Государственное частное партнерство в сфере жилищно-коммунального хозяйства

• первая группа критериев характеризует результаты, достигнутые управляющей компанией (показатели К-1; К-2; К-3);
• вторая характеризует деятельность, направленную на достижение результатов (показатели К- 4; К-5; К-6; К-7; К-8; К-9).

Показатели и критерии оценки приведены в приложении 5. Приведенные показатели не являются окончательными и могут изменяться дополняться, исходя из функций, возложенных на управляющую компанию.

Таким образом, основными результатами работы управляющей компании являются техническое состояние жилищного фонда и удовлетворенность потребителей качеством жилищного обслуживания.

На сегодняшний день население оплачивает 100 процентов стоимости жилищно-коммунальных услуг уже в 72 регионах. Средний уровень оплаты по стране равен 87 процентам от фактических затрат коммунальных предприятий. По прогнозам министерства регионального развития, окончательный переход на 100-процентную оплату коммунальных тарифов населением, а также переход на единый тариф для промышленных предприятий и населения должен был закончиться к 1 января 2011 года. Происходит это  при катастрофическом падении уровня жизни населения52.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить  плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Поскольку управляющая компания  является коммерческой организацией, за свою услугу она должна взимать  плату, определенную в договоре управления.  Согласно постановлению  Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.04.2008 № 12611/07 управляющие компании сферы жилищно-коммунального хозяйства самостоятельно оказывают  жилищные  и коммунальные услуги. Вместе с тем в указанном документе не анализируется правовая природа отношений управляющих компаний и собственников жилья53.

За последнее время более тысячи управляющих компаний в России объединились в саморегулируемые организации в сфере управления многоквартирными домами (МКД). Юг России — не исключение: в Южном Федеральном Округе зарегистрировано уже четыре саморегулируемые организации.

Формирование рыночных механизмов в сфере управления многоквартирными домами началось сравнительно недавно. Прежде всего, это результат государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В частности, одним из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда является увеличение доли коммерческих организаций в сфере управления многоквартирными домами (к 2010-му до 80 процентов от общего количества управляющих организаций) и доли многоквартирных домов под управлением товариществ собственников жилья (к 2011 году 20 процентов от общего количества многоквартирных домов). Надо сказать, что все 1788 муниципальных образований, участвующих в программах фонда, эти условия выполняют. В целом же по России доля коммерческих организаций за три года выросла почти в 10 раз с 8,8 процента в 2007 году до 81,4 процента в 2009 г., доля товариществ собственников жилья  - почти в три раза, с 2,3 процента в 2007 году до 7,1 процента в 2009-м. По данным фонда, на 1 января 2010 года всего под управлением управляющих организаций находится 78 процентов от общей площади многоквартирных домов, под управлением товариществ собственников жилья - 16 процентов от общей площади многоквартирных домов54.

На сегодняшний момент идея саморегулирования только начинает приживаться в России, хотя в развитых странах механизм саморегулирования практически вытеснил государственное или муниципальное регулирование. Саморегулирование – это по существу разработка и внедрение некоторых требований к той или иной услуге, а также, контроль за их выполнением, осуществляемый самим субъектами отраслевой деятельности. Формой реализации идей саморегулирования являются так называемые саморегулируемые организации.

Кратко охарактеризуем наиболее важные моменты, касающиеся саморегулируемых организация (на основе Федерального Закона № 315).

• Организация должна быть некоммерческой и основанной на членстве.
• Цель создания организации – только осуществление саморегулирования.
• В зависимости от типа объединяющихся субъектов количество членов должно быть не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности или 100 субъектов профессиональной деятельности. Для некоторых отраслей возможно повышенное значение этих показателей: 50 организаций у проектировщиков, 100 организаций у строителей или 700 организаций у аудиторов.
• Наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, содержащие требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации.
• Обеспечение дополнительной имущественной ответственности каждого члена саморегулируемой организации перед потребителями и иными лицами посредством установления в отношении членов саморегулируемой организации требования личного и (или) коллективного страхования ответственности, формирования компенсационного фонда саморегулируемой организации. 

Управление саморегулируемой организацией осуществляется Общим собранием членов саморегулируемой организации, постоянно действующим Коллегиальным органом управления, состоящим не менее чем на одну треть из независимых членов, под которыми считаются лица, которые не связаны трудовыми отношениями с саморегулируемой организацией, либо ее членами и Исполнительным органом саморегулируемой организации (для некоторых отраслей есть исключения из этого правила).

Одним из принятых механизмов обеспечения влияния государства на деятельность саморегулируемых организаций является участие представителей органов государственной власти в Коллегиальном органе управления саморегулируемой организации. 

Принципы реализации саморегулирования применительно к управляющим организациям

С учетом того, что любая управляющая организация выполняет функции предоставления коммунальных услуг и обслуживания общего имущества, разрабатываемые стандарты должны касаться прежде всего предоставления именно этих услуг.

Ответственность управляющей организации должна страховаться и одновременно обеспечиваться компенсационным фондом. Стандарты, касающиеся ценообразования, должны предусматривать прозрачность процедуры формирования цены, обеспечивать соответствие  тарифов требованиям законодательства. Стандарты могут содержать требования к услугам, исходя из соотношения «цена – качество»55.

 Список Управляющих компаний  жилищно-коммунального хозяйства, зарегистрированных в городе Ростов-на-Дону представлен в Приложении 656.

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Обслуживание дома – очень тяжелая и ответственная работа, в связи с этим следует доверять ее профессионалам – управляющим компаниям, большинство из которых добросовестно выполняют условия договора и при этом избавляют жильцов от излишних хлопот.

2.2 Государственно-частное партнерство в сфере ЖКХ

В экономике ряда развитых, а в последнее время и развивающихся стран возникла особая форма взаимодействия бизнеса и власти. Речь идет о партнерстве государства и частного сектора.

Классическое определение государственно-частного партнерства пришло к нам из Великобритании, которая до сих пор чемпион мира по количеству контрактов, попадающих в эту категорию. В России же до недавнего времени бизнес опасался вкладывать средства в жилищно-коммунальную сферу, так как такие проекты обычно предполагают долгие инвестиции. Но после принятия закона о концессиях ситуация изменилась. В России появились частные операторы, готовые вложиться в развитие систем водоснабжения, теплоснабжения и прочей коммунальной инфраструктуры57.

Как отмечают авторы закона, в жилищно-коммунальном комплексе более распространены договоры аренды, чем концессионные соглашения. Причиной этого, по их мнению, является отсутствие возможности передавать в концессию сложные имущественные комплексы. В коммунальном хозяйстве заключение концессионных соглашений на отдельные объекты нецелесообразно, так как это приводит к нарушению целостности системы коммунальной инфраструктуры.

В связи с этим вводится возможность заключения концессионного соглашения на сложные объекты. По действующему закону объектом концессии является недвижимое имущество. В соответствии с принятыми поправками под объектом концессии понимаются как отдельные объекты недвижимого имущества, так и совокупность объектов недвижимого и движимого имущества.

В случае досрочного расторжения концессионного соглашения концессионер вправе потребовать от концедента возмещения расходов, понесенных на реконструкцию или модернизацию объектов58.

Понятие государственно-частного партнерства пока не имеет четкого определения. Тем не менее, проекты, относящиеся к этой сфере, обладают определенными ключевыми признаками:

• состав участников: государство и частный бизнес;
• проекты общественной значимости;
• равноправный характер взаимодействия сторон;
• объединение ресурсов и вкладов сторон;
• распределение рисков, затрат и достигнутых результатов в заранее определенных пропорциях.

Опыт западных стран убедительно показывает эффективность участия частных инвесторов в модернизации и развитии объектов жилищно-коммунальной сферы. Превращение всей сферы жилищно-коммунального хозяйства в сильный сектор городского хозяйства невозможно без образования так называемых локальных зон энергоэффективности (домов, кварталов, мини-ТЭЦ и т.п.), создаваемых частными инвесторами. Ведь именно частник, нацеленный на результат и в конечном итоге на возврат средств и получение прибыли, как никто другой видит проблемы и «черные дыры» коммунальной энергетики и жилого фонда, в которые утекают деньги, объекты жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики, он должен иметь четкую схему возвращения средств и определенные гарантии.

 Новое российское законодательство, определяющее правовую основу  государственно-частного партнерства, открывает возможности для создания энергоэффективного жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики59.

С принятием закона «О концессионных соглашениях» предполагалось решить многие проблемы по использованию частного государственного партнерства в жилищно-коммунальном хозяйстве, но, как оказалось, нормы закона не учли специфику коммунального хозяйства. Постоянно меняющиеся тарифы не давали инвестору возможности планировать долгосрочные финансовые потоки, к тому же не был четко прописан механизм возврата инвестиций.

1 июля 2008 г. президент России подписал федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который сделал законодательную базу более совершенной.

Закон предусматривает внесение изменений в Налоговый кодекс РФ, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О защите конкуренции», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», связанных с заключением и исполнением концессионных соглашений.

Таким образом, создана основа для построения эффективных взаимоотношений публичных государственных образований с частными инвесторами по использованию имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений60.

Частное государственное партнерство позволит выполнить задачу по кардинальному реформированию сферы ЖКХ.

Главными барьерами, препятствующими эффективной работе управляющих организаций, занимающихся управлением жилых домов, являются:

• Недостаточность финансирования при одновременной необходимости серьезных капитальных вложений в жилую недвижимость.
• Высокое налогообложение.
• Кадровый дефицит.
• Высокие риски.
• Недоступность кредитования.
• Тарифное регулирование.

У реформы жилищно-коммунального хозяйства имеются реальные положительные результаты. Прежде всего - это то, что государство стало выделять бюджетные средства для проведения капитального ремонта жилых домов. «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» работает, и собственники жилых помещений, заинтересованные в том, чтобы их дома были приведены в надлежащее техническое состояние, имеют такую возможность, чего не было ранее61.

Коммунальное хозяйство начали признавать как отрасль, в которую для решения ее проблем необходимо привлекать значительные инвестиции, происходит признание коммунальных предприятий как центров инвестиционной активности.

По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, в среднем по России физический износ основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве превышает 60 процентов, достигая 70-80 процентов в отдельных муниципальных образованиях. Около 30 процентов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства уже полностью отслужили нормативные сроки. И даже при том, что в последние годы бюджетные инвестиции в жилищно-коммунальное хозяйство составляли до 200 миллиардов рублей ежегодно, отрасль испытывает недостаток финансирования на строительство новых объектов.

Значимым дополнением к существующим механизмам государственно-частного партнерства и государственной поддержки, способствующим капиталовложениям в объекты жилищно-коммунального хозяйства, является Инвестиционный фонд РФ в части финансирования региональных инвестиционных проектов.