Технический учет объектов недвижимости

В течение трех месяцев  с даты введения в действие Порядка  учета для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства вместо технического плана, предусмотренного подпунктом 1 пункта 21 Порядка учета, заявитель вправе представить технический паспорт, выданный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Поданные до 1 января 2012 года заявления об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства подлежат рассмотрению в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. № 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства".

В переходный период организации  технической инвентаризации должны передать органу кадастрового учета сведения об объектах капстроительства.

Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости вводит понятие «ранее учтенные объекты недвижимости». Ранее учтенными объектами недвижимости являются объекты капитального строительства, в отношении которых организациями технической инвентаризации осуществлен государственный технический учет, а также объекты недвижимости, в отношении которых органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация.

Государственный технический  учет объектов капитального строительства и государственная регистрация прав на недвижимое имущество приравниваются к государственному кадастровому учету, поэтому указанные объекты и будут считаться ранее учтенными объектами недвижимости, и в отношении них не потребуется осуществление дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости в срок до 1 января 2013 года будут переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета. Таким образом, сведения об объектах капитального строительства, которые будут поставлены на государственный технический учет, а также об объектах, в отношении которых была осуществлена государственная регистрация прав, будут перенесены в государственный кадастр недвижимости.

С 1 января 2013 года государственный  кадастровый учет будет осуществляться только в отношении тех объектов, которые не являются ранее учтенными объектами недвижимости. Сюда можно отнести объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013 года, а также объекты недвижимости, в отношении которых по каким-либо причинам не был осуществлен государственный технический учет или государственная регистрация прав. Иными словами, 31 декабря 2012 года вы еще можете обратиться в организацию технической инвентаризации и осуществить постановку объекта на государственный технический учет, но 1 января 2013 года вы уже должны будете обратиться в орган кадастрового учета и осуществить государственный кадастровый учет принадлежащего вам объекта недвижимости. Однако несколько изменится состав документов, необходимых для осуществления кадастрового учета.

Для осуществления государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимы будут технические планы указанных объектов недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет указанных объектов недвижимости либо для учета изменений такого объекта недвижимости.

Отдельные сведения, которые  будут содержаться в техническом  плане, будут аналогичны сведениям, заносимым в настоящее время  в технический паспорт. Это площадь объекта, материал конструктивных элементов, этажность и другие.

Существенным  нововведением является отражение  в техническом плане здания, сооружения или объекта незавершенного строительства  местоположения указанных объектов недвижимости, которое устанавливается посредством определения координат характерных точек контура объектов недвижимости. Данные координаты могут быть установлены только в результате выполнения геодезических работ.

Оплачивать  данные работы будет заинтересованное в осуществлении государственного кадастрового учета лицо.

С целью подготовки технического плана необходимого для государственного кадастрового учета объекта недвижимости заинтересованное лицо обратится к кадастровому инженеру. Для определения координат характерных точек контура объектов недвижимости кадастровым инженером или привлекаемым им лицом, имеющим соответствующую лицензию, будут проведены геодезические работы.

Затраты, связанные с  проведением данных работ, кадастровым  инженером будут включены в состав работ по подготовке технического плана.

Подготовку документов, необходимых для государственного учета будут осуществлять организации технической инвентаризации, приравниваемые к кадастровым инженерам, и непосредственно кадастровые инженеры, имеющие соответствующий квалификационный аттестат.

Кадастровый инженер  может осуществлять кадастровую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя либо в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом. В последнем случае договор подряда заключается между заказчиком и юридическим лицом, но подготовку технического плана должен осуществить непосредственно кадастровый инженер. Кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Жилищным  кодексом Российской Федерации предусмотрен государственный учет жилищного фонда. Ведение данного учета относится к компетенции органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Государственный учет жилищного фонда, согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, должен осуществляться в том числе путем ведения технического учета и паспортизации объектов жилищного фонда.

На сегодняшний момент государственный учет жилищного  фонда и государственный технический учет объектов капитального строительства взаимосвязаны. Являющиеся объектами государственного технического учета объекты капитального строительства – здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства одновременно могут являться и объектами жилищного фонда – многоквартирными домами, объектами индивидуального жилищного строительства, жилыми помещениями, подлежащими государственному учету в соответствии с положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301.

Таким образом, пока у  организаций технической инвентаризации существует информационный ресурс об объектах капитального строительства, возможно формирование сведений, подготовка статистических данных и об объектах жилищного фонда, а также осуществление контроля за его техническим состоянием. С прекращением осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства исчезнет и возможность получения сведений об объектах жилищного фонда.

Сегодня отсутствуют  нормативные правовые акты, обязывающие или стимулирующие собственника к осуществлению технического учета принадлежащих ему объектов жилого назначения. Раньше обращение в организации технической инвентаризации было обусловлено необходимостью получения документа для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним – технического паспорта, который был действителен в течение пяти лет. По истечении указанного срока заинтересованные лица вновь обращались за его изготовлением в организацию технической инвентаризации с целью представление для государственной регистрации актуального паспорта. Такой порядок обеспечивал формирование более-менее актуальной информации об объектах капитального строительства, в том числе об объектах жилищного фонда, что позволяло уполномоченным органам контролировать техническое состояние жилищного фонда.

Поскольку законодательство изменилось, и вместо технического паспорта документом, необходимым для государственной регистрации, стал кадастровый паспорт, необходимость в проведении технического учета объектов, за исключением случаев первичного государственного технического учета объектов, отпала сама собой. Однако собственники объектов жилого назначения обязаны самостоятельно контролировать техническое состояние жилищного фонда и своевременно производить учет изменений технических характеристик объектов, в том числе в связи с его физическим износом, реконструкцией, перепланировкой или переустройством, так как, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, на собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества. Сегодня же существуют ситуации, когда инвентаризация объектов жилищного фонда (многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, квартир) проводилась 20-30 лет назад.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Единый государственный реестр как основа государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства

 

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Сведения об объектах учета (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) при осуществлении государственного учета вносятся в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - Единый государственный реестр)¹.

Единый государственный  реестр ведется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Единый  государственный реестр состоит  из:

1) раздела, содержащего  записи об объектах учета на  электронных носителях (далее - Реестровые записи);

2) кадастровых дел,  представляющих собой совокупность  скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых записи об объектах учета внесены в Реестровые записи.

Государственным учетом объектов учета  признаются действия по внесению в Единый государственный реестр сведений об объектах учета, которые подтверждают существование таких объектов с характеристиками, позволяющими определить соответствующий объект учета в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта учета) или подтверждают прекращение существования такого объекта учета.

Государственный учет объектов учета и ведение Единого государственного реестра осуществляют подведомственные Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру) государственные бюджетные учреждения (далее - орган кадастрового учета).

Государственный учет осуществляется по месту нахождения объекта учета.

Государственный учет объектов учета, расположенных на территории нескольких кадастровых округов, осуществляется в любом из таких кадастровых округов.

Государственный учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта учета (далее - постановка на учет объекта учета), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта учета) либо изменением уникальных характеристик объекта учета

Постановка на учет объекта учета  сопровождается присвоением объекту учета кадастрового номера.

Постановка на учет и снятие с  учета, учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта учета, а также учет адреса правообладателя осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о государственном учете и необходимых документов. Датой завершения государственного учета признается день внесения органом кадастрового учета в Единый государственный реестр.

В Единый государственный реестр вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта учета:

1) вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер объекта  учета и дата его внесения  в Единый государственный реестр;

3) описание местоположения объекта  учета на земельном участке, если объектом учета является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

4) кадастровый номер здания или  сооружения, в которых расположено  помещение, номер этажа, на  котором расположено это помещение  (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом учета является помещение;

5) площадь, если объектом учета является здание или помещение.

В Единый государственный реестр вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте учета:

1) ранее присвоенный государственный  учетный (кадастровый, инвентарный или условный) номер, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер;

2) кадастровый номер объекта  учета, в результате раздела  которого, выдела из которого был образован другой объект учета;

3) кадастровый номер объекта  учета, образуемого из данного  объекта учета;

4) кадастровый номер земельного  участка, в пределах которого расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Если здание, сооружение, объект незавершенного строительства расположено в пределах нескольких земельных участков - кадастровые номера всех таких земельных участков;

5) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом учета является комната;

6) адрес объекта учета или  при отсутствии такого адреса  описание местоположения объекта учета (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);