Ничтожные и оспоримые сделки

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК) такие договоры признаются незаключенными.

Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

Думается, что на основании изложенного следует полностью согласиться с предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее. Это предложение обсуждалось и принято на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ [27, с.5].

Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

Правда, в юридической литературе имеется и другая точка зрения. В частности, А.М. Эрделевский указывает: "Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки"[78, с.15].

Другое дело, что право на недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК и абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации с точки зрения публичной защиты его государством у стороны не возникнет, пока оно не будет зарегистрировано. Однако договор, даже без регистрации, как фактически совершенный, уже должен считаться заключенным и действительным (разумеется, если нет каких-либо иных противодействующих этому обстоятельств). Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда - в принудительном порядке.

Поэтому в ГК РФ (аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права, а требование государственной регистрации сделки следует исключить, как излишнее.

Это также устранит имеющуюся неопределенность, на которую обратил внимание Ф.С. Хейфец, отметивший, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой принять решение о регистрации такой сделки (о регистрации сделки, которая является недействительной, то есть санкционировать недействительную сделку) [74, с.164].

Отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии. Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть в том числе и договоры. Если же данные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество.

2.4 Сделки с пороками  содержания

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с  требованиями закона и иных правовых актов. 

Законность содержания сделки - есть соответствие содержания сделки требованиям нормативных актов.

В отношении названия и определения содержания данного условия действительности сделок в отечественной юридической литературе не сложилось единого мнения. Подавляющее большинство цивилистов называют это условие - "Законностью содержания сделки".

Можно выделить 3 основные точки зрения по данной проблеме.

Согласно первой точке зрения, которую разделяют большинство цивилистов, это условие, предъявляемое к содержанию сделки, трактуется как соответствие содержания сделки действующим нормативным актам [34, с.357].

Согласно второй точке зрения условия, предъявляемые к содержанию сделки, разделяют на фактические и юридические.

Юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении законности совершаемой сделки. Законность сделки выражается не только в соответствии ее содержания нормативным актам, но также и в управомоченности лица, совершающего сделку (сделка по продаже чужой вещи недействительна).

Представляется, что особое выделение такого условия действительности сделки применительно к ее содержанию, как управомоченность лица совершать сделку, не обосновано и должно рассматриваться как условие действительности сделки, предъявляемое к субъектам сделки, иногда это условие называется легитимацией.

Фактические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении реальной (фактической) возможности осуществлять права или исполнять принимаемые по сделке обязанности. При этом разумеется, что вопрос о реальности осуществления сделки решается сторонами на момент совершения сделки [75, с. 103].

Согласно третьей точке зрения условия, предъявляемые к содержанию сделки, можно разделить на 3 части: законность содержания, возможность исполнения, определенность содержания [54, с. 37-38].

Приведенные выше три точки зрения по вопросу о названии и содержании данного условия действительности сделок мы считаем неудовлетворительными.

Первая точка зрения, авторы которой называют данное условие - "законность содержания сделки", приводит к тому, что все эти авторы говорят общие фразы о требованиях к законности: что сделка не должна нарушать нормативные акты, говорят о видах нормативных актов, составляющих гражданское право, и абсолютно не уделяют внимания конкретным требованиям нормативных актов, относящимся к содержанию сделки. К тому же большинство современных работ, касающихся действительности сделок, необоснованно сжато рассматривает данное условие действительности сделок. Система условий действительности сделок создана для того, чтобы люди могли, соблюдая эти условия, достичь нужного правового результата.

Безусловно, невозможно и не нужно перечислять все негативные требования нормативных актов, относящихся к содержанию сделки (под негативными условиями законности содержания сделки мы понимаем запрет нормативного акта под страхом недействительности или иных неблагоприятных последствий включать в содержание сделки те или иные условия (например, сделки о совершении преступления, деликта и т.д.)). Однако следует, как нам кажется, говорить о позитивных требованиях нормативных актов к содержанию сделки - определенность предмета и других существенных условий, изначальная реальность исполнения (под позитивными условиями, предъявляемыми нормативными актами к содержанию сделки, мы понимаем совокупность минимальных требований и условий, которым должна отвечать сделка, чтобы породить правовые последствия, к которым стремились стороны).

Семенов М. полагает, что в качестве общего названия этого условия действительности сделки следует оставить "законность содержания", но разделить это условие на две составные части: негативные требования нормативных актов к содержанию сделки, позитивные требования нормативных актов к содержанию сделки.

Представители второй точки зрения необоснованно смешивают способность лиц к заключению сделки с содержанием сделки. К тому же данная классификация, по нашему мнению, с практической точки зрения не совсем оправдана - деление требований, предъявляемых к содержанию сделки, на юридические и фактические ничего не дает для практики, а скорее даже вводит в замешательство обычных участников гражданского оборота.

Представители третьей точки зрения, по сути, правильно выделили три условия действительности, связанных с содержанием сделки: определенность содержания, изначальная реальность исполнения и законность содержания.

Но мы, соглашаясь с Семеным М., полагаем, что с точки зрения строгой логики их классификация не выдерживает критики: как можно создать классификацию условий, поставив в один ряд общее (законность) и частный случай этого общего (определенность и изначальная реальность исполнения). Такая классификация недопустима, ведь и определенность содержания и изначальную реальность исполнения абсолютно правомерно назвать частью законности содержания - позитивными требованиями нормативных актов к содержанию сделки. Из позиции данных авторов не усматривается, что они рассматривали законность содержания как негативное требование нормативных актов [65, с.58].

Среди отдельных составов недействительных сделок с пороками содержания следует назвать сделки, совершаемые с заведомо противной основам  правопорядка и нравственности (ст.169 ГК), а также мнимые и притворные сделки (ст.170 ГК).

Сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, представляют собой квалифицированный состав недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона. Иными словами, к составу недействительной сделки с пороком содержания добавляется квалифицирующий субъективный момент – цель. Следовательно, при установлении факта нарушения требований закона в условиях сделки такая сделка признается недействительной, но если при этом сделка была совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, то наступают более жесткие последствия, предусмотренные законом, взыскание всего полученного в доход государства [60, с.110].

Наименование ст. 169 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности" ориентирует на то, что недействительность сделки наступает одновременно вследствие двух нарушений. Из диспозиции же статьи следует, что сделка признается ничтожной, если заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности. Данное несоответствие следует устранить путем включения в название статьи союза "или".

Так же трактует статью и судебная практика. Приведем пример. Государственная налоговая служба обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью о признании недействительности договоров, заключенных между обществом и товариществом. Основанием послужило то, что произведенные ответчиками во исполнение договоров расчеты были направлены на создание ситуации с отсутствием денежных средств на расчетном счете общества, в то время как его продукция реализовывалась и оплачивалась покупателями. Это привело к значительной задолженности общества перед бюджетом в части уплаты налогов. Суд пришел к выводу, что данные сделки нарушали основы правопорядка и ничтожны в силу ст. 169 ГК [12, с.49-50].

Под нравственностью как критерием ничтожности должно пониматься не любое осуждаемое обществом поведение, а наиболее серьезные аморальные деяния, противоречащие принятым в обществе представлениям о справедливости, добре и зле. Иначе этот критерий превратится в средство злоупотребления правом, т.е. при незначительных безнравственных поступках (нарушение правил приличия, недостойное поведение и т.п.) позволит одной стороне использовать свои правомочия во вред охраняемым законом интересам другой стороны. Деяние должно противоречить именно общепринятым представлениям общества о нравственности, а не морали отдельных социальных групп: студентов, служащих, осужденных и т.д. К безнравственным следует отнести соглашения о создании притонов, сделки по купле-продаже порнографических изданий и др. [37, с.25].