Оценка недвижимости

При изменении целевого назначения (категории земли) участка его рыночная стоимость также изменяется. Возможно, обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. НЭИ земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Процесс оценки земли заключается в определении рыночной стоимости земельного участка методами, изложенными в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. При применении методов оценки исходят из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом (непременное условие оценки именно рыночной стоимости).

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения земельной ренты от него (принцип ожидания). При этом под земельной рентой понимается доход за определенный период времени, получаемый от земельного участка при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его правовых характеристик (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

• метод сравнения продаж;

• метод выделения;

• метод распределения;

• метод капитализации земельной ренты;

• метод остатка;

• метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

 

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества  
ООО «Север-строй»

При определении рыночной стоимости объектов оценки (здания и сооружения, земельные участки) они рассматривались как единый (неделимый) имущественный комплекс объектов недвижимости, обладающий функциями затратности на восстановление, доходов от возможных рыночных продаж и доходов от использования объектов в производственно-обслуживающей предпринимательской деятельности.

Сравнительный и доходный подход для оценки земельного участка использоваться не будет, т.к земельный участок не имеет застроенных объектов и будет достаточно использовать один подход.

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом

Для расчета рыночной стоимости имущества затратным подходом используют следующее выражение:

Со.ц. = Сз.у.+Св.с. - И,    (1)

где: Со.ц. - стоимость объекта оценки; Сз.у. – стоимость земельного участка;  
Св.с. – восстановительная стоимость объекта оценки; И – стоимость накопленного износа.

Определение стоимости права аренды земельных участков

Для оценки стоимости права аренды рассматриваемых земельных участок Оценщиком использовался метод сравнения продаж. Объекты аналоги выбирались на рынке г. Красноярска по данным www.rif-2000.ru с последующей корректировкой данных на местоположение по стоимости жилой недвижимости в г. Красноярске.

Оценщиком принято решение не вводить других корректировок: торг, размер, назначение, рельеф в силу отсутствия достоверных исходных данных.

Также Оценщиком сделано допущение, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка эквивалентна оценке рыночной стоимости права собственности, так как согласно действующему законодательству арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Объекты аналоги:

1. Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Центральный район, цена 7 млн. руб.;
2. Земельный участок площадью 20 000 кв.м., Советский район, цена 15 млн. руб.;
3. Земельный участок площадью 23 000 кв.м., Советский район, цена 20 млн. руб.;
4. Земельный участок площадью 22 000 кв.м., Советский район, цена 17 млн. руб.;
5. Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Советский район, цена 10 млн. руб.;
6. Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Центральный район, цена 12 млн. руб.

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка расположенного в г.Красноярске:

(7 000000/10000+15 000000/20 000+20 000000/23 000+17 000000/22000+10000000/10000+12000 000/10000)/6= 882,05 руб./кв.м.

Таким образом, рыночная стоимость права аренды 1 земельного участка общей площадью 18500кв.м. равна:

18 500*882,05 = 16 317 902

(шестнадцать миллионов триста семнадцать тысяч девятьсот два рубля)  

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

 

Для расчета восстановительной стоимости строительства объектов недвижимости были использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Величины восстановительных стоимостей рассчитывались по формуле:

Св.с. = V×Cед. ×Ki,    (2)

где: V – строительный объём, м3; Сед. – стоимость единицы объёма по данным УПВС;  
Кi - поправочные коэффициенты.

Для расчетов используются следующие поправочные коэффициенты.

Реальная стоимость дохода строителя в строительстве составляет не меньше 30%. // «Ведомости», №92 (1373), вторник, 24 мая 2005 г. статья «Недвижимость вместо акций»- для расчетов принимаем 1,3 - исходя из принципа осторожности.

Индекс цен на СМР с 1969 по 1984 г. равен 1,18 (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.)

Индекс цен на СМР с 1984 г. по 3 квартал 2013 г. равен 156,05 (http://www.ocenchik.ru/docs/1004.html).

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость – 1,18 (Налоговый Кодекс РФ).

В таблице 15 приведен расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Таблица 16 - Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости

№ п/п	Объект оценки	Таблица УПВС	УПВС, руб./кв.м.	Кндс	И1969-1984	И 1984-2013	Кпред	Объем или площадь,куб. м или кв.м	Полная стоимость воспроизводства, руб.
1	Производственный площадью 1000 кв.м.	Сб. 12, табл. 177	12,4	1,18	1,18	156,05	1,2	4000	12 932 744
2	Складское помещения  площадью 2000 кв.м.	Сб. 2 табл. 141	15,4	1,18	1,18	156,05	1,2	8000	32 123 269
3	ИТОГО	-	-	-	-	-	-	-	45 056 013

 

 

Определение накопленного износа

Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 января 2002г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные крупы», оцениваемые объекты относится к 7 амортизационной группе, срок полезного использования свыше 15 лет до 20 лет. В соответствии с Постановлением №1072 от 22 октября 1990 г. норма амортизации таких зданий составляет 1% в год. Здание и сооружения после ввода в эксплуатацию использовались надлежащим образом с выполнением текущих и капитальных ремонтов. Физический износ принят Оценщиком, согласно данным технических паспортов объектов оценки с корректировкой в 1% в год на дату оценки.

Данные величины физического износа также подтверждается результатами личного осмотра Оценщиком зданий и помещений и их конструктивных элементов в соответствии с ВСН-53-86.

По ряду объектов физический износ принят Оценщиком экспертно на основании данных визуального осмотра. Функциональное устаревание является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временным фактором, как моральное устаревание использованных материалов или конструкций, а также использованием объекта не по назначению. Поскольку оцениваемые объекты имеют полный набор функциональных элементов, функциональный износ равен нулю. Устаревание внешнего воздействия вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Объекты оценки расположены в одном из наиболее привлекательных с точки зрения капитальных вложений районе Красноярского края, износ внешнего воздействия равен нулю.

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом, с учетом совокупного износа составляет (таблица 17).

Таблица 17 - Рыночная стоимость объектов недвижимости

№ п/п	Объект оценки	Полная стоимость воспроизводства, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость с НДС, руб.
1	Производственный  площадью 1000 кв.м.	12 932 744	10	11 639 469
2	Складское помещения площадью 2000 кв.м.	32 123 269	10	28 910 942
12	ИТОГО	45 056 014	-	40 550 411

 

 

Необходимо отметить, что рыночная стоимость права аренды 1 земельного участка входящих в состав недвижимости предприятия равна 16 317 902 руб.

То есть общая рыночная стоимость объектов недвижимости равна 56 868 313 руб.

13. 3 Сравнительный подход к оценке недвижимости

 

Сравнительный подход представлен методом сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогических объектов. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемым объектом по следующим характеристикам: район, планировка, площадь и т. д. Корректировка на место нахождения проводилась по стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости. Стоимость 1 кв.м. здания определялась по данным еженедельных газет и журналов по недвижимости, а также по данным Интернет-сайтов. Корректировка на место нахождения проводилась по стоимости жилой недвижимости (www.inform24.ru – см. анализ выше). Корректировка на материал стен - в соответствии с Постановлением Администрации Красноярского края №177-П от 15.03.2000 г. Корректировка на площадь не выполнялась, так как статистическая обработка информации показала незначительную зависимость стоимости 1 кв.м. от площади коммерческих объектов.

Таблица 18 - Оценка рыночной стоимости склада

 

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение
Место нахождения	г. Красноярск, ул.Полигонная,	Г.Красноярк, Железнодорожный район	Г.Красноярк, Октябрьский район	Г.Красноярк, Железнодорожный район
Источник информации		http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru
Полезная площадь, кв.м.	3000	2400	1855	2 000
Стоимость, руб.		19 000 000	12 000 000	15 000 000
Стоимость 1 кв.м., руб.		7 916	6 469	7 500
Материал стен	Железо-бетонные	Железо-бетонные	Железо-бетонные	Железо-бетонные
Корректировка на материал стен (источник информации: обработка статистических данных Журнала недвижимость Красноярья, №4 от 28.01.10г.)		1	1	1
Откорректированная цена, руб./кв.м.		7 916	6 469	7 500
Средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости, руб.	56143	59308	57375	59308
Корректировка по стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости		0,95	0,98	0,95
Откорректированная цена, руб./кв.м.		7 520	6 339	7 125
Корректировка на площадь (экспертная оценка на основании ВСН 53-86 и данных сборников УПВС о структуре стоимости объектов недвижимости)		1	1	1
Откорректированная стоимость, руб./кв.		7 916	6 469	7 500
Корректировка на техническое состояние (экспертная оценка на основании ВСН 53-86 и данных сборников УПВС о структуре стоимости объектов недвижимости)		0%	0%	0%
Откорректированная стоимость, руб./кв.м.		7 520	6 339	7 125
Скидка на торг		2%	2%	2%
Откорректированная стоимость, руб./кв.м.		7369	6212	6982
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	6 854
Стоимость объекта оценки (округленно), руб.	20 563 000