных вычислительных центров и около 300 местных кадастровых бюро, предназначенных для хранения, управления и дополнения кадастровой информации.

3. Кадастровая информация  отражается в земельной книге  и на картах, которые содержат  имя владельца, местоположение ( название улицы, номер дома ), номер участка, размер и т.д.

Уже в конце 80-х  годов информация о 58%  земельных  площадей была представлена в цифровой форме.

Объединение Германии принесло геодезистам не только трудности, но и новые возможности. Службы кадастра земель выбрали путь последовательного развития кадастра недвижимости и преобразования его в базовую информационную систему о земле.

Земельная карта  Германии ( Grundkarte ) имеет масштаб 1: 5 000, топографические карты масштаба 1: 25 000, 1: 50 000, 1: 100 000.

Характерной чертой  является то, что кадастр позволяет  осуществить систематический охват  всей территории, при этом собранные  и зарегистрированные данные постоянно  обновляются. Земельные участки  описываются в соответствии с  характером их использования, площадью и размером налогообложения, расположенными на них строениях; регистрируются права владения. Общей тенденцией является то, что изначальная финансовая сторона кадастра отходит на задний план и о ней говорится всё меньше, в то время как его роль, которую он играет в качестве основы общей информационной системы, становится всё более важной.             

На рис. 3.3. представлены Выписка из книги недвижимого имущества Нижней Саксонии.

 

Рис 3.3.

Из рис. 3.3. видно, что в книге недвижимого имущества показывают номер участка, местоположение, координаты и номер карты, на которой можно найти данный участок, площадь (жилая и незастроенная), номер листа обременений недвижимости, дату регистрации данного участка.

На картах недвижимости указываются границы участков и их номера, постройки, номера домов.( Рис. 3.4.) 

 

 

Рис. 3.4. Фрагмент карты недвижимости 

 

На картах оценки земель сельской местности выделяются участки с указанными стоимостными показателями. (рис. 3.5.) 

 

 

Рис. 3.5. Карта оценки земли сельской местности  

 

На картах оценки земли городской территории выделяются районы по благоустроенности территории, а также приведена их оценка.  (рис. 3.4.)  

Рис. 3.6. Фрагмент карты оценки земли городской  территории

 

  

 

Таким образом, во всем мире объектом земельных отношений является земельный участок. Он содержит в себе разную информацию, которая используется в целях кадастрового обеспечения. (Рис. 3.7.)