Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Рынок жилья г.Соликамска представлен как первичным, так и вторичным рынком. Вторичный рынок жилья сформирован значительно сильнее, чем первичный рынок. Основная часть операций с недвижимостью совершается именно на вторичном рынке.

Анализ рынка многоквартирных  жилых домов показал, что в  период с 2006 по 2008 год наблюдался стабильный рост средней стоимости 1 кв. м. В 2009 году произошло снижение цен на рынке  жилья, что обусловлено снижением  спроса покупателей.

Жилищный фонд г.Соликамска крайне неоднороден. Для каждого объекта недвижимости различают свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики непосредственно жилья и характеристики места его расположения. Непосредственно объект недвижимости характеризуется особенностями проектирования, размером площади, степенью износа. Место расположения включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и ряд других показателей.

За период с 1 августа  по 12 августа 2011 года в среднем по городу средняя цена квадратного  метра многоквартирных домов  возросла на 0,22%. Данные колебания не превышают статистической погрешности. Это говорит о фактической  неизменности цен и стабильной ситуации на рынке недвижимости.

 

 

 

Таблица 1. Средние цены на рынке недвижимости многоквартирных жилых домов г.Соликамска (III квартал 2011 г).

Тип планировки	Улучшенная планировка				Брежневка											Хрущевка
Количество комнат в квартире	1 к.	2 к.	3 к.		1 к.			1,5 к.			2 к.		3 к.			1 к.		2 к.		3 к.
Средняя площадь, кв.м.	33	51	61		32			37			46		60			30		42		56
Район города
Клестовка	1100	1500	1800		950			1200			1350		1600			-		-		-
Третий м-н	1050	1450	1800		950			1150			1300		1600			-		-		-
Центр	950	1500	1700		-			-			-		-			850		1200		1350
В. Больничный	1000	1400	1800		-			-			-		-			850		1050		1250
Н. Больничный	1000	1400	1800		900			1100			1250		1500			800		1000		1250
Красное	1000	1400	1800		900			1100			1200		1400			800		1100		1300
Боровск («УН-2», «пединститут», «Шк. 17», «Орбита», «пл. Ладкина», «Военкомат», «Библиотека»)	1050	1400	1800		900			1100			1250		1550			850		1150		1400
Боровск («Дубрава»,«Культура»,«ДК Прикамье»)	900	1300	1600		850			950			1000		1300			800		1050		1300

 

 По территориальному месторасположению  наиболее престижными считаются  районы «Клестовка», «Третий микрорайон», «УН-2», «Пединститут», «Школа №17». Цены на квартиры в этих районах (таблица 1.) выше, по сравнению с остальными районами г.Соликамска. Районы – «Дубрава», «Культура», «ДК Прикамье» - менее популярны среди желающих приобрести жилье. Следовательно, цены  на квартиры в этих районах значительно ниже.

 

          

 

Диаграмма 1. Объем предложений на рынке многоквартирного жилья г.Соликамска в зависимости от количества комнат

Диаграмма 2. Объем спроса на рынке многоквартирного жилья в г.Соликамск в зависимости от количества комнат

Диаграмма 2. Объем спроса на рынке многоквартирного жилья г. Соликамска в зависимости от количества комнат.

 

 

Диаграмма 3. Структура предложения жилья на первичном рынке в зависимости от материала строительства дома

В августе 2011 года наибольший объем предложения квартир на рынке многоквартирного  жилья  города Соликамска представлен 2-комнатными квартирами  - 32%. Следовательно, при  сопоставлении доли спроса и доли предложения наблюдается явный  дефицит предложений на 2-комнатные квартиры.

Спрос на однокомнатные квартиры составляет 31%, предложение таких  квартир составляет 28%. Таким образом, в сегменте однокомнатных квартир  отмечен баланс доли спроса и предложения  в данный период.

Доля 3-комнатных квартир  в структуре спроса составляет 6%, в структуре предложения 21%. Это  говорит о том, что на рынке  жилья г.Соликамска в августе 2011 года наблюдается переизбыток предложений на 3-комнатные квартиры.

Доля комнат в общежитии составляет 6% спроса, в то время как предложение  на них составляет 15%. При сопоставлении  спроса и предложения на комнаты  в общежитии, предложение, опять  же, на много превышает спрос. Диаграмма №3 иллюстрирует структуру рынка многоквартирного жилья в зависимости от зоны престижности и материала строительства дома. Максимальное количество предложений квартир приходится на кирпичное и монолитно-каркасное жилье.

Таким образом, спрос и  предложение – это один из главных  факторов, которые оказывают влияние  на развитие рынка недвижимости.

3. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости

3.1. Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход основан на определении стоимости  недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Доход, приносимый недвижимостью, может быть подставлен следующими видами:

• Потенциальный валовой доход
• Действительный валовой доход
• Чистый операционный доход
• Стоимость реверсии

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Принципы, лежащие  в основе данного подхода, - ожидания, замещения.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два  основных метода:

1. метод прямой капитализации дохода;
2. метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

3.1.1. Прямая капитализация дохода

Прямая капитализация  позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости. Метод не устанавливает отдельно доходы в расчете по периодам эксплуатации и владения объектом.

V = NOI / Rили C = ЧОД / К

где V – стоимость объекта недвижимости (С);

NOI-  чистый операционный доход, приносимый недвижимостью(ЧОД);

R–коэффициент капитализации (К).

Коэффициент капитализации — показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие - ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) капитала (of). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Для расчета ставки капитализации применяют методы:

• метод кумулятивного построения;
• рыночной «выжимки» (экстракции);
• метод остатка;
• коэффициента покрытия долга.

В случае если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

R_o=M * R_k+E * R_eили  R_o = M * R_k +(l-M) * R_e,

R_o - общий коэффициент (ставка) капитализации;

М - доля заемного капитала;

Rk-  ставка доходности на заемный капитал (кредит);

Е - доля собственного капитала;

R_e-  ставка доходности на собственный капитал.

Метод остатка  применяется также и для физических составляющих (земельный участок и улучшения - здания, сооружения). Соответственно выделяют:

- метод остатка для земли;

^- метод остатка для зданий, сооружений.

Формулы для расчетов по методу остатка для физических составляющих:

V_L= NOI₀ - V_B * R_B / R_L ,V_B= NOI₀ –V_L * R_L / R_B ,

где V_L – стоимость земельного участка;

V_B– стоимость здания, сооружения;

NOI₀ – чистый операционный доход, приносимый объектом в целом;

R_L – ставка капитализации для земли;

V_B – ставка капитализации для здания, сооружения.

Задача 7. Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 12% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 430000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (R) методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

1. Метод Ринга

R_Ринга = on + of = on = 12% + 100 % /4 = 12% + 25% = 37% или 0,37

Соответственно стоимость  земельного участка равна

V = 430000 / 0,37 = 1162162,10 руб.

2. Метод Инвуда

R_Инвуда = on + (sff) = i + = 0,12 + = 0,12 + 0,2092 = 0,33

Соответственно стоимость  земельного участка равна

V = 430000 / 0,33 = 1303030,30 руб.

3. Метод Хоскольда

R_{Хоскольда} = on + (sff_{безрис.}) = 0,12 + = 0,12+0,22192080=0,34192

Соответственно стоимость  земельного участка равна

V = 430000 / 0,34192 = 1257604 руб.

Вывод: Из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам  определения ставки капитализации  видно, что стоимость объекта  недвижимости с увеличением ставки капитализации увеличивается.

Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 64%. Стоимость собственных вложенных средств равна  490000 руб., которые приносят 115000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

1. V = =>R =

Для собственного капитала

R_e = = 115000 / 490000 = 0,23или (23 %)

2. Рассчитывается общая ставка капитализации.

R_о = M * R_k + (1 – M) * R_e = 0,64 * 0,15 + (1 – 0,64) * 0,23 = 0,096 + 0,0828 = 0,18 или (18 %)

Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 526000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 16%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет  880000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

V_в =

1. Определяется доход, относимый к земле

NOI_L = V_L * R_L = 526000 * 0,16 = 84160 (руб.)

2. Находится доход, относимый к зданию

NOI_В = NOI_О– NOI_L = 880000 – 84160 = 795840 (руб.)

3. Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина

R_ринга = on + of = on +

R_B = 16% + 100% / 50 = 16% + 2% = 18% или (0,18)

4. Капитализизируется доход, приносимый зданием в его стоимость

V_B = 795840 / 0,18 = 4421333,30 руб.

3.1.2. Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)

Метод дисконтирования  денежных потоков определяет стоимость  недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

В отличие от прямой капитализации дохода, этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам (как правило, по годам), на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, например, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции.

Пересчет будущих  доходов в сумму текущей стоимости  производится по следующей модели:

V =

гдеV – стоимость объекта недвижимости;

NOI–чистый операционный доход за период;

FV_B –выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i–ставка дисконтирования;