Оценка недвижимости

Показатель		Границы классов согласно критериям
		I кл.	II кл.	III кл.	IV кл.	V кл.	VI кл.
Коэффициент абсолютной ликвидности	Значение	≥0,25	0,2	0,15	0,1	0,05	<0,05
	Кол-во баллов	20	16	12	8	4	0
Коэффициент быстрой ликвидности	Значение	≥1,0	0,9	0,8	0,7	0,6	<0,5
	Кол-во баллов	18	15	12	9	6	0
Коэффициент текущей ликвидности	Значение	≥2,0	1,9-1,7	1,6– 1,4	1,3– 1,1	1,0	<1,0
	Кол-во баллов	16,5	15– 12	10,5– 7,5	6-3	1,5	0
Коэффициент финансовой независимости	Значение	≥0,6	0,59– 0,54	0,53–0,43	0,42- 0,41	0,4	<0,4
	Кол-во баллов	17	15–12	11,4–7,4	6,6–1,8	1	0
Коэффициент обеспеченности собственным оборотным капиталом	Значение	≥0,5	0,4	0,3	0,2	0,1	<0,1
	Кол-во баллов	15	12	9	6	3	0
Коэффициент обеспеченности запасов собственным оборотным капиталом	Значение	≥1,0	0,9	0,8	0,7	0,6	<0,5
	Кол-во баллов	15	12	9,0	6	3	0
Минимальное значение границы (баллов)		100	85– 64	63,9– 56,9	41,6– 28,3	18	-

 

Таблица 10 - Исходные данные для расчета финансовой устойчивости предприятия по методу интегральной балльной оценки

Показатель	2011	2012
Активы, имеющие абсолютную ликвидность и приравненные к ним средства (ф.№1 стр.250 +стр.260)	4 189	3 289
Быстро реализуемые активы (ф.№1 стр.230 +стр.214 +стр.215)	54430	8 686
Медленно реализуемые активы (ф.№1 стр.211 +стр.213 +стр.216 +стр.240 +стр.220)	253 733	204 779
Текущие активы (ф.№1 стр.290)	312 352	216 754
Текущие пассивы (ф.№1 стр.690)	775 642	1 018 865
Собственный капитал предприятия (ф.№1 стр. 490)	9 578	24 082
Собственный оборотный капитал предприятия (текущие активы минус текущие пассивы)	-463 290	-802 111
Запасы сырья, материалов (ф.№1 стр. 211)	128 670	54 890
Сумма актива баланса	1 042 947	1 042 947

 

 

 

 

 

 

Таблица 11 - Результаты оценки финансовой устойчивости предприятия по методу интегральной балльной оценки.

Показатель	2011		2012
	значение	балл	Значение	балл
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,05	4	0,03	0
Коэффициент быстрой ликвидности	0,166	0	0,15	0
Коэффициент текущей ликвидности	0,403	0	0,213	0
Коэффициент финансовой независимости	0,01219786	0	0,0230903	0
Коэффициент обеспеченности оборотными средствами	0,03066412	0	0,1111029	3
Коэффициент обеспеченности запасов собственными оборотными средствами	-2,51908521	0	-12,514018	0
Сумма баллов		4		3
Класс		6		6

 

 

Оценка финансовой устойчивости по моделям зарубежных экономистов

Таблица 12 - Исходные данные для оценки финансовой устойчивости предприятия по моделям зарубежных экономистов

Показатель	2011	2012
Сумма актива баланса (ф.№1 стр. 300)	785 219	1 042 947
Оборотный капитал (ф.№1 стр.290)	312 352	216 754
Собственный оборотный капитал (ф.№1 стр.690-стр.290)	463 290	802 111
Балансовая стоимость собственного капитала (ф.№1 стр.490)	9 578	24 082
Заемный капитал (ф.№1 стр.590+стр.690)	775 642	1 018 865
Краткосрочные обязательства (ф.№1 стр. 690)	775 642	1 018 865
Выручка от реализации продукции (ф.№2 стр.010)	728 753	893 137
Прибыль от реализации продукции (ф.№2 стр.050)	26 840	13 380
Прибыль до налогообложения (ф.№2 стр. 140)	13 031	80 782
Нераспределенная прибыль (ф.№2 стр.190)	7 968	62 892

 

Модель Альтма

Модель Лиса

Модель Таффлера

 

Таблица 13 - Оценка финансовой устойчивости предприятия по моделям зарубежных экономистов

 

Показатель	2011	2012
Модель Альтмана
Х1= собственный оборотный капитал/сумма активов	0,590	0,769
Х2= нераспределенная прибыль/сумма активов	0,010	0,060
Х3=прибыль до налогообложения/сумма активов	0,017	0,077
Х4=балансовая стоимость собственного капитала/заемный капитал	0,012	0,024
Х5=выручка от реализации продукции/сумма активов	0,928	0,856
Фактическое значение Z - счета	1,412	1,705
Граничное значение Z-счета	1,230	1,230
Отклонение от граничного значения	0,182	0,475
Модель Лиса
Х1= Оборотный капитал/сумма активов	0,398	0,208
Х2= прибыль от реализации продукции/сумма активов	0,034	0,013
Х3=нераспределенная прибыль/сумма активов	0,010	0,060
Х4=собственный капитал/заемный капитал	0,012	0,024
Фактическое значение Z - счета	0,402	0,212
Граничное значение Z-счета	0,037	0,037
Отклонение от граничного значения	0,365	0,175
Модель Таффлера
Х1=прибыль от реализации продукции/краткосрочные обязательства	0,035	0,013
Х2=оборотные активы/сумма краткосрочных обязательств	0,403	0,213
Х3=краткосрочные обязательства/сумма активов	0,988	0,977
Х4=выручка/сумма активов	0,928	0,856
Фактическое значение Z - счета	0,397	0,347
Граничное значение Z-счета	0,200	0,200
Отклонение от граничного значения	0,197	0,147

 

 

Рис.1. Оценка финансовой устойчивости предприятия по критериям законодательства РФ и по модели интегральной балльной оценки

Результаты оценки по моделям зарубежных экономистов (Альтмана, Лиса, Таффлера) представлены на рис. 2.

 

 

Рис.2. Оценка финансовой устойчивости предприятия по моделям зарубежных экономистов.

13. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ООО «Север-строй»

13.1 Обоснование  выбора подходов к оценке стоимости  бизнеса

В рамках затратного подхода, Оценщиком принято решение о расчете стоимости чистых активов. Метод позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

В рамках доходного подхода выбран метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих; можно обоснованно определить будущие денежные потоки; прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

В рамках сравнительного подхода основой его применения является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Другими словами, метод наиболее применим к приносящим доход компаниям, имеющим неравномерные потоки доходов и расходов, и вполне отвечает условиям, в которых функционирует рассматриваемое предприятие.

 

13.2 Затратный подход  к оценке недвижимости

13.2.1.1 Расчет рыночной  стоимости объектов недвижимости

 

В состав активов оцениваемого бизнеса входят 2 объектов недвижимости (производственный цех площадью 1000 кв.м., Складское помещения площадью 2 000 кв.м), а также 1 земельный участок (право аренды) общей площадью 18 500 кв.м.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

 

Проведенный Оценщиком анализ рыночных предложений о продаже/аренде коммерческой недвижимости в г. Красноярске показал развитость данного сегмента рынка.

Источники информации: www.rosrealt.ru, www.gilcom.ru, www.posad.ru, поисковые запросы в www.yandex.ru.

Проведенный анализ предложений о продаже жилой недвижимости в Красноярске показал, что средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости равна 55 845 руб.

Источники информации: www.doma-24.ru, www.krasnoyarsk.oxl.ru, www.krasdom.ru – см. распечатки в приложении к отчету.

Средняя рыночная стоимость жилой недвижимости в различных административных районах г. Красноярска принята по данным:

Средняя рыночная стоимость жилой недвижимости в различных административных районах г. Красноярска принята по данным www.inform24.ru и составляет (руб./кв.м.).

Таблица 15

Железнодорожный район	Кировский район	Ленинский район	Октябрьский район	Свердловский район	Советский район	Центральный район
59308	53405	49615	57375	54411	56143	60660

 

 

Рынок коммерческой недвижимости г. Красноярска

 

Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что сроки экспозиции объектов недвижимости зависят от конструктивных особенностей, величины общей площади объектов недвижимости, функционального назначения, месторасположения. Как правило, средний срок экспозиции объектов недвижимости составляет 3-5 месяцев. Имущественные комплексы, включающие в себя производственно-складские и офисные помещения большой площади, а также сооружения, имеют наибольшие сроки экспозиции.

 

Методы рыночной оценки земельных участков

В теории оценки, земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, и оценивается с позиции возможности выполнения ею функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое и расхожее понимание.

Объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

Главным в оценке земли является анализ возможности ее наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. получения наибольшего дохода от её использования. Землю можно использовать различными способами, соответственно и отдача от её использования будет разная. В свою очередь, НЭИ земли зависит от её целевого назначение и разрешенного использования. При этом рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину рыночной стоимости земельного участка.