Купля продажа недвижимости

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о  намерении сторон заключить договор  купли-продажи земельного участка  и садового дома.

При таких обстоятельствах  оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи  об отказе в иске не имелось, решение  суда следует признать законным, а  апелляционное решение и постановление  президиума подлежат отмене с оставлением  в силе решения суда первой инстанции.

 

 

 

 

 

Приложение  № 7

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

 купли-продажи  (купчая) земельного участка

 

Мы,  нижеподписавшиеся,  __________  (Ф.И.О.  местожительство и

паспортные  данные гражданина, выступающего в  качестве продавца) именуемый в

дальнейшем «Продавец», действующий на основании _________ (название

документа, удостоверяющего  право частной собственности  продавца на землю, его

номер и дата выдачи)_______

(в случае  заключения договора лицом, уполномоченным  продавцом, указывается - в лице  уполномоченного продавцом Ф.И.О., место жительство паспортные данные

лица действующего на основании прилагаемой доверенности) и __________

(Ф.И.О. гражданина, его местожительство, паспортные  данные лица, действующего на  основании прилагаемой доверенности) именуемый в дальнейшем

«Покупатель»________(в случае заключения договора лицом, уполномоченным

покупателем, указывается - в лице уполномоченного  продавцом Ф.И.О., место жительство паспортные данные лица действующего на основании прилагаемой доверенности) заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1 Продавец продал, а  Покупатель купил земельный участок  с кадастровым

№______ 1 (с размещением на нем объекта недвижимости или без них) в

границах плана  (чертежа),  прилагаемого  к настоящему  договору,  площадью

______1 (кв. м), расположенный на землях (основное целевое назначение земель)

находящиеся в ведении ________ 1 (название Совета народных депутатов)

предоставленный для.________1 (цель использования земельного участка).

 

2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

 

2.1 Цена проданного  земельного участка, определенная  по (договоренности, результатам конкурса, аукциона), составляет: (цена в рублях) в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке (сумма в рублях).

2.2 Покупателем перечислено:

2.2.1.  Продавцу на счет ______ в  банке (реквизиты банка), (сумма в

рублях) по платежному документу (название платежного документа, его номер и дата оплаты).

2.2.2.Залогодержателю (в  случае, если предмет договора  обременен залогом)

(название  залогодержателя) на счет №______в банке (реквизиты банка) (сумма в

рублях) согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.

2.3 Покупатель передал сумму в размере _______ (сумма прописью)

наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

 

 

 

 

2.4 Другие формы оплаты:

 

    а. перечислено (сумма в рублях) в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу (название, его номер и дата оплаты)

    б. перечислено_____________.

 

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

 

3.1. Часть земельного  участка, находящегося в собственности  Продавца и приобретенного в  собственность покупателем, обременена правами других лиц на

площади____ 1 (кв. м., га) на площади____ 1 (кв. м., га) имеет ограничения

пользования.

Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения  пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

 

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

 

4.1 Продавец продал, а  Покупатель купил по настоящему  договору земельный участок свободным  от любых (кроме изложенных  в разделе 2 пункт 2.2.2 и разделе  3 настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог знать.

4.2  Ответственность  и права сторон, не предусмотренные  в настоящем договоре, определяютмя  в соответствии с законодательством  Российской Федерации, республик в составе Российской федерации, правовыми актами Советов Народных депутатов автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ

5.1. Договор вступает  в силу с момента регистрации  районным (городским) комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству  нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор  составлен в______(количество) экземплярах.

Первый передан Покупателю, второй - Продавцу.

5.3. В качестве неотъемлемой  части к договору прилагается:

• План земельного участка  или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);

• Сводная ведомость  оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);

• Условия   приобретения   земельного   участка   по   конкурсу (прилагаются в случае продажи  земельного участка по конкурсу);

•  Требования залогодержателя  по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);

•  Доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать  от его имени при заключении договора (прилагаются в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);

• Доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем)

 

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Продавец:_____________(Ф.И. О.)   _______(подпись)

«______»_______________г.

Покупатель:____________(Ф.И.О.)   _______(подпись)                                                          «_______»_______________г.                                                                                                                                                                                                                                             

Нотариальное удостоверение:

Регистрация Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству

___________      ______________

(районы, города)                                                                              (республики в составе Российской

Федерации, автономной области, автономного округа, края, области, г. Москвы, г. Санкт-Петербурга.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

№_____________________

 

 

 

М.П.

            

 

«_________»______________ ________г.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

1. отражается в соответствии  с прилагаемым планом земельного  участка или чертежом границ  земельного участка после оформления плана или чертежа районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройством

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 8

 

Порядок осуществления  государственной регистрации:

 

1. Прием документов, необходимых  для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2. Правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

3. Установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. Внесений записей  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5. Совершение надписей  на правоустанавливающих документах;

6. Выдача   удостоверений    о    производственной    государственной регистрации прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 9

 

Информационное  письмо

Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21

 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

 

Облпотребсоюз обратился  в арбитражный суд с иском  о понуждении АО зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом  первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договор купли-продажи.

Апелляционная инстанция  отменила решение суда и приняла  постановление о регистрации  сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения  у соответствующего органа обязанности  осуществить государственную регистрацию  сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 10

 

Для государственной  регистрации договора купли-продажи  недвижимости

и перехода права  собственности на нее сторонам необходимо представить в

регистрирующий  орган следующие документы:

 

1. Документы, удостоверяющие  личность заявителей, учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия представителей юридических лиц;