Право землекористування

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» 2001 року визначає, що прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку [9].

Отже, можна зробити висновок, що прибудинкові території начебто повинні бути віднесені до земель загального користування, але на сьогоднішній день з точки зору ст.42 ЗК України, цей процес не дістав належного продовження [10, с.62]. Як справедливо свого часу зауважив Ю.О. Вовк, який ще не називав такого терміну, як відгалуження від права загального землекористування, але передбачав подібні процеси, не виключена можливість, що загальне землекористування буде мати місце на земельній ділянці, яка закріплена задля зазначеного цільового використання за певною особою чи колом осіб. Такий випадок повинен розглядатися як обмеження відповідного права землекористування в інтересах інших землекористувачів чи суспільства в цілому, а не як вторинне чи спільне землекористування [11, с.43].

Виходячи із вищевикладеного, право землекористування можна розглядати в різних аспектах:

1) в суб'єктивному розумінні - як правомочність користування земельними ділянками, тобто застосування їх корисних властивостей (правомочність користування с складовою «класичної тріади» повноважень власника) або як правовий титул, що надає фізичним та юридичним особам суб'єктивне право використовувати земельну ділянку, відмінний від права власності. Такий титул є «ярликом», що відповідає певній сукупності повноважень щодо земельної ділянки - щодо (1) користування та, у певних випадках, (2) володіння та (3) обмеженого права розпорядження нею (наприклад, шляхом надання земельної ділянки в суборенду).

2) в об'єктивному розумінні - як інститут земельного права, сукупність правових норм, що регулюють здійснення суб'єктивного права землекористування, його виникнення, зміну та припинення.

Наявність окремого речового титулу на використання земельної ділянки слід відрізняти від використання земельної ділянки з дозволу володільця титулу на зобов'язальному праві. Так, нікому не спаде на думку, що, поставивши з дозволу друга на певний час, припустимо, намет на його присадибній ділянці, ми вчиняємо незаконно, оскільки не маємо титулу на використання земельної ділянки. Водночас, щодо державних земель чомусь здебільшого вважається, що для будь-якого користування ними (у т. ч. установки згаданого намету) необхідний окремий речовий титул на земельну ділянку[13].

Використання земельних ділянок з дозволу власника (без надання окремого речового титулу) практикується і щодо земель державної власності. Проте складність і вразливість для корупції процедур отримання відповідного дозволу (зазвичай вони встановлюються рішеннями місцевих рад) аналогічна із складністю отримання земельної ділянки - і це при тому, що користувач не гарантований від того, що органи державного контролю не будуть вимагати від нього наявності титулу на землю[13].

Законодавство містить окремі вказівки на можливість користування земельними ділянками без надання відповідного титулу, на основі дозволу на використання ділянки зобов'язального характеру. Це, зокрема, положення про використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт «на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем» (ч. 1 ст. 97 ЗК). На жаль, навіть в таких випадках деякі органи земельних ресурсів вимагають від підприємств, що здійснюють розвідувальні роботи, укладення договорів оренди землі, розуміючи ст. 97 ЗКУ таким чином, що вона начебто веде мову про оренду земельних ділянок. З таким підходом погодитися не можна, оскільки формулювання «за погодженням з землекористувачем» (ч. 1 ст. 97  ЗК ) ясно вказує, що надання окремого титулу (в т. ч. оренди) суб'єкту, що проводить розвідувальні роботи, не передбачено[13].

Ще одним прикладом є користування земельними ділянками мисливських угідь («ділянок суші та водного простору, на яких перебувають мисливські тварини і які можуть бути використані для ведення мисливського господарства» У більшості випадків користувач угідь не є власником або користувачем земельної ділянки. Згідно із ч.6 ст.21 Закону «Про мисливство» [103], «відносини між власниками або користувачами земельних ділянок і користувачами мисливських угідь регулюються відповідними договорами». Для потреб мисливського господарства користувачі мисливських угідь мають право у встановленому порядку, за згодою власників або користувачів земельних ділянок, будувати на мисливських угіддях необхідні будівлі та біотехнічні споруди, вирощувати кормові культури, створювати захисні насадження, проводити штучне обводнення, здійснювати інші заходи, пов'язані з веденням мисливського господарства [82].

Стаття 85 Водного кодексу України («Користування землями водного фонду») передбачає порядок надання земель водного фонду в користування та припинення права користування ними встановлюється земельним законодавством. У постійне користування землі водного фонду надаються водогосподарським спеціалізованим організаціям, іншим підприємствам, установам і організаціям, в яких створено спеціалізовані служби по догляду за водними об'єктами, прибережними захисними смугами, смугами відведення, береговими смугами водних шляхів, гідротехнічними спорудами та підтриманню їх у належному стані.

У тимчасове користування за погодженням з постійними користувачами земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення та берегових смуг водних шляхів можуть надаватися підприємствам, установам, організаціям, об'єднанням громадян, релігійним організаціям, громадянам України, іноземним юридичним та фізичним особам для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, а також для проведення науково-дослідних робіт. Користування цими ділянками у зазначених цілях здійснюється з урахуванням вимог щодо охорони річок і водойм від забруднення, засмічення та замулення, а також з додержанням правил архітектури планування приміських зон та санітарних вимог у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України [15]. Використання земельної ділянки з дозволу власника або користувача ділянки без надання окремого титулу на користування нею можливо в усіх випадках (за відсутності спеціальної заборони), а не лише тоді, коли така можливість передбачена законом [12, с.65].

Землекористування є різновидом права природокористування, що є підставою для застосування до відносин із землекористування загальних актів екологічного законодавства, насамперед, Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» [24].

Доктринальних класифікацій правових титулів землекористування існує досить багато. Виділяють класифікації за: цільовим призначенням земельної ділянки, що використовується:

(1) право  сільськогосподарського землекористування,

(2) право  несільськогосподарського землекористування. Можлива також більш детальна  класифікація відповідно до категорій земель (ст. 19 ЗК), виду угідь в межах однієї категорії земель;

• суб'єктам права землекористування: право землекористування: громадян, іноземних громадян, осіб без громадянства, різних видів юридичних осіб тощо;

• за обсягам повноважень користувача: повне та неповне (подібний поділ права користування існував у правовій доктрині дореволюційної Росії). До «повного» права землекористування слід відносити  користування на підставі правового титулу, що виключає користування земельною ділянкою іншими особами на іншому «повному» праві, у тому числі власником (право постійного користування, оренда, емфітевзис, суперфіцій), обсяг користування за «повного» права дорівнює обсягу користування власника. До «неповного» права землекористування слід відносити право землекористування, що може «співіснувати» із «повним» і тим більше •(неповним» правом користування - наприклад, право загального землекористування, право використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт, право земельного сервітуту тощо;

• термінам користування: постійне - без заздалегідь встановленого строку; право тимчасового землекористування. Зокрема, відповідно до ст.19 Закону «Про оренду землі» термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін, але не більше як на 50 років. У свою чергу, оренда як різновид права тимчасового користування поділяється на короткострокову (до 5 років) та довгострокову (понад 5 років) - ч. 4 ст. 93 ЗК;

• платністю: оплатне/безоплатне;

• ступенем захисту та пріоритетом: речове або зобов'язальне. Речові права, на відміну від зобов'язальних, характеризуються тим, що вони мають абсолютний характер, своїм предметом мають індивідуально визначену річ, характеризуються «правом слідування» та похідні, залежні від права власності як основного речового права. Виділяють також таку ознаку речових прав, як їх пріоритет перед зобов'язальними;

• відношенням до права власності: первинне (наприклад, оренда);  вторинне (наприклад, суборенда, т. з. «службове користування», що було передбачено законодавством про різні види транспорту тощо і зберігається сьогодні як «залишкове явище») [14].

Значення класифікації полягає в тому, що існування різних видів правових титулів землекористування дозволяє закріпити в правових нормах земельного законодавства порядок реалізації цього права, сукупність правових підстав його реалізації та його процедуру.

1.2. Принципи права землекористування

Принципи – це основні ідеї, засади та концепції на яких ґрунтується певна правова категорія. Принципи права землекористування – це концептуальні ідеї, завдяки яким здійснюється реалізація права володіння та користування земельними ділянками. Адже, для того, що з'ясувати принципи права землекористування, спочатку звернемось до загальних принципів природокористування.

Ю.С. Шемшученко визначає право природокористування і як правовідносини, тобто врегульований правом комплекс прав та обов'язків, що належать суб'єктам природокористування в конкретних суспільних відносинах щодо використання земельної ділянки, водного об'єкта, лісового масиву, ділянки надр, мисливського угіддя, об'єкта природно-заповідного фонду тощо. Головними принципами він виділяє:

• цільовий характер використання природних ресурсів;

• додержання екологічних і санітарно-гігієнічних вимог при використанні природних ресурсів;
• збалансованість економічних, соціальних і екологічних чинників у процесі природокористування (забезпечення сталого природокористування);
• екосистемний підхід до природи як до цілісного організму, неспричинення в процесі використання одного природного ресурсу шкоди іншим;
• непорушення в процесі природокористування прав та інтересів інших власників і користувачів природних ресурсів;
• безплатність загального і платність спеціального природокористування та деякі інші.

Вказані принципи знаходять свій розвиток в екологічному законодавстві України [16, с.86].

Принцип цільового характеру природокористування закріплений всіма базовими актами природоресурсного законодавства України. Особливістю вітчизняного законодавства є поширення цього принципу не лише на природокористувачів, а й на власників природних ресурсів. Зміст цільового характеру природокористування полягає в обумовленій законодавством можливості використовувати природний об'єкт (його частину) лише за тим цільовим призначенням, для якого він переданий у власність чи наданий в користування і недопустимість за загальним правилом його використання за іншим цільовим призначенням. Деякі акти природоресурсного законодавства (насамперед земельного) поділяють природні ресурси на категорії, визначаючи особливості режиму використання кожної з таких категорій. Цей поділ вирішально впливає і на цільовий характер природокористування конкретних суб'єктів, яким відповідні ресурси передаються у власність чи надаються в користування.

Законодавство захищає порядок встановлення та зміни цільового призначення земель. Порушення такого порядку є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Використання землі виключно за цільовим призначенням є головним обов'язком як власників земельних ділянок (ст. 91 ЗК України), так і землекористувачів (ст. 96 ЗК України). При наданні земельних ділянок у цільове користування (так само яку власність) в обов'язковому порядку враховується поділ земель на відповідні категорії. Крім того, передача в користування земельних ділянок тієї чи іншої категорії також здійснюється для певних потреб. Законодавство при цьому встановлює низку обов'язкових правил природокористування. Одним із найважливіших серед них є пріоритет сільськогосподарського використання земель, тобто землі, придатні для потреб сільського господарства, мають надаватися насамперед для сільськогосподарського використання (ст.23 ЗК України). Збалансованість економічних, соціальних і екологічних чинників (забезпечення сталого природокористування) як принцип права природокористування набув послідовного втілення в законодавстві України лише в останнє десятиріччя. Він є похідним від однієї з найпоширеніших у сучасному міжнародному праві навколишнього середовища теорії взаємовідносин суспільства та природи - концепції сталого розвитку. Остання посідає все більш вагоме місце в правових системах багатьох країн світу. Екологічні цілі суспільства розглядаються не як протилежні його економічним цілям, а як узгоджені, однопорядкові. Розвиток не може здійснюватися на довгостроковій основі, коли природоресурсна база скудіє і погіршується. Одночасно не можна забезпечити екологічні інтереси суспільства, якщо не враховуються фінансові та інші втрати, пов'язані з відтворенням природних ресурсів, охороною навколишнього середовища. Концепція вимагає збалансованості економічних, соціальних і екологічних цілей у процесі природокористування. Цього неважко досягти, обраховуючи всі затрати-вигоди від здійснення екологічно коректного природокористування в довгостроковому контексті. Так, діяльність, спрямована на збереження і охорону земель чи лісових ресурсів, поліпшує  довгострокові перспективи сільськогосподарського та лісогосподарського розвитку.