Організація роздрібної торгівлі

У містах з населенням від 50000 до 100000 чоловік, або в умовах зниженої конкуренції, окружний торговий центр, навіть якщо він не має в своєму складі універмаг з повною лінією товарів, внаслідок свого домінуючого, на даній території, положення та притягальної сили, може набути статусу регіонального центру. Універмаг, що торгує за зниженими цінами, може виступати в ролі головного орендаря замість універмагу з повною лінією товарів.

З усіх видів торгових центрів, окружний центр найскладніше оцінити з точки зору розміру його ринкової території і притягальної сили, оскільки окружний центр займається продажем товарів тривалого користування та в особливих випадках спеціальних категорій товарів, прогнозувати розмір його зони обслуговування важко.

В даний час типовими представниками окружного торгового центру є торгові центри "ГлобалСіті", "Рамстор-Мар'їна роща", "Рамстор-Каширська", "Смоленський пасаж".

Регіональний торговий центр (Regional Shopping Center)

Регіональний центр займається продажем товарів тривалого користування, основної групи товарів, одягу і прикрас, меблів і товарів для дому, причому всі ці товари представлені у великому і широкому асортименті. Приваблює покупців, як правило, універмаг з повною лінією товарів, площа якого зазвичай складає як мінімум 9000 - 10000 кв.м. Раніше до складу регіонального торгового центру входив один універмаг, в даний час кількість універмагів в регіональному центрі збільшилося до двох або трьох, а в окремих випадках навіть до чотирьох або п'яти. Незалежно від того, чи входять кілька універмагів до складу одного великого регіонального центру чи мова йде про один універмазі в дрібному регіональному центрі, розміри цих універмагів змінювалися з плином часу і в даний момент становлять від 4000 до більш ніж 20000 кв. м.

Регіональні торговельні центри, з метою чіткої класифікації були поділені на регіональні та суперегіональние. До складу суперегіонального центру входить два або три універмагу, відповідно, якщо кількість універмагів один або два, то центр класифікується як регіональний. Регіональні та суперегіональние центри - найбільші типи торгових центрів. Вони реалізують торговий потенціал, який раніше був доступний тільки в центральних комерційних районах.

Типова ОАП регіонального центру становить 40000 кв.м, при цьому вона може варіюватися від 30000 до 100000 кв.м.

Типова ОАП суперегіонального торгового центру складає 80000 кв.м, при цьому вона може варіюватися від 50000 до більш ніж 200000 кв.м.

Регіональні та суперегіональние торгові центри приваблюють покупців тим, що вони пропонують великий асортимент товарів і послуг, таким чином, розширюючи свої торгові зони. Регіональні та суперегіональние центри не відрізняються за своїми функціями, їх відмінність полягає тільки в силі залучення покупців.

В даний час у Москві немає регіонального торгового центру, але ним може стати "Рамстор" на Ленінградському шосе. Перший суперрегіональний торговий центр відкрився в грудні 2002 року - торговий центр "МЕГА" на перетині Калузького шосе і МКАД.

 

Підтипи торгових центрів

 

Спеціалізований торговий центр (Spiciality Shopping Center) - у цьому торговому центрі якорем є великий магазин аудіо-, відео-і побутової техніки, товарів для дому, меблів, і т.п. Магазини аксесуарів основної спеціалізації торгового центру та інші, що доповнюють асортимент основного оператора, є супутніми. Типовими представниками даного типу є торговий центр "Гранд" і "Три кити".

Фестивальний центр (Festival Center) - у цьому торговому центрі якорем є розважальні комплекси і ресторани, супутніми - магазини одягу та взуття, подарунків та інші. Типовим представником цього типу є торговий центр "Мисливський ряд".

Пауер центр (Power Center) - у цьому торговому центрі якорем є великі магазини товарів для дому і саду, будівельно-оздоблювальних матеріалів, садовий інвентар, побутова техніка та електроніка й т.д. В якості супутніх орендарів можуть виступати автосервіс, АЗС і інші послуги. Подібних центрів в нашій країні немає.

Рис. 8. Торговий Центр «Охотний Ряд»

Торговий центр моди (Fashion Center) - у цьому торговому центрі якорем є магазини одягу і взуття. Аксесуари, косметика і парфумерія виступають в якості супутніх. Типовими представниками даного типу є торговий центр "Петровський пасаж" і "Галерея Актор".

Аутлет центр (Outlet Center) - у цьому торговому центрі якорем є магазини будівельно-оздоблювальних матеріалів, садового інвентаря та техніки, інструментів і т.д. В якості супутніх орендарів можуть виступати автосервіс, АЗС і інші послуги. Подібних центрів в нашій країні немає.

Дискаунт-центр (Off-price Center) - у цьому торговому центрі якорем є магазини-дискаунтери продуктів харчування, одягу та взуття, госптоварів, побутової техніки і т.д. Супутніх орендарів немає. Подібних центрів в нашій країні немає.

Торгово-розважальний центр (Retail-entertainment Center) - у цьому торговому центрі якорем є магазини одягу і взуття, розважальний центр і ресторани. Магазини сувенірів, аксесуарів, підприємства послуг виступають в якості супутніх. Типовим представником цього типу є торговий центр "Атріум".

Торгово-громадський центр - у цьому торговому центрі якорем є універмаги, дитячі клуби, адміністративний комплекс, фітнес-клуб, готель і т.д., супутніми - магазини одягу та взуття, товарів для дітей, подарунків та інші. Подібних центрів в нашій країні немає.

 

Strip Commercial

 

Strip Commercial виражається у вигляді Strip Center і Convenience Center (Центр товарів першої необхідності), які можуть служити доповненням до мікрорайону або бути самостійними.

Стрип-центр передбачає лінійну конфігурацію і, як правило, являє собою будинок L-, П-подібної форми, або лінійку магазинів, що мають окремий вхід і є незалежними. Іншими словами, стрип-центр не має якорів і єдиного управління, що призводить до змішаного набору орендарів і призводить до ситуації, коли подібний об'єкт не потрапляє під визначення торгового центру. Орендарями подібних торгових центрів є магазини продуктів харчування, галантереї і господарські магазини, підприємства послуг і т.п.

Стрип-центри розташовані, в основному, біля виходів з метро, ​​в місцях інтенсивних пішохідних потоків.

В даний час у Москві немає подібних об'єктів, але деяким прообразом є лінії павільйонів у метро або уздовж вулиць.

Convenience Center представляє собою, як правило, магазин, що належить великій мережі, і торгує товарами першої необхідності. У більшості випадків, коли Convenience Center не входить до складу мікрорайонного торгового центру, він виступає спільно з такими підприємствами як пральня (часто самообслуговування), магазин приладдя для ванни і душа, і т.п.

В даний час у Москві немає подібних об'єктів.

Основні елементи будь-якого центру можуть змінюватися в залежності від його торговельної зони, конкуренції, щільності та рівня доходів населення. Мінімально необхідне торговому центру будь-якого типу кількість населення також не може бути точно визначено, оскільки воно залежить від рівня доходів, чистого доходу, конкуренції і зміни методів торгівлі і розмірів магазинів. Очевидно, що точно визначити розмір центру також не можна. Характеристики торгової зони (кількість будинків, рівень доходів, існуючі підприємства роздрібної торгівлі) більш важливі при визначенні мінімально-необхідної кількості покупців, ніж будь-які стандартні відомості про населення.

Слід зазначити, що поєднання орендарів і характеристики провідного орендаря важливіше для визначення типу торгового центру, ніж площа будови, ділянки та кількості населення.

Якір - велике торгове підприємство (оператор) з відомою торговою маркою, що знаходить на території торгового центру на правах орендаря або має у власності торговельні приміщення (будівлі), що привертає в торговий центр велику кількість відвідувачів (покупців).

Стосовно до Російської практиці якорем може називатися торгове підприємство, що займає від 1.500 кв. м. торгової площі. Підприємства, які займають меншу площу, але виконують ті ж функції можуть іменуватися міні-якорями.

В окремих випадках функції якорі можуть виконувати й інші підприємства або їх комплекси (фуд-корти, кінотеатри і т.д.), а також не комерційні об'єкти (наприклад, пам'ятники архітектури, центральні площі і т.п.), що притягають велику кількість відвідувачів .

Важливо розуміти, що якоря, як правило, мають пільгові умови оренди, не дивлячись на це позитивно впливають на економіку торгових центрів. Генеруючи потоки відвідувачів, вони дозволяють поглинати ці потоки більш дрібним підприємствам, значно збільшуючи їх виручку від продажу товарів і послуг. Таким чином, зниження орендних ставок для якорів компенсується їх підвищенням для решти підприємств. При правильному плануванні "якореніє" торгові центри приносять більший орендний дохід, ніж центри без якорів.

2.3.3. Стадії створення Торгового Центру

Багато із зазначених нижче стадій йдуть не послідовно, а паралельно.

I. Попередня стадія

На попередній стадії проводяться наступні роботи:

- Складання попередніх концепцій проекту;

- Опис Проекту та підготовка презентаційних матеріалів для можливих учасників Проекту;

- Складання мережного графіка робіт.

 

II. Стадія дослідження та аналізу Проекту

Мета: аналіз найкращого використання.

На даній стадії проводяться дослідження, на основі аналізу яких проводиться відбір функціональних компонентів Проекту за наступними критеріями:

основні:

- Співвідношення "прибутковість / ризик"

додаткові:

обсяг інвестування

- Умови інвестування

- Термін окупності

- Термін розвитку Проекту

Дана стадія підрозділяється на наступні етапи:

1 Підбір варіантів можливого використання

Підбираються варіанти можливого використання об'єкта, для кожного з яких визначаються межі зони обслуговування (або обгрунтовується список і характеристики цільових груп споживачів) і набір критеріїв для можливих учасників Проекту. Всі подальші дослідження і аналіз здійснюються окремо для кожного варіанту можливого використання.

2 Аналіз місця розташування та оцінка ресурсного якості ділянки

Піддаються вивченню характеристики, пов'язані з розташуванням Проекту, ресурсним якістю ділянки, особливостями прилеглої території та зони обслуговування, а саме:

- Розмір і конфігурація ділянки;

- Ресурсне якість ділянки;

- Характер забудови прилеглої території;

- Функціональні зони міста;

- Розташування проекту щодо центру міста та головних вулиць;

- Великі підприємства торгівлі;

- Місця концентрації дрібних підприємств торгівлі (кіоски, павільйони);

- Підприємства громадського харчування (ресторани, кафе);

- Підприємства розваг;

- Рекреаційні зони;

- Офісні установи та бізнес-центри;

- Транспорт;

- Паркування;

- Пішохідні потоки.

У результаті аналізу цих характеристик по кожному варіанту можливого використання розраховуються:

- Максимально-можлива кількість потенційних споживачів Проекту (розраховується у випадках, коли є функція, націлена на обслуговування населення);

- Агрегований оцінний показник Проекту.

Даний показник дозволяє судити про доцільність розміщення тієї чи іншої функціонального навантаження в складі проекту.

3 Дослідження потенційного попиту

Для найбільш повного уявлення про величину і структуру потенційного попиту досліджуються:

- У випадках, якщо в складі проекту передбачається функція, націлена на обслуговування населення:

- Населення, яке проживає в зоні обслуговування;

- Основні типи споживачів, що існують у зоні обслуговування;

- Склад витрат різних типів споживачів;

- Попит на різні види товарів або послуг.

- У випадках, якщо в складі проекту не передбачається функція, націлена на обслуговування населення:

- Характеристики попиту цільових груп споживачів.

4 Дослідження конкурентного середовища

Для розуміння конкурентного середовища, вивченню піддаються:

- Існуючі конкурентні об'єкти та їх вплив на Проект (оцінюються тип, характеристики і ступінь конкурентного впливу);

- Рівні орендних ставок в конкурентних об'єктах, розташованих у зоні обслуговування Проекту або мають одні цільові групи споживачів.

 

5 Аналіз найкращого використання

 

По завершенню досліджень (етапи 2-4) проводиться аналіз даних з урахуванням їх взаємного впливу, і розраховуються якісні та фінансові показники по кожному варіанту можливого використання. На основі цих показників по описаним вище критеріям Девелопер спільно із замовником / інвестором, консультантами і, можливо, іншими учасниками Проекту визначає варіант найкращого використання.

III. Стадія розробки Проекту

Мета: розробка архітектурного проекту, передпроектна опрацювання та визначення фінансових характеристик Проекту.

На цій стадії ведуться переговори з потенційними інвесторами, орендарями та іншими учасниками Проекту, збираються листа про наміри, полягають попередні угоди або попередні договори.

Розробка проекту включає в себе наступні етапи:

1 Остаточне формулювання головної теми проекту

Описуються основні функціональні компоненти Проекту, вирішуються питання позиціонування і подальшої маркетингової стратегії. (Короткий відповідь на запитання "Що являє собою Проект і які його перспективи").

2 Розробка концептуального плану

На даному етапі формуються:

- Функціональна композиція ділянки та окремих об'єктів;

- Схема внутрішніх потоків (вертикальних і горизонтальних комунікацій);

- Планування ділянки;

- Приблизні поверхові плани;

- Основні вимоги та рекомендації, що стосуються архітектурних рішень.

При цьому, крім функціональних компонентів беруться до уваги такі чинники:

- Фізичні та інші обмеження за розміром і формою архітектурних елементів;