Регистрация недвижимости

 

 

                                                     СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

 

I. Общие положения о государственной регистрации прав на жилые помещения  ………………………………………………………………..……..6

 

§ I.I. Понятие и значение государственной регистрации прав на жилые помещения ……………………………………………………………………6

 

§ I.II. Правовое регулирование государственной регистрации прав на жилые помещения ………………………………………………..……………………………….16

 

§ I.III. Жилые помещения и права на них как объекты государственной регистрации ………………………………………………………………….21

 

II. Основания и порядок государственной регистрации прав на жилые помещения ……………………………………………………………..………   29

 

§ II.I. Органы, осуществляющие государственной регистрации прав на жилые помещения, их правовой статус ……………………………………29

 

§ II.II. Основания государственной регистрации прав на жилые   помещения ……………………………………………………………………35

 

§ II.III. Порядок проведения государственной регистрации прав на жилые   помещения ……………………………………………………………………44

 

III. Особенности государственной регистрации прав на жилые   помещения………………………………………….…………………………….52

 

§ III.I. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение и сделок по отчуждению жилых помещений ……...…52

 

§ III.II. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения………………………………………………………………..…..60

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………….……………...69

 

Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы …………………………………..……...71

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимое имущество является основой функционирования любой экономической системы. Оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Главную роль в организации этого оборота выполняет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом с особым упором на их основную часть – жилые помещения. Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что от верного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит инвестиционный климат, динамика экономических процессов и благосостояние населения. Однако недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения могут сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют важное значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особенность предметного характера сделок с недвижимостью требует подтверждения и признания государством их участниками прав. Эти меры являются гарантией соблюдения законности при заключении сделок с недвижимостью и дают возможность для того, чтобы снизить вероятность для мошенничества, преступлений, сделать рынок недвижимости более прозрачным. Все это способствовало закреплению на законодательном уровне обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которая включила в себя основания для проведения правовой экспертизы документов, являющихся обязательными для государственной регистрации и проверку на законность сделки.

Нельзя говорить о том, что современное право России не учитывает вышеуказанные обстоятельства. В середине девяностых годов прошлого века наблюдалось интенсивное развитие законодательства в области недвижимости.

В настоящее время важное место среди правовых источников занимают Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1.

В конечном счете практически все исследователи правового регулирования оборота недвижимости признают, что оно весьма далеко от совершенства. В законодательстве, науке, судебной и правоприменительной практике остаются нерешенными многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах государственной регистрации прав на недвижимость. Оставляя нерешенными именно эти проблемы правовое регулирование в сфере недвижимости лишается необходимой упорядоченности и эффективности.

Реагируя на такое положение законодатель проводит активную работу по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. Все это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Анализ законотворчества за последние 15 лет позволяет сделать выводы о том, что изменения законодательства не носят систематического характера, во многих случаях направлены на решение частных проблем. Изменению при этом в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Цель дипломной работы – исследование и правовой анализ государственной регистрации прав на все виды жилых помещений и сделок с ними.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть значение и дать понятие  государственной регистрации прав  на жилые помещения;

- определить источники, регулирующие  государственную регистрацию прав на жилые помещения;

- рассмотреть жилые помещения  и права на них как неразрывные  объекты государственной регистрации;

- определить правовой статус органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав на жилые  помещения;

- определить, что является основанием для государственной регистрации прав на жилые помещения;

- раскрыть и проанализировать  порядок проведения государственной  регистрации прав на жилые  помещения;

- определить особенности государственной  регистрации переходов прав на  жилые помещения и сделок по его отчуждению;

- раскрыть особенность государственной  регистрации ипотеки жилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. Общие положения о государственной регистрации прав на жилые помещения

 

§ I.I. Понятие и значение государственной регистрации прав на жилые помещения

 

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а равно государственной регистрацией прав на жилые помещения, является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации2 (далее – ГК РФ).

То есть, исходя из вышеназванного определения, единственной формой признания прав на жилые помещения (через сделки об отчуждении, через первичное право, включая их прекращения, ограничения (обременения)) является государственная регистрация, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.3

Государственная регистрация является защитным регулятором отношений при совершении каких-либо действий с жилыми помещениями. Например при договоре ипотеки жилого помещения. В этом случае договор ипотеки подлежит регистрации. Неосуществление государственной регистрации договора ипотеки жилого помещения не влечет его недействительность, такой договор считается незаключенным.

В ГК РФ и целом ряде иных нормативных актов используются как понятие «государственная регистрация прав», так и понятие «государственная регистрация сделок». При этом между этими понятиями не всегда определяются четкие границы, несмотря на то, что они имеют абсолютно разное содержание, значительно различаются по своим значениям, масштабам применения и последствиям неосуществления. Сама попытка «объять необъятное», дать ее единое понятие, представляется неудачной. К государственной регистрации сделок такое определение неприменимо, так как регистрация сделок не может признавать и подтверждать права на недвижимое имущество, поскольку вещные права и обременения возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, а не сделки. Заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения.4

Значение государственной регистрации прав на жилые помещения можно рассмотреть в двух аспектах: историческом и в зависимости от оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Говоря о первом аспекте, можно проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от времени совершения действий, которые направлены на их возникновение, изменение, либо прекращение или времени появления соответствующих юридических фактов. Что же касается второго аспекта, то он предполагает анализ изменения значения государственной регистрации прав в зависимости от основания их возникновения (например совершение сделки, наследование, решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).

Наиболее важное значение в настоящее время имеет исторический аспект. Это обосновано тем, что формирование действующего на данный момент института государственной регистрации прав началось сравнительно недавно и законодательство в этой сфере дает лицам лишь право зарегистрировать имеющиеся у них права по правоустанавливающим документам, выданным до формирования действующего института, но не обязанность. В связи с этим у нас имеется множество ранее возникших, но не зарегистрированных по действующему законодательству прав.

Теперь подробнее рассмотрим моменты, имеющие значение для исторического аспекта. Обратимся к Закону о регистрации.

Пунктом 2 ст. 4 Закона о регистрации установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона о регистрации. Исходя из такой текстовки закона можно сделать вывод, что государственная регистрация прав на жилые помещения делится на обязательную и, как разъяснялось выше, необязательную. Также необходимо отметить, что далее текст Закона о регистрации эти понятия не определяет и не использует, и, в связи с этим, сложно различить эти два вида по правовым последствиям. Нам дается только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим обязательной регистрации – момент оформления правоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации.

Совершенно другие критерии даются в ст. 6 Закона о регистрации, которая указывает, на то, что «права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». Очевидно, что «по желанию их обладателей» это только право совершить действие по государственной регистрации, но не обязанность. Но здесь явно логическое несоответствие – критерием для обязательной регистрации является момент оформления правоустанавливающих документов, а для необязательной – момент возникновения права. При этом для второго случая делается существенная оговорка о том, что права являются юридически действительными при отсутствии «государственной регистрации, введенной Законом о регистрации». Таким образом, не исключено предъявление к таким правам требования регистрации в ином порядке, в частности в порядке, действовавшем до введения Закона о регистрации в действие. О возможности такого подхода свидетельствует и то, что следующий абзац говорит о юридической действительности государственной регистрации, осуществлявшейся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления этого закона в силу.

Еще большие сложности вызывает применение нормы, указанной в п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором законодателем указывается следующее: «Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества».

Как мы выяснили, используя прежнюю терминологию, необязательная государственная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход права, его ограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который возникли до введения в действие Закона о регистрации.

Исходя из анализа вышеприведенных норм, с точки зрения Алексеева В.А. следует два вывода:

1. Нецелесообразность деления регистрации  на обязательную и необязательную  в связи с отсутствием критерия  такого деления.

2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.5

Важным значением в государственной регистрации прав является образование единого органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии6, которая до 25 декабря 2008 года называлась Федеральной регистрационной службой.

Ранее, до вступления в силу Закона о регистрации, регистрация на различные объекты недвижимого имущества, как указывалось выше, осуществлялась в разных субъектах и муниципальных образованиях разными органами, например право собственности на жилой дом подлежало регистрации в органе технической инвентаризации, а право на земельный участок в Комитете по земельным ресурсам и в некоторых случаях сложно определить связь между жилым домом и земельным участком, особенно если права на них были зарегистрированы разными субъектами. Образование единого органа дало возможность для государственной регистрации прав на все недвижимое имущество в единой структуре, за исключением предусмотренных абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, а именно воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Появилась возможность при регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости определять связь между земельным участком и стоящем на нем строении путем указания соответствующих оснований для регистрации, например для жилого дома основанием в настоящий момент будет являться кадастровый паспорт здания и правоустанавливающий документ на земельный участок. Этот момент находит отражение в словах  Певницкого С.Г. и многих других авторов, что понятие недвижимости выражается в особой (прочной) фактической и правовой связи вещи с землей7.