Регистрация недвижимости

Исходя из вышеизложенного судебная коллегия считает необходимым отменить решение Белгородского районного суда Белгородской области и постановить новое решение, которым удовлетворить требования истицы, признав недействительным договор дарения земельного участка и жилого дома, возвратив ей в собственность указанное имущество и прекратив право собственности на него»50.

Автор по данной ситуации разделяет позицию Белгородского областного суда, так как имеются неоспоримые на его взгляд нормы гражданского законодательства, приведенные и обоснованные судом, значительно влияющие на исход данного спора.

В литературе часто встречаются заблуждения по поводу необходимости государственной регистрации договора аренды жилых помещений. В отношении аренды действует общее правило, закрепленное в п. 2 ст. 609 ГК РФ и определяющее, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. К данному общему правилу относятся арендные соглашения, объектами в которых выступают жилые помещения.51

Причиной данного заблуждения является разделение договора аренды жилых помещений на аренду и найм, проведенное законодателем в ст. 671 ГК РФ. Так, Крашенинников П.В. отмечает, что договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации52. В качестве критерия разделения рассматриваемых им правоотношений он ссылается на ст. 671 ГК РФ и использует указание на субъектный состав сделки.

На взгляд автора, указанные правоотношения регулируются одной и той же нормой, а именно главой 35 ГК РФ, и в связи с этим на данные правоотношения указание на свершение государственной регистрации договора аренды (найма) жилого помещения не распространяется. При этом необходимо подчеркнуть, что договор аренды жилого помещения будет подлежать государственной регистрации в том случае, когда по договору передается здание (например, индивидуальный жилой дом). В указанном случае следует применять положения ст. 650 ГК РФ, а согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из исследуемых автором выше положений не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого, социального и иного найма жилого помещения, регулируемых гл. 35 ГК РФ, а также из договора безвозмездного пользования.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), а соответствующей регистрации подлежит переход права по данному договору.

Также основаниями государственной регистрации прав на жилые помещения могут выступать акты о приватизации жилых помещений. В настоящее время порядок приватизации регулируется Законом РФ от 04.07.1991 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»53. Данный закон в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»54. Основанием для государственной регистрации жилого помещения, занимаемого физическим или юридическим лицом будет являться договор на передачу жилого помещения в собственность граждан. Регистрации в данном случае будет подлежать только переход права собственности.

Еще одним основанием государственной регистрации прав на жилое помещения является свидетельство о праве на наследство. Жилое помещение может переходить в порядке наследства как по завещанию, так и по закону. В случае если отсутствуют наследники, то выморочное имущество переходит государству. При наследовании жилого помещения регистрируется только переход права собственности.

Судебные решения также являются одним из оснований для государственной регистрации прав, прекращений, обременений таких прав на жилые помещения. Закон не делает различий между судебными актами судов общей юрисдикции, арбитражных судов либо третейских судов.

Судебное решение как основание для государственной регистрации прав на жилые помещения может явиться результатом рассмотрения различного рода гражданско-правовых споров, а также дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

В качестве примера можно привести положение п. 3 ст. 551 ГК РФ, в котором установлено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На практике, нередко, суд выносит решения не включая в него точное указание на объект недвижимости, что служит отказом для совершения государственной регистрации. Предполагается, что в таких случаях регистратор также должен запросить суд о точных данных такого объекта недвижимости.

Далее основаниями государственной регистрации прав на жилые помещения могут выступать акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

До принятия в Российской Федерации комплекса актов направленных на порядок государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним неоднократно менялся порядок выдачи свидетельств на жилые помещения, в различных субъектах выдавались различные правоустанавливающие документы.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, при оценке юридической силы правоустанавливающих документов, должен руководствоваться законодательством, которое действовало на момент издания акта и в месте его издания, то есть регистрирующий орган должен выяснить, являлись ли представленные документы надлежащими доказательствами существования права собственности на жилые помещения до вступления в силу Закона о регистрации.

Помимо названных и раскрытых в настоящем параграфе оснований, в качестве оснований для государственной регистрации прав на жилые помещения могут выступать также и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав.

К этим документам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими или юридическими лицами вклада в виде жилых помещений в учреждаемое ими хозяйственное общество, наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на жилые помещения вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др. 55

 

 

 

 

§ II.III. Порядок проведения государственной регистрации прав на жилые помещения

 

На порядок регулирования совершения государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними направлен целый ряд ведомственных актов. Так действуют различные рекомендации, инструкции о порядке государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество и, в частности, на жилые помещения.

Автор считает необходимым выделить следующие акты:

- Инструкция о порядке государственной  регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов56;

- Методические рекомендации по  порядку проведения государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним57;

- Методические рекомендации о  порядке государственной регистрации  права общей собственности на  недвижимое имущество58;

- Инструкция о порядке государственной  регистрации прав несовершеннолетних  на недвижимое имущество и  сделок с ним59.

Рассмотрим сам порядок проведения государственной регистрации.

Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав включают в себя следующие стадии:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона о регистрации, и их регистрацию в книге учета входящих документов;

- правовую экспертизу документов  и проверку законности сделки, юридической силы представленных  на государственную регистрацию  правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий  между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации;

- внесение записей в Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним при отсутствии  указанных противоречий и других  оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации;

- удостоверение проведенной государственной  регистрации посредством совершения  специальных регистрационных надписей  на документах, выражающих содержание  сделки, и выдачу свидетельства  о государственной регистрации  права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию.

Государственная регистрация осуществляется в том порядке, который устанавливается Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявителем предоставляются документы, установленные законодателем в зависимости от оснований возникновения, перехода, прекращения, ограничения прав на жилое помещение.60

Автор рассмотрит этот момент на примере купли-продажи жилого помещения. Документы на государственную регистрацию подают обе стороны сделки, то есть и продавец и покупатель. (п. 1 ст. 16 Федерального закона). Следует отметить, что по нормам, действующим ранее, документы могла подать любая из сторон.

На государственную регистрацию договора купли-продажи в соответствии со ст.ст. 16 и 17 Закона о регистрации предоставляются:

- заявления сторон договора или  уполномоченных ими на то лиц  при наличии у них нотариально  удостоверенных доверенностей (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации);

- подлинный платежный документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию  договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации), который после проведения государственной регистрации возвращается заявителю с отметкой на нем «погашено», и его копия, которая помещается в дело правоустанавливающих документов;

- подлинники (для предъявления) и  копии (для помещения в дело  правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, а также документа, который подтверждает факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

- подлинник и копия документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;

- подлинник и копия правоустанавливающего  документа, подтверждающего право  собственности продавца на отчуждаемое  жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации);

- подлинники плана жилого помещения  и документа, содержащего описание  жилого помещения, удостоверенные  органами по учету объектов  недвижимого имущества (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона о регистрации);

- подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации);

- подлинник и копия справки  о лицах, имеющих право пользования  жилым помещением с указанием  этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации и п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Физическое лицо, представитель юридического лица предъявляют оригинал документа, удостоверяющего личность, копия такого документа при этом не предоставляется.

Особая ситуация складывается при государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Для государственной регистрации такой сделки также необходимо приложить документы, которые подтверждают извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее отчуждает61. Соответственно должны быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, либо приложено почтовое извещение с описью вложения, о том, что остальные участники долевой собственности получили извещение от продавца доли и прошел месяц с момента получения ими такого отказа, а ответа об отказе не поступило. Если участниками долевой собственности принято решение об отказе от покупки доли, то они должны быть нотариально заверены или же оформлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию.62