Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Мазмұны

 

	Кіріспе	4
1	Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеу мәселелері	11
1.1	Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеудің мақсаттары мен міндеттері	11
1.2	Жерді пайдаланудың теориялық мәнi мен маңызы	13
1.3	Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеу механизмі және оны жүзеге асырудың жолдары	21
2	Қазақстан республикасының заңнамаларына сәйкес жер нарығын құқықтық реттеу аспектілері	29
2.1	Жер нарығын құқықтық реттеудің теориялық негіздері мен басым бағыттары және жер нарығын реформалау мәселелері	29
2.2	Қазақстан Республикасындағы жер нарығын құқықтық реттеудегі меншік қатынастары мен жер нарығында жасалатын мәмілелердің маңыздылығы	35
3	Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері	47
3.1	Жерге жеке меншік иелерінің құқықтары мен міндеттері	47
3.2	Жер учаскелерінің сервитуты	56
3.3	Жерге жеке меншік құқығының тоқтату негіздері	66
	Қорытынды	75
	Пайдаланылған әдебиеттер тізімі	79

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

 

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасы өзінің тәуелсіздігін алғаннан кейін саяси және экономикалық құрылысты қайта құру процестері жер қатынастарын түбегейлі өзгерту және жер реформасын жүргізу қажеттігін туғызды. Елбасының Жарлығымен 1991 жылы қолға алынған жер реформасы жер қатынастарын қайта құру және жерге қатысты түрлі нысандардың тиімді жұмыс істеуі үшін жағдай туғызу, сонымен қатар, жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеу ерекшеліктеріне, жер нарығын жетілдірудегі азаматтық және жер заңдарын одан әрі дамыту, жер ресурстарын тиімді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылау жасау мақсатында құрылған. Қазақстан Республикасының жер қатынастарын реттейтін органдардың қызметін жетілдіру мәселелері еліміздің егемендік алғаннан кейінгі ең өзекті проблемалардың біріне айналған болатын. Осы мәселелерді түбегейлі шешу зерттеу жұмысымның өзектілігін құрайды. Жер заңдарын жетілдіру қажеттігіне жерді пайдалану құқығының институтын қайта құру және ауылшаруашылық мақсатындағы жерлерге жеке меншікті енгізу мүмкіндігін қарастыру себепші болды. Бірақ, қоғамның жер меншігіне деген бірыңғай емес көзқарастары жер меншігінің өрісін кеңейтуге мүмкіндік бермеді. Тек 2003 жылы жер кодексі қабылданғаннан кейін жер қатынастарындағы көптеген даулы мәселелер өз шешімін тапқан болатын.

Жер реформасын жүзеге асыру жылдарында республикада жер меншігінің әртүрлі нысандарына, жерді пайдалану құқығы түрлерінің әр алуандылығына, жер телімдерін және жерді пайдалану құқығын нарықтық қатынастарға енгізу, жерді ақылы пайдалануға негізделген жаңа жер қатынастары қалыптасты. Республикамыздағы жер заңдарының дамуы және жетілдіру кезеңдері, ТМД елдерінің ұқсас заңдарымен салыстырғанда нарық жағдайында жердің жеке сипаттары үшін жеке меншікке өту процестері біртіндеп өрбіді. Елдің жер заңдары басқа елдердің ұқсас заңдарына жуық немесе толық үйлеседі. Жер реформасын одан әрі қарай дамуы мен тереңдетілуі жерде тиімді қожалық етуге, елдің басты байлығы-жер ресурстарын тиімді пайдалануға, оларды қорғауға тиімді жағдай жасауға бағытталуы керек. Дипломдық жұмыс бұл тақырыпта таңдаудағы мақсатым-жер нарығындағы бірнеше мәселелерге мынадай бағыттарды ұсыну. Мәселен атап айтатын болсақ:

- жер нарығын мемлекеттік  басқарудың құқықтық әдістерін  одан әрі дамыту;

- жер нарығының іске  қосылып, жұмыс жүргізуін жан-жақты  қамтамасыз ету;

- жерге деген құқықты  қорғаудың тиімді жүйесін қалыптастыру;

- жермен жасалатын мәмілелерді  барынша оңайлату.

Осы мақсатта зерттеуге жету үшін келесі міндеттер алға қойылды: Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеу мәселелерін, механизмдері мен оны жүзеге асырудың жолдарына талдау жасау. Сонымен бірге, жер нарығын құқықтық реттеудің теориялық негіздері мен басым бағыттарына және жер нарығын реформалаудың маңыздылығына назар аудару. Қазақстан Республикасындағы жер нарығын құқықтық реттеудегі меншік қатынастарының маңыздылығына және жер нарығын жетілдірудегі жер және азаматтық заңдарының негізгі бағыттарын талдай отырып, оның құқықтық негізін жетілдіру жолдарына байланысты түрлі көзқарастар мен ғалымдардың пікірлеріне сүйене отырып, тиянақты тұжырымдарға қол жеткізу.

Жалпы дессертациялық жұмысының тақырыбы. Дипломдық зерттеу Қазақстан Республикасы жер құқығы ғылымында негізігі институттардың бірі ретінде танылатын жер нарығы қатынастарын құқықтық реттеуді жетілдіру мәселелеріне арналған. Жұмыста жер нарығы аясындағы заңдардың қалыптасуы мен даму тарихын қарастыра отырып, жер нарығы қатынастарының ерекшеліктері мен оны құқықтық реттеудегі өзекті мәселелерді зерттеуге талпыныс жасалды.

Тақырыптың зерттелу деңгейі. XX ғасырдың 90-шы жылдарының алғашқы жартысына дейін Қазақстан Республикасы жер құқығы ғылымында осы жұмыста қаралатын өзекті мэселелерге арналған арнайы зерттеу еңбектері болған емес. Кеңес Үкіметі тұсында жер мәселелерімен айналысқан ғалымдар негізінен жерге мемлекеттік меншік монополизмі жағдайларында жерді тиімді, ұтымды пайдалануды құқықтық қамтамасыз ету әдістерін және нысандарын дайындауға ғана тырысты. Бірақ ондай әдістер алдағы қойған мақсатты қамтамасыз ете алмады, себебі жерде еріксіз еңбек етуге мәжбүр болған еңбеккерлерге жерге деген қажетті қатынастарды тудыру мүмкін емес еді, ондай қатынастар тек қана жер бөліктеріне меншік иесі болып табылатын тұлғаларда ғана болуы мүмкін еді.

Қазіргі кездің өзінде Қазақстан Республикасында жерге жэне жерге жеке меншік құқығының ерекшеліктерін зерттеуге арналған еңбектер көп емес, осы мэселелер бойынша жазылған жұмыстардың көбісі жерге меншікті құқықтық реттеудщ жалпы мәселелерш қарастырады.

Дегенменде Қазақстан Республикасында жер қатынастарын реформалаудың бастауымен жер қүқығы бірқатар күнды ғылыми теориялық зерттеу жүмыс-тарына байи түсті, соның ішінде жер қүқықтық қатынастарының жалпы негіз-дерін зерттеуге, жер ресурстарын қүқықтық реттеуге арналған ғылыми еңбек-терде бар. Оларға Ә.Е. Еренов, Ә.С. Стамқүлов, С. Б. Байсалов, К.А. Шайбеков, Н.Б. Мүхитдинов, Ә.Е. Бектүрғанов, Д.Л. Байделдинов, Л.Қ. Еркінбаева, Ж.Х. Қосанов, Б. Ж. Әбдіраимов, А.Х. Хаджиев, С. Т. Күлтелеев, Ә. Ерэлі, Қ.Ж. Қуандықов, Е.Ш. Дүсіпов жэне т.б. бөліп айтуға болады.

Жер қатынастарын реформалау теориясын дамытуға жақсы үлес қосқан кейінгі жылдардағы келесідей ғалымдардың диссертациялық зерттеулерін атуға болады: Е.Ш. Рахметов, Г.Г. Нүрахметова, М.Н. Айдаболов, А.А. Мүқашева, М.К. Жүсіпбекова, Б. Р. Алимжанов және т.б.

Жер қатынастары, жерге меншік қүқығын, соның ішінде жер нарығы мәселелеріне ресей ғалымдары Г.Е. Быстров, З.С. Беляева, Н.Н. Веденин, Б. В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, М.И. Козырь, Н.И. Краснов, М.И. Палладина, И.Ф. Панкратов, Н.А. Сыродоев, Г.В. Чубуков, Л.П. Фомина, С. А. Боголюбов, Г.А. Волков сияқты заңгерлердің зерттеу жүмыстарында кездеседі.

Бірақ қазіргі кезде аталған ғалымдардың ғылыми зерттеу еңбектері біздің қарастыратын өзекті мәселелерімізге толық жауап бере алмайды. Реформа-ланған ауыл шаруашылық кәсіпорындары жүмысшыларының жер үлестерін алуы және оған билік жүргізуі жерге жекеменшік механизімін қалыптастыру түрғысынан алғанда олардың қүқықтарын толық анықтай алмайды. Сон-дықтанда осы бағыттағы арнайы зерттеу жүмыстарының жоқтығы маңызды теориялық ақаулықтар туғызып отыр, оның өзі азаматтардың жерге жеке меншік қүқықтарын алудың нақты күрылысын дайындауға мүмкіндік бермейді.

Дипломдық жұмыстың мақсаты мен міндеті. Зерттеудің мақсаты болып, жер нарығының жалпы теориялық мәселелерін саралау, осы саладағы қолданыстағы заңдарды қарастыру, ондағы ақтаңдықтар мен кемшіліктерді айқындау, жер нарығы саласындағы заңдарды жетілдіруге бағытталған ұсыныстар мен тұжырымдарды дайындау.

- Құқықтық аспектілердің  жер нарығын жетілдіру, жер қатынастарындағы талаптардың сақталуына көңіл бөле отырып, орын алған кемшіліктерді жоюға байланысты ұсыныстар енгізу мәселесін ашу;

- Қазақстан Республикасы  Жер кодексінің 5-бабына сәйкес, “Қазақстан -Республикасы жер заңдарының  міндеттері болып жер учаскесіне  меншік құқығы мен жер пайдалану  құқығы туындауының, өзгертілуі  мен тоқтатылуының негіздерін, шарттары мен шектерін анықтау болып табылатындығын зерттеу;

- жер учаскелерінің меншік  иелері мен жер пайдаланушылардың  құқықтары мен міндеттерін жүзеге  асыру тәртібін белгілеуін анықтау;

- жерді ұтымды пайдалану мен қорғау, табиғи ортаны сақтау мен жақсартуды қамтамасыз ету мақсатында жер қатынастарын реттеу мәселесін қарастыру;

- шаруашылық жүргізудің  барлық нысандарын тең құқықпен  дамыту үшін жағдайлар жасау  мәселесін зерттеу;

- жеке және заңды тұлғалар  мен мемлекеттің жерге құқықтарын қорғау заңнамаларын салыстырмалы түрде анықтау;

- жылжымайтын мүлік нарығын  жасау мен дамыту мәселесін  теориялық жағынан зерттеу.

 Зерттеу объектісі болып ҚР-да жер нарығының құқықтық реттелуін қамтамасыз ететін заңнамалардың даму жағдайларымен осы саладағы арнайы құзыретті органдардың қызметі табылады.

Зерттеу пәні ретінде ҚР-да жер нарығын құқықтық реттелу аясындағы заңнамалар мен осы саладағы арнайы құзыретті органдар қызмет жағдайы жатады.

Дипломның ғылыми жаңалығы. Жұмыстық зерттеуде Қазақстан Республикасында жер нарық қатынастардың қалыптасуы мен дамуды құқықтық реттеу мәселелерінің теориялық және тәжірибелік тұрғыдан кешенді түрде зерттелуі, сондай ақ, Қазақстан Республикасының қазіргі кездегі экологиялық, жер және салық заңдарының негізінде, жер нарығын мемлекеттік реттеу саласындағы мемлекеттік құзіретті органдардың іс-әрекетін қарастыра отырып орындалған.

Зерттеудің қорғауға ұсынылатын ғылыми негізгі нәтижелері мен қортындылар

1.Жер нарығы туралы  заңдардың қалыптасуы мен дамуы  мемлекетіміздің нарықтық экономикаға өтуімен қатар пайда болған құбылыс болып табылады. Дегенмен, жер нарығы туралы заңдардың қалыптасуы мен дамуы бірнеше кезеңдерге бөлінеді. Нарықтық экономикаға өтумен байланысты жерге әртүрлі меншік құқығының пайда болуы, жер пайдаланудың ақылығы, жердің жылжымайтын мүлік ретінде мәртебесінің өзгеруі жер реформасын жүргізудің және жер қатынастарын қайта құрудың объективтік қажеттілігі ретінде танылады. Жер қатынастарын реформалау процессі ұзақ, күрделі және кезеңді дамуды талап ететін процесс болып табылады. Мемлекет тәуелсіздігін алғаннан бастап он сегіз жылда жер қатынастары айтарлықтай өзгеріске ұшырады. Жер реформасы өзгеріске ұшырай отырып, өз алдына көптеген бағыттар мен мақсаттарды анықтады. Қазақстан Республикасының егемендік алғаннан кейінгі жер қатынастары саласындағы қабылданған заңдарды саралай отырып, келесідей негізгі бағыттары мен мақсаттарын бөліп алуға болады:

- жаңа жер құрылымына  өту – жер пайдаланудың жаңа  жүйесін құру мен қалыптастыру;

- жер жылжымайтын мүлкіне құжаттарды рәсімдеу – заңды және жеке тұлғалардың жер учаскелеріне жер-кадастрлық істерін қалыптастыру;

- мемлекеттік жер кадастрын құру және жүргізу;

- жер нарықтық қатынастарын  жетілдіру – жерге ақы төлеудің  механизмін қалыптастыру;

- жерге ақы төлеудің заңнамалық базасын және ғылыми-әдістемелік қамтамсыз етуді дайындау;

- жер мониторнигісін жүргізу, жерді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылау жасау;

- жер пайдалану мен қорғаудың экономикалық тетіктерін енгізу және оларды тиімді қолдануды жетілдіру;

2.Жерді пайдалану мен  қорғаудың экономикалық механизмi деген түсінікті кең және тар мағынада қарастыруға болады. Кең мағынадағы жер пайдалану мен қорғаудың экономикалық механизмi дегенiмiз - жердi қоршаған ортаның бiр бөлiгi ретiнде ұтымды пайдалану мен қорғауға бағытталған жалпы ұйымдастырушылық-экономикалық шаралардың жүйесi. Тар мағынадағы жер пайдалану мен қорғаудың экономикалық механизмi дегенiмiз - жер меншiк иелерiмен жер пайдаланушыларды жердi ұтымды пайдалану мен қорғауға ынталандыратын экономикалық сипаттағы iс-шаралардың жиынтығы.

3.Жер кодексінің қабылдануы  еліміздің салық заңдарын да  жетілдіруді қажет етеді. Өйткені, өзіміз көріп отырғандай ол жетілдірілмеген және бүгінгі күннің талаптарына жауап бермейді. Жерді жекешелендірудің жаңа кезеңі жағдайында біз жер қатынастары саласындағы салық салу қағидалары қайта қаралуы керек деп санаймыз. Қолданыстағы заңдар бойынша жер салығының мөлшері жер учаскесінің алаңы, орналасқан жері, сапасы және сумен қамтамасыз етілуімен байланысты. Біз салық салудың жаңа қағидаларын, ал нақты айтсақ, жеке меншіктегі жер учаскесіне салынатын салықтың мөлшері жылжымайтын мүліктің өзге түрлеріне салынатын салықтың мөлшері сияқты оның құнына байланысты деген қағидасы заң тұрғысынан қарастыруды ұсынамыз. Біздің көзқарасымыз бойынша бұл жердің бағалануы тиіс байлық екендігін сездіретін әрекет ететін салықтық шара болады.

4.Жердің кадастрлық /бағалау/ құны дегеніміз – мемлекет  жер учаскесіне жеке меншік  құқығын берген кезде немесе  уақытша өтеулі жер пайдалану  құқығын сатқан кезде, жер үшін төлемақының базалық ставкасына жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталығынан қашықтығына байланысты түзету коэффициенттерін қолдана отырып анықталатын жердің құны деп Жер кодексіне енгізген дұрыс.

5.Қазақстан Республикасының Жер заңдарында жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау, жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау тәртібі мен шарттары, жер учаскесіне қатысты бағалау қызметін жүзеге асыру міндеттілігі деген мәселелер орын табуы тиіс. Жер учаскесінің нарықтық құны дегеніміз - қалыпты бәсекелестік жағдайында нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулануы мүмкін неғұрлым мүмкін құны, бұл жағдайда мәміле тараптары бағаланатын жер учаскесі туралы барлық мәліметпен хабардар болып өз мүдделері үшін әрекет етуі тиіс. Жер учаскесін жалдау құқығының нарықтық құны дегеніміз – жер учаскесінің белгілі бір сапаларын ескере отырып, сатып алушының сатушыға нақты жер учаскесін пайдаланғаны үшін төлеуге дайын құны.