Формирование объектов недвижимости на примере подсобного хозяйства Алексинского опытно механического завода

Объект недвижимости - земельный участок и прочно связанные  с ним объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.  
Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и правовой режим.  
Первичный объект недвижимости - непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, строения, леса, многолетние насаждения и т.п.).

Вторичный объект недвижимости - пространственная часть первичного объекта, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартира, помещение, их части, элементы сооружений и т.п.).

Кадастровое зонирование - деление территории на кадастровые  единицы (зоны, массивы, кварталы) и  нанесение их границ на дежурные кадастровые  карты.

Кадастровая зона - территориально целостная совокупность нескольких кадастровых массивов, характеризующаяся значительной степенью связанности.

Кадастровый массив - совокупность кадастровых кварталов, образующая планировочно обособленный район города; населенный пункт в сельской местности; крупное сельскохозяйственное или  лесохозяйственное образование.

Кадастровый квартал - совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив, границы которого совпадают с внешними границами  образовавших его участков.

Структура и принципы построения кадастрового номера.  
В качестве обязательных элементов в кадастровом номере присутствуют:

- номер субъекта Федерации;

- номер административного  района или города в составе  субъекта Российской Федерации;

- номер кадастровой  зоны, номер кадастрового массива,  номер кадастрового квартала (составляющие в совокупности иерархический составной номер);

- номер земельного  участка;

- номер первичного  объекта недвижимости;

- номер вторичного  объекта недвижимости (а также  - при необходимости - и номер  части вторичного объекта).

Кадастровый номер имеет  следующую структуру:

А:Б:В...В:Г:Д:Е,

где: А - двухразрядное десятичное число, задающее номер (код) субъекта Российской Федерации.

Б - двухразрядное десятичное число, задающее номер административно - территориального образования (района, города) в составе субъекта Российской Федерации. Номера административных районов и городов в составе субъекта Российской Федерации, кадастровых зон, массивов, кварталов, земельных участков берутся с кадастровых карт.

- иерархический составной  номер кадастровой зоны:

("B		B		B	")
	1		2		3

 

Иерархический номер кадастровой зоны ("В В В") включает в себя:

B		- двухразрядное десятичное  число, задающее номер кадастровой  зоны;
	1

 

B		- двухразрядное десятичное  число, задающее номер массива   внутри
	2	зоны;

 

B		- двухразрядное десятичное число, задающее номер квартала  внутри
	3	массива;

 

  

Г - двухразрядное десятичное число, задающее номер земельного участка  в пределах кадастрового квартала;

Д - n-разрядное десятичное число, задающее номер первичного объекта  недвижимости;

Е - n-разрядное десятичное число, задающее номер вторичного объекта  недвижимости в пределах первичного объекта недвижимости;

 «:» - разделитель составных частей кадастрового номера.

Возможные варианты структуры  кадастровых номеров, присваиваемые  недвижимому имуществу приведены в Приложении N 1.

Система идентификации  объектов недвижимости в Российской Федерации строится на едином принципе, в основу которого положен номер  земельного участка, на котором расположены  объекты недвижимости.

Система кадастровой нумерации интегрируется в единую систему идентификации и учета кадастровых номеров объектов недвижимости Российской Федерации.

Система нумерации административных районов и городов утверждается решением (распоряжением) органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Материалы кадастрового зонирования административной территории, включая приложения - картматериалы  с указанием и описанием границ, номеров кадастровых зон массивов, кварталов утверждаются решением соответствующего органа исполнительной власти.

Порядок формирования кадастрового номера

Формирование кадастрового номера начинается после того, как  окончательно сформирован земельный  участок, определен его собственник, владелец или пользователь и границы  нанесены на дежурную кадастровую карту района (города). Формирование земельного участка завершается присвоением ему очередного (свободного) номера по журналу учета кадастровых номеров.

При проведении новых  съемок (корректировок), инвентаризаций, переобследований, изготовлении нового планового материала номера обязательных элементов, составляющих кадастровый номер земельного участка, не должны изменяться.

Номер первичного объекта  формируется как очередной порядковый номер в границах земельного участка  или используется регистрационный  номер, присвоенный органами по формированию объектов недвижимости (БТИ, службы лесного, водного хозяйства и др.) и фиксируется в журнале учета кадастровых номеров.

Номер вторичного объекта  недвижимости формируется как очередной  порядковый номер в пределах первичного объекта недвижимости или используется регистрационный номер, присвоенный органом по формированию объектов недвижимости и фиксируется в журнале учета кадастровых номеров.

Земельные участки, для  удобства использования кадастрового номера, формируются в кадастровые кварталы. Границы кварталов проходят по внешним границам участков и имеют определенные геодезические координаты. Участки покрывают территорию квартала без разрывов и перекрытий. В кварталы могут группироваться участки с разным целевым назначением.

В качестве кадастрового квартала может выступать:

- сельский населенный пункт, садовое, дачное, строительное товарищество, массив земель сельхозиспользования или земель иного вида, линейные объекты;

- планировочно самостоятельная  часть территории населенного пункта: микрорайон, квартал города, промышленная или коммунальная зона, ограниченная красными линиями или иными естественными границами.

Кадастровые кварталы группируются в кадастровые массивы. Границы  массивов проходят по внешним границам кварталов и имеют соответствующие геодезические координаты. Кварталы покрывают территорию массива без разрывов и перекрытий. В пределах кадастрового массива используется локальная система нумерации кварталов. Кварталы в пределах массива нумеруются последовательно, преимущественно по правилу меандра или спирали.

Кадастровые массивы  группируются в кадастровые зоны. Границы зон проходят по внешним  границам массивов с соответствующими геодезическими координатами или по естественным рубежам (рекам, границе  лесных массивов, железным дорогам и другим линейным объектам). Массивы покрывают территорию зон без разрывов и перекрытий, а зоны так же покрывают территорию административного района или города, подчиненного субъекту федерации.

Отсутствие кадастрового номера земельного участка не может служить основанием для отказа в присвоении кадастрового номера первичному объекту недвижимости.

В таком случае для  кадастровой нумерации первичного объекта недвижимости формируется  временный кадастровый номер, в  котором вместо реального номера земельного участка используются 00 (нули).  
После присвоения постоянного номера соответствующему земельному участку находящиеся на нем первичные объекты получают постоянные (полные) кадастровые номера. Так как между постоянными и временными номерами устанавливается взаимно однозначное соответствие, то при получении объектом недвижимости постоянного номера для него не требуется повторной процедуры учета. В этом случае кадастровый номер вносят в банк данных и передают данную информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

При регистрации вторичных  объектов во всех случаях требуется  наличие кадастрового номера первичного объекта. Если первичному объекту еще  не присвоен кадастровый номер, то этот номер (временный кадастровый номер) присваивается первичному объекту при учете первого в его составе вторичного объекта.

Зданию или сооружению, расположенному в разных кварталах (например с аркой через проезд, разделяющий кварталы), имеющему одного правообладателя, присваивается один кадастровый номер в соответствии с кварталом, на котором расположена большая часть здания.

 При переходе прав  к другому правообладателю и/или  при изменении вида прав на  объекты недвижимости производится  перерегистрация прав без изменения кадастрового номера данного объекта.

При операциях с земельным  участком, в результате которых происходит деление данного участка или  слияние его с другим(и), связанные  с изменением границ и образованием новых(ого) участков(а)), им присваиваются  новые кадастровые номера в соответствии с порядком их учета в журнале.

Кадастровые номера, присвоенные  по старой системе, считаются действительными  и подлежат замене по мере поведения  операций с недвижимым имуществом.

Старый кадастровый  номер заносят в строку («Предыдущий кадастровый номер», а новый номер в строку «Последующий кадастровый номер» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Поземельной книги), что позволяет проследить историю возникновения земельного участка с момента его формирования.

Планово - картографический материал

 

На существующем картматериале  рай(гор)комзем намечает границы кадастровых  зон и массивов, согласовывает  их в земельном комитете субъекта федерации.

Для отображения границ кадастровых зон, массивов и кварталов, а также земельных участков на планово - картографическом материале и ведения текущего учета создается серия дежурных кадастровых карт:  
- дежурная кадастровая карта субъекта федерации. Предназначена для отображения на ней границ районов и городов, подчиненных субъекту федерации. Нумерация районов и городов начинается с 1. Карта составляется земельным комитетом субъекта федерации;

- дежурная кадастровая  карта административного района (города). Предназначена для отображения  на ней границ кадастровых зон и их нумерации. Нумерация зон внутри района (города) начинается с 1. Если масштаб карты позволяет, на ней отображают также границы массивов, кварталов внутри каждого массива, нумерация которых также начинается с 1. В этом случае отдельно кадастровая карта на массив и квартал не составляется. Данная карта, а также карты массивов, кварталов составляются рай(гор)комземом;  
- дежурная кадастровая карта массива. Предназначена для отображения на ней границ кадастровых кварталов внутри каждого массива и нумерация начинается с 1;

- дежурная кадастровая  карта квартала. Предназначена для  отображения на ней границ  земельных участков с первичными  объектами, их нумерация. Нумерация  земельных участков внутри каждого  квартала начинается с 1.  
При необходимости составляются дежурные кадастровые карты земель, находящихся в ведении сельской администрации, карты товариществ, кооперативов и т.п.

Дежурная кадастровая  карта должна отвечать следующим  основным требованиям:  
- масштаб карты должен позволять нанести на нее земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости;

- на ней должны быть нанесены крупные объекты (дороги, лесные массивы, крупные промышленные объекты, здания и т.п.);

- все участки и объекты  должны быть нанесены так, чтобы  была ясна их конфигурация, взаимное расположение, площадь.

 
Учет кадастровых номеров

Учет кадастровых номеров  осуществляется в специальном Журнале (реестре) (Приложение N 2), который составляется по кадастровым зонам и является приложением к дежурным кадастровым  картам. Записи в журнале позволяют систематизировать процесс присвоения номеров, а также по любому из указанных в нем показателей легко отыскать его на дежурной кадастровой карте и в Поземельной книге.

Структура и правила  ведения журнала:

На титульной обложке  журнала указывают:

- номер (код) и наименование  субъекта Российской Федерации;