Шпаргалка по земельному праву

С победителем  самих торгов подписывается инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка в срок не позднее 20 рабочих  дней с момента вручения победителю выписки из итогового протокола  о признании его победителем  торгов.

Обязательность  проведение торгов

  Исключительно  на торгах предоставляются:

· земельные  участки в собственность для  строительства;

· земельные  участки сельскохозяйственного  назначения

· земельные  участки для жилищного строительства  без  предварительного согласования мест размещения объектов;

· право  на  заключение договора аренды земельного участка  для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

 

24. Нормы предоставления земли

уста-навливаются нормативными актами субъектов РФ. Размеры их зависят от:наличия земель в данном районе, сложившихся традиций землепользования граждан в городе и на селе, целевого использования предоставляемых участков конкретными категориями граждан и т.д. По общему правилу Н.п.з.у. не должны превышаться. В некоторых случаях допускаются исключения из этого общего правила. Так, согласно Указу Президента площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается, т.е. гражданин вправе арендовать столько угодий, сколько может обработать. Согласно Указу Президента размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии как с назначением данного объекта, так и с проектно-тех-нической документацией. Если фактическая площадь участка превышает Н.п.з.у., то собственник объекта недвижимости уплачивает дополнительный земельный налог. Если ранее предоставленные участки превышают Н.п.з.у., то превышающая часть закрепляется за гражданином в пользование, но не в собственность

 

25. Понятие и общая характеристика сделок с землей

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических  лиц по установлению, изменению или  прекращению гражданских прав и  обязанностей по поводу земли как  природного объекта и недвижимого  имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан  и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся  в их собственности либо принадлежащие  им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные  участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости  от объема передаваемых гражданских  прав и обязанностей на земельные  участки земельно-правовые сделки можно  разделить на две группы:

сделки, связанные  с передачей всех правомочий собственности  и отчуждением земельного участка,

сделки, в  результате которых передается часть  правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как  купля-продажа права частной собственности  на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права  частной собственности на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных  или муниципальных нужд.

При заключении сделок с землей необходимо соблюдать  следующие основные условия.

Во-первых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде  и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

Во-вторых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, где земельные  участки являются предметом сделки. К ним относятся:

обязательная  письменная форма (например, договор  купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный  сторонами), для некоторых сделок необходимо обязательное удостоверение  сделки нотариусом (при завещании  и договоре ренты);

в случаях, прямо  определенных федеральным законом, орган производящий государственную  регистрацию производит регистрацию  прав на недвижимое имущество.

Данное положение  не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным  участком, которые заключаются на срок менее одного года.

В-третьих, закреплено приоритетное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований  при отчуждении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного  назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В-четвертых, никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию  земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном  земельным законодательством.

В-пятых, сделки с земельными участками, как и  иные другие виды сделок, могут быть признаны недействительными.

И, наконец, в-шестых, сделки с земельными участками  и их частями невозможны, если земельные  участки не прошли соответствующий  кадастровый учет.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные  с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту  категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок  лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования  земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной  собственности, используемого с  различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.

 

26. Договор купли-продажи земельных участков

Одним из самых  распространенных оснований на переход  земельного участка в собственность  является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

Это возмездная сделка, в которой одна сторона  передает право собственности на земельный участок другой стороне  в обмен на денежную компенсацию.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее  имущество по договору. Поскольку  договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение  права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может  быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности  на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка, агент, действующий на основании агентского договора ; доверительный управляющий; при проведении торгов. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени.

Физические  лица могут выступать в обороте  и как предприниматели без  образования юридического лица (в  качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки. Другим основанием для принятия договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.

В качестве приложения к договору купли-продажи  земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный  и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка  меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета  земельного участка будет отказано. Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.

Передаточный  акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а  покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами  в обязательном порядке.

Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается  земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких  земельных участков пользуются субъект  РФ или в случаях, установленных  законом субъекта РФ, местный орган  самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать  земельный участок. Продавец может  продать свой земельный участок  третьему лицу, только если высший орган  исполнительной власти субъекта РФ или  местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка. Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

 

27. Договор дарения земельных участков

Собственники  земельных участков имеют право  подарить земельный участок (или  его часть), т.е. безвозмездно передать (или взять на себя обязательство  такой передачи) имущество, без требования какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре содержится такое условие (о встречном требовании), он считается притворной сделкой и признается ничтожным. Договор дарения земельного участка должен заключаться в письменной форме при стоимости дара свыше 5 МРОТ. Хотя в данном случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения сделки, все сделки с недвижимостью обычно заключаются у нотариуса . Государственная регистрация такого договора обязательна.

   Договор  дарения земельного участка может  содержать обещание дарения в  будущем. Однако договор, предусматривающий  передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения также ничтожно.

   Одаряемый  вправе в любое время до  передачи ему дара отказаться  от него, после чего договор  дарения считается расторгнутым. Если договор дарения был заключен  в письменной форме, отказ от  дара должен быть совершен  также в письменной форме. Если  договор дарения был уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель земельного участка вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

   Закон  предусматривает возможность отмены  дарения и возврата дара, если  одаряемый совершил покушение  на жизнь дарителя, кого-либо из  членов его семьи или близких  родственников либо умышленно  причинил дарителю телесные повреждения.  В случае, если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам убитого.

   В  договоре может быть оговорено  право отменить дар в случае, если даритель переживет одаряемого.

   Роскомзем  рекомендовал типовой договор  дарения земельного участка.

   договоре должны быть указаны индивидуальные признаки участков:

   —  кадастровый номер;

   —  площадь;

   —  целевое назначение земель, в  составе которых он находятся;

   —  цель использования земельных участка;

   —  размещенные на нем объекты  недвижимости с указанием их  принадлежности.

   К  договору должен быть приложен  план (чертеж) земельного участка.

   При  заключении договора даритель  обязан проинформировать одаряемого  и включить в договор данные  о:

   —  наличии и характере земельных споров по поводу участков или об их отсутствии;

   —  наличии сервитутов;

   —  передаче участка (его части)  в аренду третьему лицу;

   —  передаче участка (его части)  в залог;

   —  отсутствии других прав и претензий, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора;