Оценка рыночной стоимости торгового павильона

Премия за риски, связанные с  управлением инвестициями (отсутствием  профессиональных управляющих недвижимостью), была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов  риска:

-          риск недозагрузки объекта оценен на среднем уровне, в связи с тем, что в его ближайшем окружении находятся потенциальные конкуренты – здания аналогичного назначения;

-     риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом, оценены на уровне ниже среднего, т.к. объект оценки имеет не много альтернативных вариантов эксплуатации, и при этом текущее использование в качестве торгового центра является востребованным на локальном рынке;

-     риск потери объектом потребительских свойств оценен на уровне низком, т.к. объект находится в отличном техническом состоянии, при этом функционирование данного здания не применяет специфических требований к уровню отделки или технического оснащения помещения;

-     риск неэффективного управления персоналом оценен на уровне ниже среднего, т.к. функционирование торгового центра не требует высококвалифицированного персонала, однако всегда существует риск неэффективного менеджмента;

-     риски, связанные с финансовым планированием, оценены на среднем уровне, учитывая масштабы и площадь объекта, а также нестабильную ситуацию на финансовых рынках, неопределенностью курсов основных валют в последнее время.

 

 

Таблица 3.9- Расчет премии за риски, связанные с управлением инвестициями

Факторы риска инвестирования в объект оценки	Размер премии за риск
Шкала уровней риска	низкий	ниже среднего	средний	выше среднего	высокий
Шкала экспертных оценок премии за риск	1%	2%	3%	4%	5%
Риск недозагрузки объекта			+
Риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом		+
Риск потери объектом потребительских  свойств	+
Риск неэффективного управления персоналом		+
Риски, связанные с финансовым планированием			+
Количество наблюдений физических	1	2	2	0	0
Количество наблюдений взвешенных	1	4	6	0	0
Общий взвешенный итог	11%
Общее количество наблюдений	5
Средневзвешенная премия за риск	2,20%

На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного  эмитента ценных бумаг был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных  облигаций со сроками погашения  в 2011 – 2013 гг. определены средние ставки эффективной доходности к погашению  (Таблица 3.10). Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.

Таблица 3.10 - Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2012 – 2015 гг.

Бумага	Дата погашения	Биржи	Доходность к погашению, эффективная
ОФЗ-25063-ПД	09.11.2011	ММВБ	11,46%
ОФЗ-25064-ПД	18.01.2012	ММВБ	11,56%
ОФЗ-25065-ПД	27.03.2013	ММВБ	11,96%
ОФЗ-25067-ПД	17.10.2012	ММВБ	11,97%
Среднее			11,74%

Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 11,74 %.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного  ипотечного кредитования. Компенсация  за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

Анализ рынка недвижимости Сахалинской области показал, что средний срок экспозиции нежилых зданий, аналогичных оцениваемым, составляет 6 месяцев.

 

 

Расчет ставки дисконтирования  методом кумулятивного построения сведен в Таблицу 3.11

 

Таблица 3.11- Расчет ставки дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	11,74%
Типичный срок экспозиции, мес.	6
Премия за низкую ликвидность	5,87%
Премия за риск инвестирования	1,75%
Премия за риски связанные с  управлением объектом	2,20%
ИТОГО ставка дисконта	21,56%

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической  жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной  и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать  потерю объектом своей стоимости  к концу срока его экономической  жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета  нормы возврата капитала:

1.      Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2.      Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

3.      Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод  Хоскольда который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

где НВК норма возврата капитала, %; i – безрисковая ставка; n – средний  срок владения объектом.

Предполагается, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет.

Таблица 3.12- Расчет нормы возврата капитала

Показатель	Значение
Безрисковая ставка, %	11,74%
Срок владения объектом, лет	49
Норма возврата капитала, %	8,24%

Общий коэффициент капитализации  определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

 
Таблица 3.13- Расчет общего коэффициента капитализации

Показатель	Значение
Ставка дохода на инвестиции, %	21,56 %
Норма возврата капитала, %	1,43%
Общий коэффициент капитализации, %	22,99%

Таким образом, общий коэффициент  капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации  для оцениваемой недвижимости.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 3.14:

Таблица 3.14- Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование	Значение
Чистый операционный доход, руб.	305 879
Ставка капитализации	22,99%
Стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб. без НДС	1 330 490

Таким образом, стоимость объекта оценки –здания торгового павильона, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст. 1, определенная доходным подходом составляет 1 330 490руб. без учета НДС, и 1 569 978 с учетом НДС в руб.

3.4  Расчет затратным подходом

Затратный подход предполагает определение  рыночной стоимости соответствующих прав на земельный участок, относимый  к объекту оценки. Данные о межевании  земельного участка Оценщику не представлены. Официальной сметой затрат на покупку  прав на земельный участок и строительство  на нем здания Оценщик не располагает. Поскольку значительная часть стоимости  объекта недвижимости приходится на относящийся к нему земельный  участок, Оценщик считает, что отсутствует  объективная возможность достоверного определения рыночной стоимости  объекта оценки затратным подходом ввиду недостаточности информации.

 

 

 

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Расчет итоговой величины

Теория оценки располагает рядом  методов согласования результатов  оценки. Данные методы носят эвристический  характер  и основываются, главным  образом, на экспертной оценке полученных вариантов стоимости, исходя из критериев, таких как достоверность исходной информации, количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах Оценщиком и др. Наиболее часто  используются метод математического взвешивания (экспертной квалиметрии) и метод анализа иерархий (МАИ)

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами: доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого являются:

• достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;
• количество и характер допущений (явных и неявных), используемых Оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности.

Очевидным достоинством данного метода является простота в применении. К  недостаткам можно отнести тот  факт, что метод полностью основан  на субъективном мнении эксперта, и  по мнению Оценщика, менее точен  и менее обоснован, нежели чем  метод анализа иерархий.

Для расчета согласования результатов  применяется метод анализа иерархий (МАИ) с помощью матрицы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям.

Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

 

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство  одного над другим;

5 – существенное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  и выработка единой стоимостной  оценки. Преимущества каждого из подходов к оценке объекта определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца (в расчете параметр А).
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ (в расчете параметр Б).
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (в расчете параметр В).
4. Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность (в расчете параметр Г).

Приоритеты синтезируются, начиная  со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и  суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент[14].

При определении значимости критериев  для оценки объекта оценки, Оценщик  предположил, что наибольшую значимость при определении удельного веса подходов оценки имеет критерий А и критерий Г – 40 %. Критерий В в данном случае менее значим для определения рыночной стоимости объекта оценки – 16 %. Критерий Б практически не влияет на расчеты (его удельный вес 4,75 %), так как качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ в меньшей степени влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

Ниже приведен расчет удельного  веса затратного и доходного подходов, на основе которых формируется рыночная стоимость объекта. Оценщик при  расчете основывался на учете  вышеперечисленных факторов, которые  и предопределяют итоговую стоимость  оценки. В таблице 6.2 представлено обоснование интенсивности проявления критериев, определенных Оценщиком. В таблице 6.3 представлена матрица сравнения и расчета значений приоритетов. В таблицах 6.4 – 6.7 представлен расчет по критериям А, Б, В и Г соответственно.