Купля продажа недвижимости

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику. Подобную ситуацию более радикально оценивал Л.А. Кассо. Он писал, что «отчуждатель какой-либо недвижимости в момент окончательного заключения сделки, как купли-продажи или дарения, отказывается от владения, которое он безмолвно переносит на приобретателя, и с этого момента он уже не вправе считать себя по отношению к сему последнему самостоятельным владельцем. Если он иногда и сохраняет еще некоторое время держания, то он уже владеет от имени приобретателя, и если между ними на этой почве возникнет столкновение, то владельческую защиту следует предоставить не отчуждателю, а приобретателю... одна только перемена волевого момента означает прекращение самого владения»¹⁴⁶. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом¹⁴⁷. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика. Так при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности, покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполнения продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение¹⁴⁸.

До государственной  регистрации перехода права собственности  продавец, исполнивший обязательство  по передаче недвижимого объекта  во владение покупателя, сохраняет  полномочие на защиту своего права  собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становиться его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом. На основе вышеизложенного данная норма приобретает определенную двусмысленность, которая выражается в том, что с одной стороны собственником по отношению к третьим лицам выступает продавец, а с другой стороны в отношении продавца собственником выступает покупатель. Применение данной нормы на практике порождают определенного рода проблемы, соответственно законодателю необходимо внести изменения в норму (мой курсив-Н.В.).

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данная ситуация хорошо проиллюстрирована в судебно-арбитражной практике¹⁴⁹.

Облпотребсоюз (продавец) и АО (покупатель) заключили  двухстороннюю сделку купли-продажи  жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, в случае если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд¹⁵⁰.

Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Переход права собственности  на недвижимость регистрируют органы юстиции. В соответствии с п. 4 ст. 85 НК РФ эти органы обязаны не позднее десяти дней после регистрации направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках. Нельзя забывать и о том, что согласно ст. 83 НК РФ организация, в собственности которой находиться подлежащее налогообложению недвижимое имущество, обязана вставать на учет в качестве налогоплательщика в налоговом органе по месту нахождения этого имущества¹⁵¹.

При регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества  и перехода права собственности на это имущество сторонам необходимо представить пакет документов¹⁵².

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация права проводиться на всей территории РФ органами юстиции по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре права (далее в тексте - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Государственная регистрация права  осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в  государственной регистрации прав, либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода, права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Государственная регистрация таких объектов как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты отличаются от регистрации других видов недвижимого имущества. Поскольку понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст. ст. 1,4, 33 Закона о регистрации). Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости.

В настоящее время  применяются правила о специальной  в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной  главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных  нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок  государственной регистрации и  учета воздушных судов определяется Воздушным кодексом¹⁵³ (далее в тексте - ВК РФ). Однако неразрешенной оказалась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как ВК ограничился отсылкой к ст. 131 ГК (п. 9 ст. 33 ВК РФ). В то же время, ст. 131 ГК РФ содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Поскольку порядок государственной регистрации был определен в Законе о регистрации, который исключил из сферы своего действия воздушные суда. То п. 9 ст. 33 ВК РФ необходимо понимать так, что ст. 131 ГК РФ определяет, какие права подлежат государственной регистрации, а процедура регистрации должна устанавливаться соответствующим специально уполномоченным органом.

Более удачной оказалась регламентация  вопроса регистрации морских  судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания Кодекс торгового мореплавания¹⁵⁴ (далее в тексте - КТМ). Перечисленные в КТМ суда подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге или бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта¹⁵⁵, правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах — федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства¹⁵⁶. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной КТМ, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Под государственной регистрацией судна и права на него согласно ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта¹⁵⁷ (далее в тексте КВВТ) понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на судно в соответствии с гражданским законодательством.

Государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на судно, ограничения (обременения) указанных прав, а также  сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в  соответствии с российским законодательством. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река—море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется судовой книге специально уполномоченными Правительством органами в порядке, установленном этими органами.

Государственная регистрация  судна в Государственном судовом  реестре осуществляется по заявлению  правообладателя. Основания государственной регистрации судна и прав на него, исключение судна из названного реестра, другие вопросы регистрации разрешены КВВТ. Порядок же осуществления регистрации согласно п. 2 ст. 19 КВВТ определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила  регистрации отсутствуют. Так, п. 4 постановления  Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 года «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности» Совету Министров — Правительству РФ было поручено до 1 января 1994 года принять, положения о регистрации космических объектов РФ. Однако оно не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности»¹⁵⁸ от 20 августа 1993 года, в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных  правил их регистрации связано с  тем, что эти объекты, даже покидая  пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ¹⁵⁹.

Специфика судов и  космических объектов обуславливает  необходимость повышенного контроля со стороны государства за их владением, пользованием и распоряжением. Целью  государственной регистрации, как уже обращалось внимание в юридической литературе, является удостоверение технико-эксплуатационных характеристик судов и космических объектов, безопасности их использования. Регистрация проводиться только после предъявления документов о сертификации объекта (например, сертификат лётной годности для воздушных судов), подтверждающих соответствие судна или космического объекта требованиям, установленным законодательством РФ. Государственная регистрация имеет значение и для определения национальной принадлежности объектов (п. 1 ст. ст. 16, 17 КТМ РФ, п. 4 ст. 33 ВК РФ, п. 2 ст. 17 ФЗ «О космической деятельности»).

Именно с момента  государственной регистрации суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом, при государственной  регистрации фиксируются индивидуализирующие признаки указанных объектов (наименование, основные технические характеристики), которые выделяют последние из масс подобных вещей. До регистрации суда и космические объекты являются движимыми вещами, определенными родовыми признаками. Несмотря на то, что законодатель относит данные объекты к недвижимости (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ), на них не полностью распространяется правовой режим недвижимого имущества, о чём может свидетельствовать тот факт, что Закон о регистрации к ним не применяется. «Государственная регистрация, - как пишет М.И. Брагинский, -конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим».