Регистрация недвижимости

Приведем пример из судебной практики:

«Истец обратился в суд с иском к ответчице и ответчику о признании сделки купли-продажи недействительной, признании вселения незаконным, восстановления законности продажи жилья, приостановления вопроса о вселении.

В обоснование заявленных требований указал, что он, является участником долевой собственности на квартиру, о чем имеет свидетельство о гос. регистрации. 01 февраля 2012 года ему стало известно, что ответчица продала ответчику свою долю в общей долевой собственности на указанную квартиру. О намерении совершить сделку истцу, как участнику долевой собственности, сообщено не было. Истец не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю в общей долевой собственности на квартиру за ту же цену и на тех же условиях.

Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода 12 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований Х.Н. отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Истец не был предупрежден о намерении ответчицы продать долю в праве общей долевой собственности за определенную собственником цену, поэтому, в установленный законом срок, свое право преимущественной покупки не смог реализовать.

Суд определил: Решение Автозаводского районного суда гор. Н.Новгорода от 12 апреля 2012 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования истца – удовлетворить.

Перевести на истца права и обязанности покупателя доли общей долевой собственности трехкомнатной квартиры.

Обязать выплатить ответчику стоимость доли общей долевой собственности комнатной квартиры» 63.

Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, отдельно предоставляются:

- заявление;

- платежный документ;

-подлинные  экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий  в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

- иные документы, представление которых  предусмотрено законодательством  Российской Федерации.

В случае несоответствия документов, которые предоставляются на государственную регистрацию, требованиям Закона о регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав может потребовать предоставление дополнительных документов (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации)

После приема заявления и иных необходимых документов для государственной регистрации регистратор вносит в Единый государственный реестр прав об этом заявлении запись, которая указывает на существование правопритязания в отношении жилого помещения.

Государственная регистрация договора и перехода права при подаче заявлений и документов, которые необходимы для их регистрации, проводится не позднее чем в восемнадцатидневный срок со дня подачи заявления, если иное не предусмотрено законодательством. Во время осуществления процедуры государственной регистрации, стороны имеют право отозвать заявление и тем самым прекратить государственную регистрацию.64

Следует отдельно остановиться на вопросе приостановления государственной регистрации по инициативе регистратора. Для такого приостановления основанием могут являться возникшие у него сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, а также предположения о возможности отказа в государственной регистрации.

При возникновении таких сомнений регистратор обязан в течение месяца принять необходимые меры для получения дополнительной информации, путем извещения об этом заявителя, который может предоставить дополнительные доказательства и документы, чтобы устранить сомнения регистратора. В данном случае предметом извещения являются возникшие у регистратора сомнения и их причины, и меры, которые регистратор намерен предпринять для устранения возникших вопросов.

Если сомнения не будут устранены в срок и не поступит заявление от заявителя о приостановлении по своей инициативе государственной регистрации (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации), регистратор обязан в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о регистрации приостановить регистрацию или отказать в государственной регистрации, внеся при этом соответствующую запись в книгу учета документов. О приостановлении государственной регистрации заявитель уведомляется в письменной форме.

Если приостановление регистрации осуществляется по инициативе заявителя, то она может быть приостановлена на срок не более трех месяцев. В таком случае в заявлении указываются причины, которые послужили основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, являющийся необходимым для такого приостановления. Самостоятельным основанием для приостановления регистрации является также определение или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, который указан в решении или определении. Отмена решения или определения суда является основанием для возобновления действий по государственной регистрации прав.

После осуществления правовой экспертизы представленных документов, регистратор делает запись в Едином государственном реестре прав о переходе (прекращении, обременении) прав. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На окончательной стадии государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если одновременно с государственной регистрацией права производилась регистрация ограничения (обременения) этого права, то в свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения об указанном ограничении (обременении) права.

Государственная регистрация договоров и иных сделок, а также прав, вытекающих из них, удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (абз. 2 п. 1 ст. 14 Закона о регистрации).

III. Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения

§ III.I. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение и сделок по отчуждению жилых помещений

После введения в действие части первой ГК РФ и принятия на его основе Закона о регистрации, роль института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании отношений между участниками сделок по отчуждению недвижимого имущества на территории РФ значительно возросла. Сравнивая ранее действовавшее гражданское законодательство65, когда моментом государственной регистрации договора купли-продажи (дарения, мены) жилого помещения связывался момент возникновения права собственности на данное жилое помещение, мы приходим к выводу о том, что ГК РФ увеличил правовую нагрузку на институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом государственной регистрации стали подлежать отдельно договоры, права на недвижимое имущество, их обременения, эти специальные правила, предусматривающие необходимость государственной регистрации договора, были установлены ГК РФ для отдельных видов договора купли-продажи, при их заключении до 01.03.2013. Это в значительной мере было связано с тем, что объекты недвижимости стали полноценными объектами экономического рынка, а последствия включения в оборот таких объектов, которые обладают высокой экономической ценностью, потребовали от государства больше внимания уделить правовому механизму, который смог бы обеспечить защиту участников сделок с недвижимым имуществом, а в частности с жилыми помещениями.66

Функция защиты интересов участников сделок с недвижимым имуществом этого института проявлялась в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Их деятельность, прежде всего, связана с проверкой законности сделки (ст. 13 Закона о регистрации), которая достигается путем анализа волеизъявления участников сделки в соответствие с требованиями действующего законодательства, то есть, было ли достигнуто соглашение сторонами договора по всем его существенным условиям, не нарушаются ли этой сделкой права третьих лиц и т.д. Если органом, осуществляющим государственную регистрацию, выявляются нарушения прав третьих лиц данной сделкой (например, решением суда был наложен арест на недвижимое имущество), то тогда вышеуказанный орган вынужден отказать в государственной регистрации прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Также нельзя не отметить принцип открытости сведений о зарегистрированных правах, означающий, что любому лицу, предъявившему соответствующие документы, орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить информацию, которая содержится в Едином государственном реестре прав о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, включая информацию о зарегистрированных обременениях (ст. 7 Закона о регистрации). Данная возможность является важной гарантией защиты интересов приобретателей недвижимого имущества, поскольку позволяет заранее, во-первых, узнать о принадлежности этого имущества конкретному лицу и, во-вторых, о существующих правопритязаниях на данное имущество (ипотека, арест, сервитут).

Государственная регистрация прав на жилые помещения также служит элементом защиты прав их владельцев. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Право на недвижимое имущество зарегистрированное в Едином государственном реестре прав может быть оспорено только в судебном порядке.

В отношении договора купли-продажи жилого помещения ГК РФ до 01.03.2013 года с институтом государственной регистрации прав связывало необходимость регистрации как самого договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ), так и перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Однако Ем В.С. излагает иную точку зрения и отмечает, что «при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут»67. Автор не может согласиться с данным мнением, поскольку ст. 551 ГК РФ является общей нормой и, соответственно распространялось на договор купли-продажи жилого помещения.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусматривалось, что договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. С моментом заключения договора гражданским законодательством связывается возникновение обязательств по такому договору (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Для сторон по договору купли-продажи жилого помещения это означало, что исполнение сторонами не зарегистрированного договора не может рассматриваться как исполнение ими своих обязанностей, предусмотренные этим договором. А исполнение такого договора до его государственной регистрации или при ее отсутствия должно было рассматриваться как неосновательное обогащение. Такой же вывод исходит и из слов Ширинской Е.Ю68.

Вышесказанное говорит лишь о важном значении государственной регистрации договора, а на практике возникает вопрос, какие возникнут правовые последствия при отсутствии такой регистрации. Пунктом 1 ст. 165 ГК РФ закреплено, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неудачное построение фразы дает возможность для ее неоднозначного толкования, так как не сразу становится понятно, к чему относятся слова «в установленных законом случаях». О каких «случаях» идет речь: о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки или о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок?

Применяя первый вариант толкования вышеуказанной нормы, можно прийти к выводу, что любая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок в ГК РФ достаточно широк. Если же исходить из предложенной позиции, то договор купли-продажи жилого помещения, будучи не зарегистрированным, будет являться недействительным (ничтожным), что потребует применения правил реституции, и одновременно незаключенным.

Применяя другой вариант толкования, мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственную регистрацию, которые в связи с этим прямо объявлены ничтожными в самом законе. В пользу правильности указанной точки зрения свидетельствует то обстоятельство, что только она позволяет примирить п.п. 1 и 3 ст. 165 ГК РФ и норму п. 3 ст. 433 ГК РФ, рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы69.

Исходя из наших рассуждений, применительно к договору купли-продажи жилого помещения можно сказать, что отсутствие государственной регистрации такого договора влечет только одно правовое последствие – договор считается незаключенным. Поэтому стоит обратить внимание на то, что в случае оплаты покупателем жилого помещения до государственной регистрации договора и уклонения продавца от регистрации такого договора, он не может воспользоваться нормой п. 3 ст. 551 ГК РФ, которая предусматривает принудительный порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения продавца от такой регистрации, поскольку обязанность продавца передать в собственность жилое помещение не наступила. В данном случае, покупателю предоставлена возможность либо обратиться в суд с требованием о принудительной государственной регистрации договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ), что при положительном решении повлечет за собой возникновение обязанности продавца передать в собственность жилое помещение и только тогда становится возможным применение п. 3 ст. 551 ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ).