Регистрация недвижимости

Исходя из вышесказанного автор приходит к выводу, что Росреестр и его территориальные органы обладают очень широкими полномочиями. Это вытекает из того, что проверка соответствующих прав у лица или органа власти, подготовившего документ, предполагает изучение и предоставление подробной информации о сделке и ее сторонах, и подробный анализ законодательства по тем вопросам, которые позволят определить полномочия органа подготовившего документ для последующей сдачи на государственную регистрацию прав. Все это говорит о наличии у Росреестра в какой-то мере контролирующей функции, так как если выявится недействительность представленных документов, то регистратором может быть дан отказ в регистрации прав на недвижимость36.

Необоснованный, с точки зрения заявителя, отказ может быть обжалован в судебном порядке. Приведем пример из судебной практики:

«Истец обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, в котором просил признать уклонение от государственной регистрации за ним права собственности незаконным и о возложении обязанности зарегистрировать его право собственности на жилой дом.

В обоснование иска истец указал, что решением Эльбрусского районного суда от 24 декабря 2009 года установлен факт принятия истцом наследства в виде жилого дома. С этим решением суда он обратился в Эльбрусский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР с просьбой зарегистрировать право собственности на указанный дом.

20 октября 2011 года в его адрес  было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, ввиду несоответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации без указания, каким именно требованиям Федерального закона не соответствует решение суда о необходимости представления дополнительных документов.

Решением Эльбрусского районного суда от 24 января 2012 года постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Признать уклонение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР от государственной регистрации за истцом права собственности незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР зарегистрировать право собственности истца на жилой дом.

На данное решение суда начальником Эльбрусского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указала, что при вынесении решения о признании отказа в государственной регистрации незаконным, суд неверно применил нормы материального права.

В нарушение п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, в представленном на государственную регистрацию решении Эльбрусского районного суда от 24 сентября 2009 года, не указан вид права, подлежащий регистрации, какой объект недвижимости подлежит регистрации.

Из жалобы также следует, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации основанием для регистрации является судебное решение, которым устанавливаются права на недвижимое имущество, а не факт принятия наследства и истцу необходимо было на основании решения Эльбрусского районного суда от 24 сентября 2009 года получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство, либо обратиться в суд с иском о признании права на конкретный объект недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования, суд признал установленным и исходил из того, что оснований для отказа истцу в государственной регистрации права на недвижимое имущество, в отношении которого установлен факт принятия им наследства, не имелось.

Данный вывод является правильным, соответствует закону и установленным по делу обстоятельствам.

Как следует из содержания уведомления о приостановлении государственной регистрации, фактически регистрационная служба не согласна с указанным решением суда.

Между тем, проверка законности и обоснованности судебного решения в компетенцию регистрирующего органа не входит.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на территории Российской Федерации.

Согласно ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона  о регистрации

Судебная коллегия определила:

Решение Эльбрусского районного суда КБР от 24 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу начальника Эльбрусского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР без удовлетворения»37.

В качестве территориальных органов Росреестра выступают соответствующие органы субъектов Российской Федерации – в Республике Татарстан таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан38, а также соответствующие органы муниципальных образований субъекта Российской Федерации – районные отделы Управления Росреестра по Республике Татарстан.

В целом можно говорить о том, что полномочия Росреестра и его территориальных органов, закрепленные в ст. 9 Закона о регистрации, дают отражение фактически во всех действиях, осуществляемых ими после приема заявления и документов на государственную регистрацию прав, их прекращения, ограничения (обременения).

Если же говорить о полномочиях Росреестра и его территориальных органов более развернуто, то мы можем видеть, что территориальные органы располагают значительными полномочиями в части исполнения законодательства о регистрации прав, в то время как полномочия Росреестра в основной их части сосредоточены на контроле, надзоре и мониторинге. Указанные полномочия определены в Положениях об Управлении службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ, в данном случае по Республике Татарстан39 и, соответственно, в Положении «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»40.

При исполнении своих функций Росреестр и его территориальные органы обладают равными полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пределах своей компетенции. Осуществляют ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, ведение государственного кадастра недвижимости. К полномочиям территориального органа Росреестра относится также государственный технический учет объектов капитального строительства (например, индивидуальный жилой дом).

§ II.II. Основания государственной регистрации прав на жилые помещения

Законом о регистрации устанавливаются следующие виды оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения:

- акты, изданные органами государственной  власти или органами местного  самоуправления в рамках их  компетенции и в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу  судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на  недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на  недвижимое имущество и сделок  с ним заявителю от прежнего  правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии  с законодательством Российской  Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Первым основанием, оговоренным Законом о регистрации являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Указанные органы наделяются полномочиями  по изданию таких актов на основании ст. 132 Конституции Российской Федерации41, которая устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями, с передачей им необходимых ресурсов.

В качестве примера таких актов органов власти можно привести:  Распоряжение Правительства РФ от 22.12.2004 № 1691-р «О передаче в муниципальную собственность г. Твери находящегося в федеральной собственности объекта жилищно-коммунального хозяйства»42, Распоряжение Правительства РФ от 28.09.2005 № 1528-р «О передаче в собственность муниципального образования "Город Анадырь" находящихся в федеральной собственности объектов»43.

Договоры, иные сделки с жилыми помещениями, сами по себе являющиеся предметом государственной регистрации, также являются в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. В случаях, когда ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, связанных с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки.44

Между тем особая ситуация складывается при участии в договоре мены органа местного самоуправления и юридического лица. Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»45 (далее – Закон о приватизации) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц. Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией.

Вместе с тем обращает на себя внимание содержание п. 1 ст. 13 Закона о приватизации, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, этим пунктом не предусмотрен, и более того, п. 5 ст. 13 определяет, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Законом о приватизации.46

Также по вышеуказанной автором ситуации следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 г. № ВАС-8814/09 по делу № А52-2101/2008: «В пункте 1 статьи 13 Закона о приватизации перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.

С учетом императивных положений указанных законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 г. № 2263-р «О мене имущества»» 47.

Что касается договора дарения, закон также предусматривает раздельную регистрацию как договора, так и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, который предусматривает отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Также регистрации подлежит и переход права собственности. 48

Исходя из положений ГК РФ договор дарения признается безвозмездным и не может включать в себя исполнение какого-либо встречного обязательства, включая пожизненное содержание правоотчуждателя. Такой договор носит характер договора ренты, то есть договора пожизненного содержания с иждивением.49 По этому вопросу имеется и позиция Белгородского областного суда, в частности, в Апелляционном определении от 04.09.2012 г. по делу № 33-2668: «В соответствии с ч. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, которая предусматривает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Исходя из обстоятельств дела договор дарения является притворной сделкой. Фактически стороны имели в виду договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (ст. 601 ГК РФ). Однако договор пожизненного содержания с иждивением нельзя признать заключенным в силу ст. 584, ст. 432, ч. 2 ст. 602 ГК РФ, поскольку сторонами не согласован объем содержания и не соблюдена нотариальная форма удостоверения сделки. Хотя истица на приведенные нормы о ничтожности договора не ссылалась, а ссылалась на ст. 178 ГК РФ, однако, исходя из ее доводов, приведенных в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела, и установленных обстоятельств дела, суд должен был в соответствии со ст. 196 ГПК РФ применить закон, подлежащий применению.