Бизнес-план салона красоты «Эдем»

В помещении для мытья головы полы и стены устраиваются с надежной гидроизоляцией.

В зале ожидания, рабочих залах и подсобных помещениях они покрываются керамической плиткой.

В душевой, уборной и кладовой пол делается из метлахской плитки.

Производится замена стеклопакетов.

Согласно нормам, приведенным в таблице в Приложении Ж, задается площадь помещений:

1. Зона приема клиентов (холл) – 34,57 кв. метров
2. Женский парикмахерский зал на четыре кресла - 34 кв. метров
3. Мужской парикмахерский зал на четыре кресла – 24,53 кв. метров
4. Кабинет маникюра – 12,24 кв. метров
5. Кабинет педикюра – 12,24 кв. метров
6. Кабинета косметолога – 11,83 кв. метров
7. Кабинет массажа – 21,84 кв. метров
8. Солярий и SPA-процедуры – 16,99 кв. метров
9. Вспомогательные помещения (стерилизационная, кладовая, комната отдыха персонала) – 23,68 кв. метров
10. Уборная мужская– 11,84 кв. метра
11. Уборная женская – 11,84 кв. метров
12. Душ – 12,05 кв. метров

Фасад здания после перепланировки приведен в Приложении З. План здания после перепланировки приведен в Приложении К. Разрез здания после перепланировки и ремонта приведен в Приложении Л.

 

5 БИЗНЕС-ПЛАН РАЗВИТИЯ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Бизнес - план развития объекта недвижимости рассмотрен в ранее приведенных пунктах.

В пункте 1 «Техническая  и правовая характеристика объектов недвижимости», приведены характеристики помещений объекта недвижимости и правовая основа, позволяющая снимать в аренду помещение.

В пункте 2 «Организационная структура управления предприятием», приведена организационная структура предприятия и рассмотрены обязанности каждого из сотрудников.

В пункте 3 «Цель, задачи и методы выполнения сервейинга объекта недвижимости», приведены планы по развитию предприятия, маркетинговые предложения и перечень необходимого оборудования, для оснащения салона красоты.

В пункте 4 «Девелопмент объекта недвижимости», приведены оценка конкуренции в рассматриваемой местности города, оценка проекта, а также перечень перепланированных помещений.

 

6 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный метод

Необходимо определить стоимость объекта недвижимости затратным методом. Исходные данные для расчета:

• Объект недвижимости расположен в городе Гомеле в Новобелицком районе на ул. Международная.
• Дата введения объекта недвижимости в эксплуатацию – январь 1999 года.
• Дата определения первоначальной (восстановительной) стоимости – апрель 2003 года.
• Первоначальная стоимость объекта недвижимости по сметной документации – 201 082 680 руб.
• Дата оценки объекта недвижимости – 1 сентября 2013 года.
• Нормативный срок службы объекта недвижимости – 125 лет.
• Фактический срок службы объекта недвижимости – 14 лет.
• Площадь земельного участка – 296,3 м2.
• Нормируемая площадь объекта оценки – 167,37 м2.
• Коэффициент, учитывающий особенности земельного участка – 0,8.
• Коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков – 1,62.
• Кадастровая оценка 1 м2 земель – 115 долл.
• Затраты на содержание объекта недвижимости (маркетинговые услуги) в год – 4 800 долл.
• Среднерыночная стоимость 1 м2 объекта-аналога – 2000 долл.
• Курс доллара на дату оценки – 8990 руб.

 

Решение:

Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле:

,                                 (1)

где VL – стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

VB – стоимость улучшений, д.е.;

EP – прибыль предпринимателя, д.е.;

IC – косвенные затраты, д.е.;

EAX – внешнее удорожание, д.е.;

AD – накопленный износ, д.е.

Стоимость улучшений определяется стоимостью восстановления объекта оценки:

,                                           (2)

где СП – первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;

КСМР – коэффициент строительно-монтажных работ, который рассчитывается по формуле:

,                                                   (3)

где К1СМР – индекс строительно-монтажных работ, действующий на дату оценки;

К2СМР – индекс строительно-монтажных работ, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;

 КН – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без НДС; принимается равным КН = 1,1.

Индекс СМР, действующий на дату оценки (август 2013 года) равен 5, 4820.

Индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки (апрель 2003 года), равен 823,629.

Тогда

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки, подставляя в формулу (2):

 долл.,

где 8990 руб. – курс белорусского рубля к доллару на 1 сентября 2013 года.

Стоимость местоположения объекта оценки определим по формуле:

,                                        (4)

uде КСзоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./м2;

SLi – площадь условного земельного  участка, м2;

Кр  – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

Киц – коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков.

По формуле (4) рассчитаем стоимость местоположения объекта оценки:

 долл.

Рассчитаем прибыль предпринимателя методом индекса прибыльности:

,                                                (5)

где ИП1м – индекс прибыльности;

Св – стоимость восстановления объекта недвижимости;

Для начала определим стоимость 1 м2 объекта оценки:

 долл.

 

Определяем индекс прибыльности:

,                                     (6)

.

Определяем прибыль предпринимателя методом индекса прибыльности:

долл.

Накопленный износ определим по формуле:

,                                          (7)

Или                         долл.

Рассчитаем стоимость объекта недвижимости по формуле (1):

 долл.

Стоимость объекта оценки составила 364041 долл.

Доходный метод

Необходимо определить стоимость объекта недвижимости доходным  методом. Исходные данные для расчета:

• Объект недвижимости расположен в городе Гомеле в Новобелицком районе на ул. Международная.
• Дата введения объекта недвижимости в эксплуатацию – январь 1999 года.
• Дата определения первоначальной (восстановительной) стоимости – апрель 2003 года.
• Первоначальная стоимость объекта недвижимости по сметной документации – 201 082 680 руб.
• Дата оценки объекта недвижимости – 1 сентября 2013 года.
• Нормативный срок службы объекта недвижимости – 125 лет.
• Фактический срок службы объекта недвижимости – 14 лет.
• Площадь земельного участка – 296,3 м2.
• Нормируемая площадь объекта оценки – 167,37 м2.
• Коэффициент пересчета – 1,8.
• Кадастровая оценка 1 м2 земель – 115 долл.
• Рыночная арендная плата в месяц за 1 м2 – 20 долл.

• Потери арендной платы – 1%.
• Налог на недвижимость – 1,26%.
• Коэффициент к налогу на землю – 2.
• Средний годовой чистый операционный доход по объектам-аналогам в расчете на 1 м2 – 420 долл.
• Средняя стоимость 1 м2 по объектам-аналогам – 2000 долл.
• Курс доллара на дату оценки – 8990 руб.

 

Решение

Определим общую площадь объекта оценки с учетом коэффициента пересчета:

,                                                  (8)

где Sнорм – нормируемая площадь объекта оценки, м2;

Кпер – коэффициент пересчета;

Получим общую площадь объекта оценки, равную:

м2.

Определим потенциальный валовый доход от объекта недвижимости:

,                                              (9)

где Нар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в месяц, д.е.;

12 – число месяцев в году;

долл.

Находим потери от арендной платы в денежном выражении:

,                                           (10)

где Рпар – потери арендной платы, %;

долл.

Определим действительный валовый доход от объекта недвижимости:

,                                                (11)

Тогда получим:

долл.

Определяем стоимость местоположения объекта недвижимости:

,                                                 (12)

где Sузу – площадь условного земельного участка, м2;

КС – кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка, д.е.;

долл.

Определим налог на землю:

,                                                  (13)

где Кзн – коэффициент к налогу на землю;

долл.

Определим налог на добавленную стоимость в денежном выражении:

,                                            (14)

где НДС – налог на добавленную стоимость, %;

долл.

Определим индекс строительно-монтажных работ по формуле (3):

,

Индекс СМР, действующий на дату оценки (август 2013 года) равен 5, 4820.

Индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки (июнь 2001 года), равен 513,926.

В таком случае

.

Определяем восстановительную стоимость объекта недвижимости:

,                                                 (15)

долл.

Физический износ объекта оценки определим по формуле:

,

где Тф – фактический (эффективный) срок службы здания, лет;

Тнорм – нормативный срок службы объекта недвижимости, лет;

,

Определим физический износ объекта оценки в долях или процентах от стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

долл.

Определим остаточную стоимость объекта оценки по формуле:

,

долл.

Определим расчетный налог на недвижимость:

,                                             (16)

где Ннн – налог на недвижимость, %;

Кнн – коэффициент к базовой ставке налога на недвижимость;

Получаем значение расчетного налога на недвижимость:

долл.

Определим налог на недвижимость на основании остаточной стоимости:

,                                           (17)

где Кн – коэффициент к налогу на землю;