Заключение договора и формула расчета арендной платы

Ао = Рст *·Нао,     (1.6)

где Рст – рыночная стоимость;

Нао – норма амортизационных отчислений.

Рыночная стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной  собственности определяется в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер арендной платы в части  чистой прибыли от использования  взятого в аренду имущества определяется в договоре аренды.

Фактическая величина арендной платы  устанавливается по согласованию между  арендодателем и арендатором  в размере не ниже расчетной арендной платы.

 

2. Аналитическая часть

2.1 Общая характеристика предприятия.

Муниципальное унитарное  предприятие Управление электротранспорта  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (МУУП МУЭТ г. Уфы).

Почтовый адрес: 450081, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Адмирала Макарова, 19/1.

Телефон (факс) – 8 (347) 284-12-25, 284-63-71.

E-mail: zakupki@muet-ufa.ru

Компания МУУП МУЭТ г. УФЫ осуществляет следующие виды деятельности (в соответствии с кодами ОКВЭД, указанными при регистрации):

1. Деятельность сухопутного транспорта
2. Деятельность прочего сухопутного транспорта
3. Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта, подчиняющегося расписанию
4. Деятельность городского электрического транспорта
5. Деятельность трамвайного транспорта

Компания работает в следующих  отраслях промышленности:

1. Транспорт и связь
2. Сухопутный и трубопроводный транспорт
3. Железнодорожный транспорт
4. Трамвайный транспорт

Компания зарегистрирована 15 октября 1993 года регистратором Инспекция  МНС России по Октябрьскому району г. Уфы Республики Башкортостан. Генеральный  директор организации – Давыдов Михаил Владимирович. Основным видом деятельности является «Деятельность трамвайного транспорта». Основная отрасль компании – «Трамвайный транспорт».

Сдача помещения в аренду является дополнительным видом деятельности. Заключение договоров осуществляется на торгах, так как этот способ считается более выгодным для данного предприятия. 

2.2 Анализ рынка аренды помещений в Уфе

Во 2 кв. 2011г. отмечается увеличение торговых помещений, предлагаемых на продажу. Предложение аренды достаточно стабильно. В структуре предложения наибольший объем приходится на продажу– 53%, на аренду – 47%.

 

Схема 2.4.1 Объем торговых помещений по типу предложения, кв.м.

В структуре предложения продажи торговых помещений в зависимости от площади наибольший объем приходится на помещения площадью до 300 кв.м. Наименьший традиционно на большие площади. На рынке аренды торговых помещений прослеживается примерно аналогичная ситуация – наибольший объем приходится на помещения площадью от 100-300 кв.м.-44%. Наименьший на большие площади от 700 кв.м.

Также во 2 кв. 2011 г. отмечается значительное увеличение объема предложения помещений, расположенных в микрорайоне «Зеленая Роща».

Арендные ставки на торговые помещения растут. Но при реальных сделках часто встречаются скидки. На конец июня 2011г. Средняя арендная ставка составляет 715,5 рублей за 1 кв.м. Сроки экспонирования находятся на высоком уровне, так как основной объем предложения торговых помещений – это неликвидные объекты, имеющие неудачное месторасположение, отдаленность от основных пешеходных и автомобильных потоков и др.

Также прослеживается рост стоимости  продажи торговых помещений. Средняя  стоимость продажи на конец июня 2011г. составляет 55121 рубль за 1 кв.м. Достаточно высокая стоимость прослеживается на качественные ликвидные помещения.

Во 2 кв. 2011г. отмечается оживление  в сфере инвестиционной активности, появилось больше запросов на поиск  и подбор помещений в собственность. Несмотря на увеличивающийся спрос  на покупку торговых помещений, потенциальные  покупатели не готовы покупать объекты  со сроком окупаемости более 7 – 8 лет, большинство объектов, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости до 12 лет. Большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной.

Аренда коммерческой недвижимости.

	Средневзвешенная цена	Изменение цены начала 2012 года
Торговые	805	+0%
Офисные	667	+10%
Складские и производственные	200	+3%

Таблица 2.2.1 Цены на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Уфы

на 1 апреля.  2012 года.

Тип недвижимости	Ср. цена предложения по городу, тыс. руб/кв.м  01.02.2012	Ср. цена предложения по городу, тыс. руб/кв.м  01.04.2012	Изменение за 2 месяца	Зеленая роща, тыс. руб\ кв.м
Торговые	811.44	805	+0%	635
Офисные	576.26	667	+10%	532
Складские и производственные	194.1	200	+3%	310

Центр, тыс.руб\ кв.м	Проспект, тыс.руб\ кв.м	Сипайлово, тыс.руб\ кв.м	Черниковка, тыс.руб\ кв.м	Прочие, тыс.руб\ кв.м
1045	952	604	892	445
837	650	500	443	464
251	306	184	194	188

Таблица 2.2.2 Цены на рынке аренды коммерческой недвижимости в отдельных районах

г. Уфы на 1 апреля.  2012 года.

 

Торговые помещения. Как  всегда, популярен Проспект Октября, на рынке нехватка помещений  формата "магазин-бутик" с отдельным входом и оптимальной площади 60-80 кв.м. Особенно в Центре.  Роста цен нет, так как они и так достаточно высоки, цены этого сегмента менее всего подвержены снижению.

Офисные помещения. Их на рынке  достаточно, в том числе в бизнес-центрах. Они остаются на рынке в большей  доле, чем помещения с отдельным  входом.

Производственно-складские  помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно. Но выбор происходит по гораздо большему количеству критериев, поэтому срок экспозиции объектов очень  высок.

2.3 Сдача в аренду нежилого помещения на примере МУУП МУЭТ г. Уфы

Заключение договора аренды нежилого помещения отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Попова 25, номер помещения – 2. Общая площадь – 9,3 кв. м., год постройки – 1980, износ – 33 %, высота помещений – 4,80 м, стены кирпичные, перекрытия железобетонные, крыша, совмещенная, рулонная, полы бетонные, отопление, канализация, водопровод, электроснабжение отключено. Целевое назначение: производственно-складское назначение, иные виды деятельности.

 

Расчет годовой арендной платы

Арендатор:  ЗАО «Орел»

Арендодатель:  МУУП МУЭТ г. Уфы

Адрес объекта аренды:  г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Попова 25.

В соответствии с порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование объектами  нежилого фонда, находящимися в собственности  предприятия г. Уфы годовая арендная плата рассчитывается по формуле

Апл = Сбаз*Кда*Ксс*Кро*Ксонд*Кпп*S*(1+Кндс)

Сбаз	Кда	Ксс	Кро	Ксонд	Кпп	S	Годовая Апл без НДС
300	2	1	1	1	1,25	93,255	58 265,70

Сбаз – базовая ставка арендной платы;

Кда – коэффициент деловой  активности;

Ксс – коэффициент сложившегося спроса;

Кро – коэффициент расположения объекта;

Ксоид – коэффициент стимулирования;

Кпп – коэффициент предприятия;

S – площадь (м²).

В соответствии с вышепроизведенными данными размер месячной арендной. Платы без учета НДС составляет 4 855.48 руб. Дополнительно с НДС  месячная арендная плата составляет 5826,57 руб., где коэффициент НДС  составляет 20%

Примечание: размеры арендной платы подлежат досрочному пересчету при изменении коэффициентов годовой арендной платы и в других случаях, предусмотренных действующими нормативными актами Республики Башкортостан.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают  как операционный доход. В этой ситуации ее отражают по кредиту счета 91 субсчет 1 «Прочие доходы». Расходы по оплате коммунальных услуг будут тоже операционными (дебет счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы»). В налоговом учете такие доходы и расходы считаются внереализационными.

По итогам месяца арендодатель должен составить отчет об исполнении поручения. Оформить его можно в  произвольной форме. В отчете указывается, от каких служб, по каким расчетным  документам и на какие суммы арендодатель оплатил коммунальные расходы. В  конце выводится общая сумма  расходов, которые должен компенсировать арендатор. К отчету прикладываются первичные документы, выставленные коммунальными службами. Себе фирма  оставляет лишь их копии. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Не каждая компания может  позволить себе иметь в собственности  помещения для работы. Да это и  необязательно, ведь недвижимость можно  арендовать.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях  между хозяйствующими субъектами, а  также в развитии экономики нашей  страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как  способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения  дохода от вложений средств.

В аренду могут быть переданы земельные участки и других обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое  не теряет своих натуральных свойств  при его использовании. Право собственности остается у арендодателя. Продукция, доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Анализ рынка аренды нежилых  помещений в городе Уфе показал, что за 2011 год аренда помещений увеличилась и почти сровнялась с продажей помещений, также увеличились арендные ставки на нежилые помещения.

Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов  предпринимательской деятельности, с другой стороны, это эффективный  способ получения за соответствующую  плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений  и прочее. К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно  квалифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, то есть внереализационную. Между тем в управляющих компаниях  арендные платежи превышают сумму  доходов от всех других видов деятельности. Для правильного списания расходов и начисления налогов необходимо точно отнести управляющую компанию к соответствующей категории учета и определить основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности. Тем более что многие организации в современных условиях независимо от организационно – правовой формы становятся многопрофильными.

Сдача в аренду нежилых помещений  — одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью. Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость  продукции.

В отличие от рынка продаж жилой  недвижимости рынок аренды более  динамичен и чутко реагирует  на изменение платежеспособного  спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов.