Регистрация недвижимости

Приведем пример из судебной практики Белгородского областного суда по вопросу применения п. 3 ст. 551 ГК РФ: «По договору купли-продажи от 28.02.2012 ответчик обязалась передать квартиру в собственность истцов, а последние – принять указанное недвижимое имущество, уплатив за него денежную сумму.

Указанную сумму покупатели оплатили полностью до подписания договора.

В этот же день стороны подписали передаточный акт жилого помещения и обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Впоследствии ответчик обратилась 06.03.2012 в Управление Росреестра с заявлением о возврате документов без проведения регистрации.

Истцы инициировали судебное разбирательство предъявлением иска, предмет которого в окончательной редакции состоял из требований о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорное жилое помещение. Свои требования заявители обосновывали тем, что продавец уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанный судебный акт как постановленный при несоответствии выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального права.

Проверив доводы жалобы по материалам дела и обсудив их, судебная коллегия признает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Возможность регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке при уклонении одной из сторон договора от совершения указанных действий во внесудебном порядке предусмотрена ч. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судебная коллегия определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 03.05.2012 по гражданскому делу по иску о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения»70.

Как уже отмечалось автором, государственная регистрация прав имеет значение юридического факта, с помощью которого можно подтвердить существование права. Однако, помимо этого, ГК РФ государственной регистрации права придает правообразующее значение. Так в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ право на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Подобная норма закреплена в п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которой в том случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на это имущество возникает с момента такой регистрации71.

Наряду с регистрацией сделок по отчуждению недвижимого имущества ГК РФ предусмотрена регистрация возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимое имущество. В отношении договорных обязательств по поводу жилых помещений имеет место именно переход права собственности, сопровождающийся возникновением права у одной стороны и одновременным прекращением этого права у другой стороны. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ устанавливается обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества.72

Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у покупателя только с момента государственной регистрации такого права. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться таким жилым помещением.

Порядок расчетов не относится к существенным условиям договора купли-продажи, за исключением договора с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ). В связи с этим, в целях наиболее полной защиты интересов участников сделки, учитывая рассмотренные выше особенности ее заключения, целесообразно включать в текст договора положение о том, что оплата недвижимого имущества будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности (ст. 488 ГК РФ).

Также нужно отметить, что государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, как уже отмечалось автором в параграфе I.II главы I, является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в таком доме.

Если договором купли-продажи жилого помещения предусмотрено отчуждение земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, то государственной регистрации подлежит и переход права собственности на земельный участок.

Если же говорить о других сделках об отчуждении жилых помещений, то к ним в основной мере применяются правила аналогичные правилам государственной регистрации перехода права собственности оп договору купли-продажи.

Конечно же существуют определенные правовые последствия при заключении различных договоров.

Договор ренты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Также данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). Незарегистрированный в данном случае договор ренты будет считаться ничтожным.

К договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи, и при этом каждая сторона будет являться продавцом товара, и одновременно покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

 

 

 

 

            § III.II. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения

 

Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге»73, ипотекой признается залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Понятие ипотеки, которое содержится в п. 2 ст. 334 ГК РФ значительно шире, чем понятие, установленное ст. 42 Закона РФ от 29.05.1992 г. «О залоге». В данном законе понятие ипотеки охватывает лишь залог объектов, которые непосредственно связаны с землей и соответствующих земельных участков, на которых такие объекты расположены, или правом пользования такими земельными участками. Само же понятие залога недвижимого имущества, которое дано в ГК РФ, включает не только залог земельных участков, но и также залог не связанных непосредственно с землей объектов, относящиеся к недвижимости в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Следует также отметить, что в ГК РФ отсутствуют нормы, которые включали бы залог права аренды недвижимости, содержащиеся в Федеральном законе от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»74 (далее – Закон об ипотеке). Залог права аренды недвижимости  является  одной из важнейших новелл Закона об ипотеке. В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона об ипотеке право аренды недвижимого имущества может являться предметом ипотеки. Таким образом, данный закон расширяет понятие ипотеки по сравнению с Законом РФ «О залоге», и с ГК РФ (в который право аренды не включено).

Исходя из вышесказанного автор приходит к выводу, что, ипотекой, по законодательству РФ, может являться залог практически любого недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, на праве хозяйственного ведения или ином праве.

Главой XIII Закона об ипотеке закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы данной главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, которые принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.75

В случае передачи в залог части жилого дома или части квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Договор об ипотеке, объектом которого является жилое помещение, принадлежащее малолетним либо лицам признанным судом недееспособными, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно дееспособными вправе заключать договор об ипотеке только с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на заключение такого договора попечителем является разрешение органа опеки и попечительства (абз. 1 п. 2 ст. 37 ГК РФ).

В соответствии со ст. 75 Закона об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и т.п., обслуживающие более одной квартиры, в силу п. 1  ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя или других лиц, считается заложенной соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в таком жилом доме. Наличие данного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, и для этого законодателем был установлен одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом76.

Также необходимо отметить, что при залоге нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположен такой дом, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания77.

Ипотека на жилые помещения, как и на любое другое недвижимое имущество может возникать либо на основании закона, либо на основании договора.

Ипотека на основании закона, как мы видим из самой текстовки возникает по основаниям, установленным законодательством РФ. В данном случае заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи), договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.

При ипотеке в силу договора наряду с вышеуказанными документами, за исключением договора об отчуждении недвижимого имущества, составляется договор об ипотеке.78

Все те документы которые составляются при получении кредита в кредитной организации предоставляются для государственной регистрации сделки об отчуждении имущества и перехода права собственности на него. При этом, закладная предоставляется в случае ее составления при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено законодательством.

При оформлении ипотеки жилого помещения обязательно необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор – это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не обременяются, а также не прекращаются и не переходят, то, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.

При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.

В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки:

- предмет договора;

- источник оплаты приобретаемой  квартиры;

- порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон;

- иные условия.

Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке. 
В договоре об ипотеке обязательно должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость предмета  ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и орган государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавший это  право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть из этого следует, что в договоре ипотеки должны указываться вид недвижимости (жилой дом, квартира), ее полный адрес, общая площадь и количество комнат.79

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это будет являться существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Следует отметить, что договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Договор не прошедший такую регистрацию считается ничтожным. Из этого исходит и судебная практика:

«Истец обратился в суд с иском к ответчикам, к ООО «Современные строительные технологии» о признании сделки недействительной. В обоснование исковых требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен договор займа с уплатой процентов. В обеспечение исполнения обязательств ответчиком, истцом заключены договоры: поручительства; о залоге недвижимого имущества с ООО «Современные строительные технологии», в залог по которому передается квартира. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору займа ответчиком, истец обратился в суд с иском о взыскании с него и поручителя долга по договору займа. В ходе рассмотрения данного гражданского дела истцу стало известно, что квартира, являющаяся предметом залога, продана ООО «Современные строительные технологии» ответчице, которая является супругой ответчика. Поскольку указанная квартира является предметом залога, считает, что сделка по ее отчуждению ничтожна.