Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Содержание

Введение 3

1. Стоимость денег во времени, функции сложного процента 4

1.1. Накопленная сумма денежной единицы 4

1.2. Текущая стоимость единицы (реверсии) 5

1.3. Накопление денежной единицы  за период 5

1.4. Фонд возмещения 7

1.5. Взнос  на амортизацию единицы 8

1.6. Текущая  стоимость аннуитета (платежа) 9

2. Анализ рынка квартир в многоквартирных жилых домах на территории г. Соликамска 11

3. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости 16

3.1. Доходный подход оценки недвижимости 16

3.1.1. Прямая капитализация дохода 16

3.1.2. Дисконтирование будущих доходов  (денежных потоков) 20

3.2. Рыночный (сравнительный) подход  оценки недвижимости 22

3.2.1. Метод сравнения продаж 23

3.2.2. Валовой рентный мультипликатор 26

3.3. Затратный  подход оценки недвижимости 27

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости 30

5. Ипотечно-инвестиционный анализ 33

5.1. Оценка эффективности привлечения  заемных средств 33

5.2. Оценка  кредитуемой недвижимости 37

5.3. Расчет стоимости кредита 44

6.Оценка стоимости инвестиций в недвижимость 46

Список использованной литературы 52

 

 

Введение

Управление недвижимостью  – это комплексный подход к  улучшению и поддержанию состояния  объекта, организация и прогнозирование  его развития. Главная задача –  получение максимально возможного дохода от использования объекта. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

Актуальность выбранной  темы обусловлена следующим. В современных  российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В гражданский  оборот вовлечены не только такие  крупные объекты недвижимости, как  предприятия, комплексы зданий, но и  жилые дома и квартиры.

Целью написания данной курсовой работы являются:

- анализ основных понятий  экономики недвижимости, особенностей  функционирования рынка, методов  оценки и приемы инвестиционного  анализа объектов недвижимости,

- получение практических  навыков в сфере экономической  оценки недвижимости,

- анализ квартир вторичного жилья в городе Соликамск.

Задачами работы являются:

1) Решение практических задач в сфере экономической оценки недвижимости.

2) Изучить функциональные особенности рынка недвижимости и процессов, происходящих в нем.

4) Проанализировать отдельный вид недвижимого имущества вторичное жилье.

Достижение настоящих  целей возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на заданную тему.

1. Стоимость денег  во времени, функции сложного  процента

1.1. Накопленная  сумма денежной единицы

Используется в том случае, если известна текущая стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму на конец определенного периода при заданной процентной ставке дохода на капитал.

Экономический смысл  функции – показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год:

                        FV = PV * (l + i)ⁿ =PV * (fvf,i,n)                

б) при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов:

FV = PV*,     

где n – число лет;

i – ставка дохода на капитал;

k – число начислений процентов в год;

(1+i)ⁿ – фактор накопленной суммы (будущей стоимости)денежной единицы (fvf) при ежегодном начислении процентов;

   - фактор  накопленной суммы (будущей стоимости)  денежной единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 1. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 8,5-го года, если сегодня внести на счет, приносящий 13% годовых, 2300руб. Начисление процентов осуществляется: а) в конце каждого квартала.

Решение:  FV = PV * 

FV = 2300 * ^{= 23}00 * ⁼ 6823,18 руб.

1.2. Текущая  стоимость единицы (реверсии)

Данная функция  обратна функции накопленной  суммы денежной единицы. Сущность ее состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта оценить текущую стоимость денег, которые могут быть получены в конце определенного периода.

Экономический смысл  функции – показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год:

PV = FV *  ⁼ FV * (pvf,I,n),   

б) при более  частом, чем 1 раз в год начислении процентов:

PV = FV*  ^,

где ^– фактор текущей стоимости единицы(pvf)при ежегодном начислении процентов;

^– фактор текущей стоимости единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 2. Определить текущую стоимость 5250руб., которые будут получены через 6 лет при 12% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется: а) раз в полгода.

Решение:  PV = FV * 

PV = 5250 *  ^{= 52}50 * ⁼ 2609,08 руб.

1.3. Накопление  денежной единицы за период

На основе использования  данной функции определяется будущая  стоимость серии равновеликих периодических платежей.

Экономический смысл  функции – показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного срока откладывать на счет одну денежную единицу (платеж).

Расчет  будущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в конце периода).

Базовые формулы:

 а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:

FV = PMT *  ^{= PMT} * (fvaf, i, n),   

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода

FV = PMT*  ^,,    

гдеPMT – равновеликие периодические платежи (поступления);

^{- фактор накопления  денежной единицы  за период} (fvaf) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года;

  ^– тор накопления денежной единицы за период при платежах, осуществляемых чаще, ем 1 раз в год в конце каждого периода.

Расчет  будущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:

FV = PMT*  ^,   

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в  год в конце каждого периода:

FV = PMT*  ^,    

где^{- фактор накопления денежной} единицы за период при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;

  ^– фактор накопления денежной единицы за период при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода.

Задача 3. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 16-го месяца, если в конце и начале каждого месяца откладывать на счет 2000 руб.

Решение:  а) FV = PMT * 

FV = 2000 *  ^{= 2}000 * ⁼ 34422,40 руб.

б) FV = 2000 *  ^{= 20}00 * ^{= 2}000 * 17,38 = 34766,80 руб.

1.4. Фонд  возмещения

Данная функция  обратна функции накопления денежной единицы за период.

Экономический смысл  функции - показывает, сколько нужно  откладывать на счет регулярно в течение определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока одну денежную единицу.

Рассматриваются расчеты при внесении платежей в  конце каждого периода.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:

PMT = FV *  ⁼ FV * (sff, i, n)   

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в  год:

PMT = FV*  ^,     

где ^– фактор возмещения (sff) при платежах, осуществляемых 1 раз в год;

^- фактор фонда возмещения при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год.

Задача 4. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 16-го года иметь на счете, приносящем 11% годовых, 20000 руб. Платежи осуществляются: а) в конце каждого года; б) в конце каждого месяца.

Решение:  a) PMT = FV * 

PV = 20000 *  ⁼ 20000 * 0,0255 = 510 руб.

б) PMT = FV * 

PV = 20000 *    ⁼ 20000 *   ⁼ 38,31 руб.

1.5. Взнос на амортизацию  единицы

Под амортизацией в данном случае понимается процесс  погашения долга с течением времени.

Экономический смысл  функции – показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в одну денежную единицу, выданного при заданной процентной ставке на определенный срок.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:

РМТ = PV * ⁼ PV * (iaof, i, n)   

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в  год:

РМТ = PV *

где ^-фактор взноса на амортизацию единицы (iaof) при платежах, осуществляемых 1 раз в год;

^- фактор взноса на амортизацию единицы при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год.

Задача 5. Кредит в размере 130000 руб. выдан на 6 лет под 15% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются: а) в конце каждого месяца.

Решение:

а) РМТ = PV *

РМТ = 130000 * ⁼ 130000 * ⁼ 2748,64 руб.

1.6. Текущая стоимость  аннуитета (платежа)

Данная функция  является обратной функции взноса на амортизацию единицы. Используется для того, чтобы определить текущую стоимость регулярных платежей, получаемых в будущем в течение определенного времени.

Экономический смысл  функции – показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу, поступающих в течение определенного срока.

Расчет  текущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в конце периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:

PV = PMT * = PMT * (pvaf, i, n)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце  каждого периода:

PV = PMT* ,

где –фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года;

 – фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем раз в год в конце каждого периода.

Расчет текущей  стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в нале периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:

PV = PMT *

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода:

PV = PMT *

где- фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;

- фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в нале каждого периода.

Задача 6. Договор аренды квартиры составлен на 6 мес. Определить текущую стоимость арендных платежей при 10% ставке дисконтирования. Арендная плата вносится: а) в размере 4000 руб. в начале квартала; б) в размере 4000 руб. в конце каждого квартала.

Решение:

а) PV = PMT *

PV = 4000 * = 4000 * = 4000 * 1,97560976 = 7902,44 руб.

б)PV = PMT *

PV= 4000 * = 4000 * = 4000 *1,92744 = 7709,76 руб.

 

2. Анализ рынка квартир в многоквартирных жилых домах на территории г. Соликамска

Соликамск – третий по величине город в Пермском крае, имеет статус городского округа. Город основан  в 1430 году. Занимает территорию 165,5 км², численность населения — 97,3 тыс. чел. Потребность в жилых площадях в Соликамске в ближайшие годы составит более 700 тыс. кв. м.

Рынок жилой недвижимости Соликамска находится на начальном  этапе становления. Столь запоздалое развитие обусловлено застоем в  строительной сфере. Вплоть до начала 2000-х гг., помимо объектов промышленного  назначения, в городе практически не возводилось новых зданий. Однако сегодня ситуация меняется. За последний год в Соликамске было заявлено несколько крупных проектов как в коммерческом, так и в жилом сегменте. Некоторые из них уже находятся на стадии реализации — строительство торгово-развлекательных комплексов в центральной и северной части города, комплексное освоение микрорайона Клестовка, точечная застройка в районе Боровск и др. В результате в 2009-2010 гг. город получит порядка 17 тыс. 500 кв. м торговых площадей_ и более 20 тыс. кв. м жилой недвижимости.