Регистрация недвижимости

Раскрывая вопрос о значении государственной регистрации прав на жилые помещения мы должны также определить, а какие существуют виды прав на них, подлежащие государственной регистрации?

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права. Далее Гражданским кодексом дается перечень прав, подлежащих регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и др. Из вышеуказанных прав на жилые помещения подлежат регистрации следующие права:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- ипотека.

Право собственности лица на жилое помещение является главенствующим вещным правом и представляет важную особенность над другими правами – господство над жилым помещением, т.е. в полной мере осуществления лицом трех правомочий, определенных гражданским законодательством: владения, пользования и распоряжения. Теперь нужно определить, что же понимается под каждым конкретным правомочием.

Под правомочием владения понимается возможность, которая основана на законе и охраняется этим законом, иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.д. Право владения является фактической стороной собственности, так как его защита устанавливается в интересах собственника и собственности.

Под правомочием пользования понимается возможность, которая основана на законе, извлечения из жилого помещения его полезных свойств. Указанное правомочие тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.

Под правомочием распоряжения понимается определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности, которое основано на законе. Например, в результате совершения гражданско-правовых сделок, таких как дарения, купли-продажи, мены, ренты и т.д. То есть путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Также важно, по нашему мнению, было бы отметить стеснения вышеуказанных правомочий. Можно выделить две категории:  пределы и ограничения следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе некоторые авторы смешивают эти два понятия. Между тем они не равнозначны.

Неоспоримо то, что оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Предполагается, что, говоря о пределах, законодатель отсылает только на закон либо, как минимум, на нормативный правовой акт. Рассматривая же ограничения, законодатель указывает на волю собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, основанную на законе, либо к воле судебных органов.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределяются нормативным правовым актом. Ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.

Вышеизложенное позволяет нам назвать пределы общими (публичными) основаниями стеснения права, а ограничения – частными.

Можно выделить три вида стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам:

во-первых, законодательные – пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные – ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные – ограничения, обусловленные соглашением сторон.8

Продолжая рассматривать вопрос о праве собственности на жилое помещение следует определить основания их возникновения у лица. В качестве основных выступают:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство  квартиры в многоквартирном доме.

При разрешении судом споров, которые связаны с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться таким жилым помещением, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления могут обладать лишь юридические лица – казенные предприятия и учреждения. Они представляют собой ограниченные вещные права и не дают полной свободы при распоряжении недвижимым имуществом, в частности жилыми помещениями. Распоряжение при данном праве допускается только с согласия собственника и в соответствии с законом.

Ипотека как вещное право устанавливает ограничение по распоряжению жилым помещением. Собственник жилого помещения может распорядиться жилым помещением только с согласия залогодержателя. Более подробно содержание ипотеки будет рассмотрено в параграфе III.II. главы III настоящей работы.

Также, в завершение данного параграфа, автору хотелось бы отметить, что несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации влечет за собой определенные последствия. Так несоблюдение государственной регистрации договора, подлежащего обязательной государственной регистрации (договор ипотеки, договор аренды, заключенный на срок более 1 года), влечет их недействительность в силу закона (ничтожность). Недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, которые связаны с устранением недействительности сделки.

Иная ситуация складывается с договорами Речь, в частности, идет о п.  2 ст.  8 переходных положений вышеуказанного Федерального закона N  302-ФЗ, согласно которому правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.  558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, после 1 марта 2013  г.  не подлежат государственной регистрации такие сделки, как договор продажи жилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты недвижимого имущества.

Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ I.II. Правовое регулирование государственной регистрации прав на жилые помещения

 

В настоящее время издано множество нормативных актов, направленных на государственную регистрацию прав на жилые помещения. Фундаментальными среди нормативных актов можно выделить ГК РФ и Закон о регистрации.

Со вступлением в силу Закона о регистрации в Российской Федерации началось формирование современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта система является динамичной, так как постоянно происходит ее развитие и совершенствование, а основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, осуществляющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После начала действия Закона о регистрации в развитие правовой системы России было принято и вступило в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения Закона, так и регулирующих отношения в смежных областях.9

Особо среди них следует отметить, Жилищный кодекс Российской федерации от 29.12.2004 г.10, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.11, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.12, Федеральный закон от 30.12.2012 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»13, и, конечно, Федеральный закон от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»14, Федеральный закон от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»15, который сокращенно называют Законом о «дачной амнистии».

Принятие указанных законодательных актов повлекло за собой внесение изменений и в Закон о регистрации, появление в нем новелл.

Закон о регистрации, как уже указывалось выше, является главным источником, регулирующим государственную регистрацию прав на жилые помещения.

Данным законом установлены не только основания для государственной регистрации прав на жилые помещения, но и сроки государственной регистрации. Законом о регистрации устанавливается максимальный срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация. Данный срок может быть уменьшен субъектом Российской Федерации.

Особые правила в Законе о регистрации устанавливаются при государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права в многоквартирных домах. В этом случае происходит государственная регистрация неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество. Такое положение дает отражение и в Жилищном кодексе РФ в части п.1 ст. 36 в котором указывается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме и ниже дается перечень этого имущества. Общее имущество не подлежит обязательной государственной регистрации, но гипотетически существует.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника жилого помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.16

В связи с особой значимостью, придаваемой государством формированию рынка доступного жилья, и оказываемым содействием развитию такого жилищного строительства, Федеральным законом от 10.07.2012 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»17 и отдельные законодательные акты Российской Федерации»18 в Закон о регистрации были внесены изменения. В частности статьей 25.6 были определены особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса. Таким образом на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса (далее – договор купли-продажи жилья экономического класса), наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора купли-продажи, представляется выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Нельзя не обратить внимание на Федеральный закон от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о «дачной амнистии») которым значительно упростилась процедура регистрации прав на созданные или создаваемые объекты индивидуального жилищного строительства. Как уже было указано автором, в период действия Закона о «дачной амнистии», то есть до 1 марта 2015 года, для государственной регистрации жилого дома заявителю необходимо предоставить технический документ, содержащий описание объекта недвижимого имущества, которым в данный момент является кадастровый паспорт либо, выданный до 1 марта 2008 года, технический паспорт и правоустанавливающий документ на земельный участок, расположенный под регистрируемым объектом недвижимости.19

Немаловажную роль в правовом регулировании государственной регистрации прав на жилые помещения играют подзаконные нормативные правовые акты в данной сфере. К основным из них, исполняющим главным образом процессуальную часть государственной регистрации прав, можно отнести Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»20 и Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 г. «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»21.

Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были установлены инструкции для ведения разделов и подразделов Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), формы документов, содержащие указанные подразделы.

Так пунктом 6 вышеуказанного Постановления установлено, что каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером объекта, а при его отсутствии – условным номером. Пункт 8 определяет, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:

- подраздел I содержит описание объекта недвижимого имущества;

- подраздел II содержит запись о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, а также запись о сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества;

- подраздел III содержит записи об ограничениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 г. «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены правила для ведения учета принятых заявлений на государственную регистрацию прав, на выдачу информации о зарегистрированных правах, на выдачу свидетельств о государственной регистрации права, учета арестов и запрещений на совершение сделок с недвижимым имуществом, учета дел правоустанавливающих документов.

Упомянутые автором подзаконные нормативные акты устанавливают правила для действий, совершаемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на последних этапах государственной регистрации, которые определены п. 1 ст. 13 Закона о регистрации.

 

§ I.III. Жилые помещения и права на них как объекты государственной регистрации

 

Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилищным кодексом РФ закреплено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.